破“壳”重生,长租公寓迎来寡头时代?

空间秘探 · 2020-12-04
告别了“群魔乱舞”的混乱期,塔尖品牌的微小光芒终将盛大。

本文来自微信公众号“空间秘探”(ID:MESPACE007),作者:雷不同,摄影:©Barney / 空间秘探嘉宾摄影师

近期长租公寓话题,一直是热搜的"常客",一方面是蛋壳的一地鸡毛和四面楚歌,另外一方面,则是头部品牌的并购重组,自如战略并购贝客公寓,安歆公寓并购新起点,冰火双重天的长租公寓,是不是正在否极泰来?长租公寓会不会迎来新的寡头时代?

自如、安歆并购,为何没有"明码标价"?

11月30日,自如宣布战略并购贝客青年精品公寓,完成后自如的集中式公寓项目将扩充至53个。其中贝客带来的资源为5000间房源,以及31个集中式公寓项目。

4天前,专注蓝领公寓的安歆也宣布战略合并了新起点公寓,完成了年内第三次对中小公寓企业的收购。合并后,安歆门店数将超250家,床位数超15万张。而在此之前,安歆先后完成了战略并购上海本土蓝领公寓易企租以及入股杭州本土品牌诺巢故寓。

这两则消息公布之后,很多人会好奇,为何没有“明码标价”?2019年初,蛋壳公寓全资战略收购爱上租之际,相关新闻中就明确报道了价格为2亿美元。空间秘探认为,一方面是此次两家选择的都是战略并购,所以无论自如和安歆花费了多少钱,购买的仅是贝客和新起点的部分股权,无法将这两家公寓的价值以货币的形式完全体现。这样的情况,几年前优客工场并购方糖小镇时也有出现。对价格闭口不提,或许是企业对并购数字有着不同的顾虑,过高偏低,都会影响到资本市场对其的后续态度。

另一方面是减轻行业、社会对长租公寓的偏见。据了解,贝客此次转让股权的契机是股东间存在业绩对赌,到期需要上亿资金回购,贝客需要引入新股东来缓解压力。而自如和贝客从开始深度接触到官宣并购,也就两个月而已。一旦公布了不如人意的并购价,那么被并购的一方,容易陷入租客和房东的信任困局,甚至可能产生挤兑情况,影响其正常运营。

因此,今年长租公寓行业发生的企业战略并购/合并鲜少能看到确切的金额。据克而瑞租售数据,乐乎并购湾流、城家收购远洋约3800间房源,同样没有对外界公布其所支付的具体金额。

抛开具体收购数字不提,对于因爆雷公寓负面不断的行业而言,业内品牌能够伸手互救,无疑期待这个行业能够破“壳”重生。自如和安歆就像是裂缝之中的微小光芒,在重重阴霾挣扎,试图向外界传递出行业发展的新希望。

短短5年,从“百家争鸣”到“群魔乱舞”

2011年,在“三限(限价、限贷、限购、)”的调控组合拳下,尽管还有零星的“楼坚强”实现均价上涨,但是房价整体终于呈现低头态势。房价的下跌,让租房市场的一些商业机会得以抬头,租赁机构通过对租赁房源进行装修之后,溢价出租,赚取其中的租金差。

同年的6月,彼时还是链家集团旗下的事业部,专注租赁业务的自如网正式上线。随后的几年间,玩家零星入场。直至2015年“租购并举”政策风起,乘着资本和市场的红利,大型房企、中介机构、酒店集团、创业公司开始大举进军长租公寓市场。这一年,长租公寓融资事件高达23起,累计总融资额约32.5亿人民币。

转折发生在2017年,最早入场深圳租房市场的Color公寓因经营不善,在官网挂出了“也许今日的离别是为了明日更好的相见”,正式拉开了长租公寓倒闭潮的序幕。同年,go窝公寓、V客青年公寓、好熙家公寓、聚福缘公寓陆续或隐或退。直至今年10月份,据天眼查统计,全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家,占相关企业总量的15%。

“爆雷”二字,自此就成了长租公寓见诸报端最多的关联词,高收低租、长收短付、租金贷、抬价抢房源、甲醛房…长租公寓从曾经的商业模式创新落魄至“新型P2P”,是谁让这个阳光产业变成现在的“危如累卵”?

底线不明的金融创新

租金贷,原本作为一种金融创新,主要是实现了企业资金的一次性回笼,契合了长租公寓企业快速扩充规模的需求,同时帮助年轻群体可以实现月付甚至可以零押金入住。

但是在实际操作过程中,运营商获得预付资金之后,资金用途难以被监管,不乏高收低租的拙劣玩法。底线不明的金融创新,将本该由运营商承担的风险转移至租客和房东。一如蛋壳当前的局面,业主无法继续获得房租,进而驱赶租客,租客还需继续偿付每月贷款并面临无房可住的困境。蛋壳有蛋壳的理,业主似乎更是理直气壮,又有谁在乎过租客的基本权益?!

底线不明的商业模式

企查查数据显示,今年以来,我国长租公寓相关企业已有74家被列入异常经营名录。其中不乏入场就是为了“跑路”的企业。据《每日经济新闻》报道,长租公寓业内确实存在着长租公寓割韭菜规避风险的全套培训,在极短时间内完成入场和爆雷。

更不用说,前几年的甲醛房事件、多个房东之间的纠纷导致租客被迫搬离…暂且不提长租公寓行业的商业模式的脆弱与否,部分长租公寓企业越来越没有底线。

短短的5年,长租公寓行业从“百家争鸣”到现在的“群魔乱舞”,也许该反思的并不仅仅是那些急功近利的二房东,一些头部企业是不是应该也反思下,当年进入这个行业的初心还在不在?

