楼市“投机”这股歪风,可能只能刮6个月了!

魔都财观2020-12-01
打新套利,不可持续

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:魔都财观团队,36氪经授权发布。


最近一段时间,深圳楼市被刷屏了。

疯狂的深圳楼市,成为很多人的套利工具,而那些没有参与到这场游戏中的人,正在被无情的抛弃。

现实财富分化的残酷性,远超我们的想象。

但这场财富的饕殄盛宴,离宴席结束的时间,可能只剩6个月了。

1

先来看下深圳楼市最近的这个超级大热点。

11月25日,深圳华润城润玺开盘,遭到近万人哄抢。

本次推出了1171套房源,建面约100/125/175/200平方米不等,单价范围是在12-14.4万/平米,均价约13.2万/平米。

每套最低价格约1184万,最高价格是2984万元,换句话说,这个项目的每一套房子,最便宜的都超过千万。

但是润玺的二手房价格达到了18万元/平米,一二手倒挂达到了5万每平,如果抢到了100平,即赚500万,如果是200平的房子,直接爆赚1000万。

双色球一等奖的中奖概率是17721088分之一,而且还要缴纳20%的个人偶然所得税,但是如果买了润玺,妥妥的500万直接进账。

最关键的,1/10的中奖率,足够点燃整个深圳市场。

而且,通过代持等方式,只要你能拿出300万每个号的认筹金,理论上可以拿到无数个认筹号。

我有个朋友老王,通过各种方式筹资3000万拿了10个号参与摇号,摇中2个号,给我打电话时用一种近乎歇斯底里的方式说

“财爷,今天我净赚1000万,感觉人生到达了巅峰”。

润玺的开盘现场,妥妥的就是大型“双色球中奖市场”,有钱的出钱,没钱的出房票,最后大家用一种协议的方式按比例分钱。

摇号成功,意味着少奋斗几十年,换做谁都得拼命。

而因为限价过高导致的万人摇,在当下无数个城市轮番上演。

比如杭州,南京,苏州等,都出现了这样的场面。

而原本限价政策的出发点是,限制新房价格,来压低二手房价,现在反而成为人们套利赚钱的工具。

二手房没压下来,新房反而被疯抢,在一二手价格双轨的情况下,这其实是一种必然。

但是,也别太担心,这样魔幻的场景,存续期应该只剩半年时间了。

2

就在前几天,新华社直接发文批评了深圳的打新潮。

语句犀利,抑扬顿挫。

打新这样原先的股市术语,就这样赤裸裸的被套在了中国楼市上,因为本质都是一样的,都是为了最高程度的逐利。

针对目前一二手倒挂出现的“双轨套利”现象,官媒直接给出了一些解决方案和措施:

提出长期住房保障计划,停止商务公寓审批,推进低价公共住房建设;

更关注住房流向,加强对持有环节的调控,比如增加税费;

建立科学的房地产税制度;

通过市场化的手段抑制投资投机行为。

讽刺的是,在官媒发声当天,深圳的尖岗山壹号和领航城新盘日光。

所以,光是喊口号其实是没有用的,舆论的压力根本就无法压制投机者对于限价新房的追逐。

接下来的楼市调控政策,特别是对于新房市场的调控,在一些热点城市,借着这次新华社的喊话,很可能在接下来3-6个月的时间内,会陆续出台一些政策。

我们提前做一些预判。

1、新房限价不会取消,但很可能会提高门槛。

打新热的狂躁,本质上是价格双轨制的原因,之所以会产生这么强烈的购房需求,是因为所有人都达成了一种共识的预期:

