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这将是大多数老破小的最终归宿!

大胡子说房 · 2020-11-27
总有一天,繁华的市中心,可能变成非市中心

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子说房,36氪经授权发布。

对于年轻人而言,爬8楼只不过是锻炼身体的一种方式,但再年轻的人,也无法接受每天这样折腾一两回,尤其在一线城市的打工人,夜晚12点拖着加班后的疲惫身躯,望着8楼的“天梯”,遇上工作不如意委屈的时候估计会“哇”一声在寂寞楼道里哭泣。

而对于年纪大点的,拖着两条风湿老寒腿,扶着80年代的水泥楼梯扶手,气喘嘘嘘爬上一层楼,然后还得扶腰摸膝盖。

想想这样的场景,总有点“凄凉”。

然而这种居住感并不舒适的房子,却往往有一个特点,那就是占据着市中心的绝佳地段,拥有着城市最核心的资源配套。

所以当地段和居住舒适度相碰撞的时候,大家往往会有这样的问题:市中心老破小到底能不能买?

在回答这个问题之前,想请大家思考一下未来中国大部分城市老破小的最终归宿是什么?

我总结了一下,无非是以下几种:

1、旧改翻新继续住,比如老旧小区改造,电梯加装等等;

2、变成文物保护起来,比如上海以前老房子被列为历史建筑,但全国此类房子少之又少;

3、开发商拿地旧改,瞬间旧房变新房,身价翻番;

4、租不出去卖不了,只能空置,甚至以后有可能成为市中心的“贫民窟”;

(加装电梯的老破小)

这是未来老破小的处境,那如果有地段加持,老破小是否会不一样?市中心的老破小又有没有投资价值?

今天换个角度和大家聊聊这个话题,这次我先抛观点:市中心的房子或许适合住,但真的不一定适合投资。

01

首先搞清楚一点,房产值钱的部分到底是什么?

水泥钢筋堆砌的房子肯定是不值钱的,值钱的只是土地,大家应该发现,同样一个地段,抛开部分城市限价导致的倒挂因素,一般新房子比老房子贵20%左右。

贵出的20%就是房子的钱,所以老房子=土地的钱,新房子=土地的钱+房子的钱。

所以要判断市中心老破小未来会怎么样,就要知道它所在的土地是不是会越来越值钱。

土地是不是越来越值钱,和地段论有关系,但问题就在于地段不是一成不变的。

当下只有少数几个大城市,市中心不会大范围迁移。

比如北京,北京的中心一直被认定在故宫所在地,北京的房价是围绕着故宫为中心,往外摊大饼,饼越摊越大的同时,中心也就越来越贵。

图片来源:德科地产频道

再比如天津,市内六区房价是最高的,其中上三区因为学区的优势价格会更高些,而越往外价格会越低。

图片来源:德科地产频道

这类中心不变的城市的城市,随着经济越发展,城市的饼会摊得越大,而中心地段的土地也就越值钱。

未来这类城市的老破小也就一个字:贵。

哪怕房子已经老了破了,凭着值钱的土地,也能吸引一批开发商进场旧改,或者政府重新翻新维修。

何况人们想住市中心的决心,从来没有变过。

燕郊想住进6环,6环想住进3环,3环也还想继续往中心去挤。

所以这类市中心不变的城市,老破小可以买,因为会有前赴后继的接盘侠涌入接盘,毕竟比起花上2个甚至3个小时在路上,很多人宁愿牺牲居住品质买老破小,这也是这类老破小换手率高,涨幅高的原因之一。

但我们发现,像北京天津这样市中心不变的城市只是少数,大多数城市的中心是会迁移的。

比如深圳,中心从罗湖一直迁移到现在的南山,而最值钱的土地也从罗湖变成了南山,在这种迁移过程中,新的市中心房价贵了,而原来的市区老破小就变得不那么值钱了

如今的罗湖老破小越来越破败,能等的就是旧改,但拆迁成本太高,普通开发商根本不敢碰,只能先维持现状,如果以深圳如今的涨幅速度买入罗湖基本等于跑输大盘。

现在南山有多金贵,罗湖就有多破败,一旦中心发生迁移,中心老区就会逐渐没落,而老破小就会以悲剧收尾。

全国有293个地级市,3500多个新区,许多二三四线城市的城市规划是“建设新城,分化主城”,也就是说是以发展“新区”的方式来发展,通过搞活一个新区,然后以点带面促进整个城市的发展。

这样一来,市中心就会开始迁移,传统市中心的土地也就会越来越贬值,进而直接影响老破小房屋的价值。

而现在这种老城和新城双核并立的格局越来越普遍了,比如武汉的光谷和中心城区,成都的天府新区和中心城区、合肥的政务区和中心区等等,都属于老城和新城双核心的城市发展格局。

而这些城市当下的房价至高点,往往在新区而非老城区,以后这类新区也就是未来的市中心。

所以,市中心的房子永远是片区最贵的,但市中心会变,判断老破小能不能买,一定要确认你所在城市的市中心会不会改变。

要么买市中心不变的老破小,同样,也可以追着未来的市中心买,换做现在的概念,也就是新区。

02

如何看市中心变不变,一看城市发展规划,二看城市有没有发展新区,三还要看这个新区能不能搞起来。

新区能不能买?又该如何判断新区的价值,其实我们有过很多分析文章。

当下新区比较建设成功的有郑州的郑东新区,武汉的光谷新区,合肥的政务区等等,在分析这些新区成功的案例之后,李老师总结出新区能成功发展的几大规律:

1、新区都在省会城市,可以虹吸全省的人口

2、离老城区非常近,这样容易被辐射,也容易引人口进来 

3、省政府或市政府至少有一个搬迁过去

而有些新区李老师也明确指出不看好:比如天津滨海新区,西安西咸新区、宁波杭州湾新区、兰州新区、沈阳沈北新区等,他们都有一个典型特点:离主城区太远,省市政府也没搬过去。

对于已经有成功新区的城市,投资可以追着新区买,而老中心除非有超级学区,否则不要碰老市中心的老破小。

因为传统老中心随着楼龄越来越大,房屋会越来越贬值,以后只能面临衰败和淘汰。

开头我们总结老破小的归宿,以后要么老旧小区改造,但顶多是修修补补,无法根本解决居住舒适度。

人口净流入的城市,老中心的老破小还能出租,但部分三四线城市的老破小,就只能空置放着,毕竟旧改成本高、周期长,开发商宁愿低成本去新区拿地开发,而年轻人也更愿意去居住环境更舒适的新区,他们都会逐渐抛弃老破小,最终只能变成一排排的“鬼屋”,住不了也卖不掉,等待衰败。

以上是对于搞得活新区的城市而言,对于实在搞不起新区的城市,还是回归市中心。

因为市中心本来就拥有整个城市最优质的公共基础配套,老城土地价值会保持稳定,只要避开那些奇葩户型和完全没人管理的小区,老城区的老破小起码还能保证保值的效果。

03

房子的位置是不会变的,人们对美好生活品质的追求也是不会变的,但城市一直在发展,有些城市市中心却一直在变化。

总有一天,繁华的市中心,可能变成非市中心,当初那些房子也有可能变成寂寞惨败的“贫民窟”。

人们对美好生活的向往多强烈,就意味着人们对市中心老破小抛弃的速度有多快。

所以哪怕是市中心不变的城市,没有超级学区的加持,也注定不是时代的主流。

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