马太效应加剧催化寡头时代到来

发现问题,必然要解决问题。作为一个与民生相关度极高的行业,长租公寓的乱象必须消伏了。

8月,杭州打响了重要一枪。杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》,规定8月底开始,相关租赁资金应缴入租赁资金专用存款账户管理;9月30日前完成对2020年新增委托房源风险防控金的缴交,存量委托房源应缴风险防控金30%。

9月,住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》中,要求建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金等纳入监管。这一举措被业内人士解读为长租公寓进入“强监管”时代,紧随其后,成都、深圳、西安陆续推行住房租赁资金监管。至此,乱象喧嚣的混乱时期相应进入倒计时。

各地对长租公寓市场严管政策陆续落地的同时,行业的头部品牌也在以不同的方式继续前行:

11月26日,安歆集团宣布完成与新起点公寓的战略合并,合并后,其门店数将超250家,床位数超15万张;

11月30日,自如正式宣布并购贝客青年精品公寓,还在广州推出首个租住社区——自如里。12月2日,自如宣布开始暂停部分租金贷业务;

12月2日,中骏长租公寓品牌funlive方隅与上海建信住房达成战略合作,双方将通过项目合作和金融服务等模式,增强企业核心竞争力。

通过收并购及强强合作,资金、政策、市场红利持续向自如、安歆等头部品牌集中。长租公寓行业加剧的马太效应,进一步催化了“寡头之争”。58安居客房产研究院首席分析师张波认为,随着行业集中度的提升,预计未来2-3年内长租公寓将持续分化,头部将占据七成以上份额。

经历了百家争鸣、群魔乱舞的时代后,长租公寓行业或许提前进入了寡头时代。一些曾经短暂跻身于行业头部的品牌出局,另外一些做不好运营和产品标准化的腰部品牌也躲不开被市场淘汰的宿命。

权力的游戏,谁将成为未来的“寡头”?

当前市场中头部品牌不在少数,从房企系的万科泊寓龙湖冠寓到中介系的自如和创业系安歆公寓,表现都可圈可点。但是,长租公寓行业的寡头,执牛耳者还未出现。原因无他,诸多条件都还未成熟,或许还需要再等上一等,等到品牌、政府监管、资本、市场能够满足下述要求之时,寡头才能亮相。但成为寡头,头部品牌方的“内功”依然是重中之重。这或许还是一个靠朋友人脉“吃饭”的年代,但长租公寓领域,已经不需要太多那些吃喝玩乐的酒肉朋友,行业呼唤能够真正拥有“诗和远方”的高山流水般的朋友。以下4点行业观察,仅供参考。

品牌

大规模小品类,搭建联盟

从安歆今年3连并购、自如并购贝客、融寓5年收并购20万间,不难看出规模对于寡头而言都是至关重要的。尤其是对目前长租公寓赖以生存的租金差盈利模式而言,规模与运营一般重要,皆为运营之本。不过从上述品牌的收并购来看,未来寡头更重要的是对细分品类的精耕,从而形成品牌联盟。一如酒店联盟,通过建立严格的准入机制,提升联盟内长租公寓的品质,帮助行业梳理正面的产品形象。

监管

完善监管体系,减少仁慈

空白研究院院长杨现领博士曾在一次行业峰会上感慨道,“今天政府对我们(长租公寓行业)还是很仁慈的”。例如租金贷的整改,相关文件规定的是长租公寓企业在2022年之前将使用比例降至30%,并要求明确告知租客。但是相关报道中,以蛋壳为例,在签订租金贷时,并没有明确告知租客,而是含糊了事。假如监管体系能够更完善,从预付租金的使用到租金贷签订等小细节逐一着手,减少仁慈,房东和租客的损失减少一些,品牌方也会少走一些弯路。

资本

有底线的创新,加快REITS发展

租金贷,作为近年来长租公寓爆雷新闻中屡屡出现的一个金融创新产品,功难盖过。资金池的违规挪用、后续维权追责困难、难以保障租客利益等等,都让租金贷成了一个“套路”租客的金融陷阱。

另一方面,长租公寓苦于融资难,尤其是非头部品牌。因此,打造租赁金融生态,加快REITs(房地产投资信托基金)的发展,完善投融管退的金融渠道,引入保险资本、养老基金等长期资本,做一些有底线的金融创新,助力寡头的诞生。

市场

和时间做朋友,不滥交友

长租的运营本质是一个慢生存策略,需要时间来沉淀企业家精神,需要时间跟房东、租客建立稳定的租赁关系、提供优质的服务,创造长期的价值。寡头的诞生同样需要和时间做朋友,但市场要注意不能滥交友,谨防有组织性的诈骗行为。

只有秉持长期价值主义,寡头以及长租公寓行业才能重获租客和房东的信任。如我上文所讲,酒肉朋友常有,谈诗知己古稀。

综上,长租公寓终究还是一个充满前途的行业,是美好生活的一个重要承载,期待更多的品牌企业不忘初心,做好行业的压舱石,做好品质租赁房源,实现规模提升,最终达成效应增长。同时也希望真正的寡头或者巨头品牌早日出现,在多方力量的协同下,矫枉过错,重新启程。

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