这个房子买了立即能赚大钱。

所以很多人也都在呼吁,说是要取消新房的限价,华润四之所以网红,主要是因为有5万价差,二手卖18万/平,新房卖13万/平,所以才会被人疯抢。

如果新房卖17万你试试?肯定没这么多人。

要想抑制“新房热”,最好的办法,就是让新房定价回归市场。

但是,取消新房限价这事,是不可能发生的,因为限制新房的价格,已经成为了地方ZF稳定房价的最高能武器。

而且,由于统计局针对重点70个城市的房价监测中,每月的新房价格指数是很重要的一环,地方ZF是可以通过行政手段进行一定范围内干预的。

所以,为了稳定房价,新房价格涨幅必须可控,但想要全面取消限价,这个完全不可能。

新房限价的门槛会逐步提高,从而缩小市场价差,降低市场热度。

2、对于代持的打击,很可能会加大。

很多人都说,这次华润四打新中,有一半以上都是代持。

我觉得,大家还是低估了代持的威力,深圳哪有这么多的有钱人。

这次华润四为了更多的倾向刚需客户,其实做了很严格的规定:

但是,你见过,51个月以上社保,名下无房,能交得起5-6万月供的刚需么?

深圳刚需的标准,也在不断被重新定义。

而深圳楼市里,有真实需求的购买力已经被消耗的差不多了。

所以,从政策控制的角度看,下阶段一定会严查代持,怎么查,其实很简单,查资金来源,查关联账户,处罚借名买房,法律上不偏向多套代持等等。

只要有决心,没有什么是不能整顿的。

3、对于限售的时间要求,可能会根据项目区别对待。

现在很多一二线城市其实都有限售政策的,从2年3年到5年不等,虽然看起来限制住了短时间内的倒买倒卖,但因为时间跨度还不够且获利够多,因此限制性还远远不够。

如果根据项目倒挂的幅度不同进行不同限售时间的约束的话,可能会起到不错的效果,比如啊,限售政策可能可以这样制定:

倒挂5000元以下,限售3年;

倒挂5000-1万,限售5年;

倒挂1万-3万,限售10年;

倒挂3万以上,限售20年

...

谁说限售一定要按照城市或是区域内,具体问题具体分析,直接按照项目来,可能效果会更好。

之所以倒挂项目能赚钱,很关键的因素就是在短时间内可以获利,而且,资金成本不大,资金沉淀在房子里,其实是有成本的,时间被拉的越长,持有成本就越高。

而且,很多投机者就是借钱去买房,一年两年还好,如果直接锁定资金10年20年,估计很多人都不乐意。

毕竟,20年后的中国楼市会是啥样,很多人是没数的,20年后你到底还在不在,还是未知数。

4、想要靠房地产税进行新房调控,还不如严查贷款资金流向。

这次新华社发文,最受人关注的,其实就是这句话:

加强对持有环节的调控,让税收杠杆发挥更大作用。建立科学合理的房地产税制度,通过市场化手段抑制投资投机行为,或许能收釜底抽薪之效。

地产税就像夜壶,有用的时候就拿出来,没用的时候就藏在床底下。

这几天都开始流传一张疑似“深圳房地产税征收试点的运行方案“的截图。

当然,已经被证明了,这其实就是一场谣言。

其实在过去十几年一直说要开征房地产税,当然,除了房地产税外,还有一系列的联动措施,比如不动产实名制,房地产联网等等。

当然,从根源上说,制定房地产税的初衷并不是为了所谓的控制房价,而是为了解决中央与地方的财政分配问题。

理解这一点很重要。

既然房地产税的矛盾焦点不在控制房价上,也就意味着在后期出台的相关政策上,整个立法的侧重点其实是不一样的。

而且国内外经验也说明,房地产税对于压制房价而言,其实并没啥作用。

以香港、美国和韩国为例,房地产税对降房价并没有什么帮助,反而是这几个地方的房价时常会出现暴涨。

所以,与其期待着遥遥无期的房地产税的出台,更直接的方式是严查贷款的资金流向。

很多人很奇怪,为什么会有这么多人在这么多的城市进行打新,有钱人真的这么多嘛。

如果用的都是自己的钱,有钱人当然没这么多。

但是,如果用的是银行的钱呢?

凡是参与打新的人,大部分人其实都有着很强的投资意识,很多人会通过抵押贷、信用贷的方式拼命的加杠杆。

大家都在玩一场空手套白狼的游戏。

目前整体都处于货币的宽松期间,想要银行的钱,真的是太简单了。

而很多银行客户经理其实也都有相关的业绩指标,很多钱一旦从银行流出,其实真的没有谁会说清到底有多少流入了楼市。

但只要重视,所有资金的去向,都能追本溯源。

随着这次新华社的正式警告,再次重申了房住不炒这样的大前提,大家一定要重视。

因为如果从媒体规格进行高低排序的话:新华社>人民日报>CCTV>中国证券报>证券时报>传统三大财经媒体。

所以,同样的一句话,类似的内容,分量到底怎么样,最重要的是看这话是谁说的。

价格只是结果,类似温度计反应温度,你不能指望在温度计上搞事来达到控制温度的目的。

所以未来3-6个月内,必定会有城市陆陆续续的进入到对打新采取更为严厉的政策。

3

如果从供应看,下阶段一二手倒挂的价差,将会逐步缩小,打新的机会也将越来越少。

大部分的项目之所以能出现这种万人摇号的场景,很大程度上在于前期土地拿的比较早,土地价格实在太便宜了。

比如深圳华润这块地,是华润置地在2007年拿下的深圳大冲村旧改项目,经历7年的清退和重建,于2014年7月开盘。

因为旧改项目的成本测算是很复杂的,土地楼面价到底多少钱并不清楚,但是2014年7月华润城1期的开盘价,是4.5万/平米。

2014年11月,华润城1期加推,均价5.0万元/平方米,3小时售罄。

2015年12月,华润城2期入市,报价提升到了6.2~8.1万平方米。

2018年6月,华润城3期入市,报价均价定在了8.5万/平米。

每年都在涨,但没涨太多,因为政府限价了,此时华润城1期和2期的二手房价格,已经飙升到了12万/平米。

后面的故事大家都知道了,3期和4期房源被瞬间疯抢一空,价差也越来越大。

随着前期便宜土地的房源日益稀少,出现巨大价差的新房项目也在不断的缩减。

深圳的话值得关注的限价盘接下来应该也就只有:天健前海、万丰海岸城、华润城润玺、龙光天境、深业中城1号楼这几个项目了。

上海的话可能会出现一二手明显倒挂的应该只有:徐汇滨江壹号、尚峰名邸、仁恒静安世纪。

如今的上海楼市,出现一二手倒挂的可能已经非常小了,同区域板块的新房想在价格上对周边次新二手房有价格上的有优势,或者碾压已经十分困难了。

同时,城市整体的拍地价格也正在越来越贵。

我们拿上海举例。

单看7月份,上海土地的出让就已经出现神仙打架的局面了,土地的平均溢价率已经达到了31.7%。

而这些土地,在6个月后就会慢慢入市,从而托起区域的价格。

2020年,北区内环内新房价格10.5万起步、土地楼板价8万是日常。

2021年,北区内环内新房价格12万起步、甚至要达到13万。

因为土地,正变得越来越值钱,新房的价格,也会日益抬升,双轨制的价差,也就慢慢不存在了。

4

所以,不管是从政策的陆续出台还是土地价格的抬升,可以肯定的是,打新热肯定会受到抑制,市场赚钱效应也不会那么明显。

大概6个月以后,整体打新的热度就会少很多。

就在我差不多写完这篇市场分析稿时,深圳那边传来了最新的消息。

就在昨天(11月30日),深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡,接受深圳卫视采访,直接表态下阶段将会严查代持,新房打新的投机炒作行为..

你看,与我们预估的其实是完全一致的。

未来也会有越来越多的城市出台更多的政策防止通过“非正常途径”打新获得暴利。

那么,如果新房不再赚钱,更市场更平稳的二手市场,会不会迎来一小波行情呢?

答案是肯定的。

以上为正文,来自财爷



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