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风起哈尔滨

未来城不落 · 2020-11-26
楼市分化,你在限涨,我在劝跌

编者按:本文来自微信公众号“90度地产”(ID:dc90du),作者:李敏,36氪经授权发布。

哈尔滨2020年在国内名声大噪,多半是因为11月下旬发布的房地产相关政策,直接喊话开发商“降价有奖”,作为近年来首个鼓励降价的省会城市,令行业直呼魔幻:楼市分化,你在限涨,我在劝跌。

不过,既然是商品,就没有“只涨不跌”的道理,房子当然也不例外。随着楼市调控这场持久战继续,地区之间房价分化走势在来年只会更加明显,在调控“因城施策”情况下,开发商及时促销回款恐怕才是良策。2020年余额仅剩30来天,冰城哈尔滨气温早已降至零下,从那里吹来的风,凛冽。

鼓励“降价”的城市

日前有消息称,哈尔滨市将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》(下称《通知》),共计十四条扶持措施。

其中第十一条直接喊话房企降价:即日起至2020年12月31日,支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众,在此基础上,对援鄂人员、抗疫受表彰人员等特殊贡献群体购房的,予以购房更加优惠的政策。政府将对让利企业的销售情况进行考核,给予表彰、嘉奖。

除了明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房外,这14条扶持政策中还有6条内容涉及住房公积金放宽——“哈十四条”消息一出,引发行业关注。

从2016年930新政开始,楼市调控已经持续四年半,有数据显示,2019年全国房价调控了620次,同比2018年增长了38%;而2020年上半年楼市调控了304次,同比2019年上半年的252次增长了20%。11月以来,全国多地又加大对房地产市场的调控力度,包括深圳、合肥、乳山、衢州等地市都出台了相应的升级政策。

在全国热点城市严防死守“稳房价”、抑制楼市过热背景下,哈尔滨成为近年来第一个鼓励开发商降价的省会城市。值得一提的是,在地方经济低迷压力下,今年年初,曾有多个城市出台楼市松绑政策,随后遭遇“一日游”。

尽管“哈十四条”还没有正式发布,但这一待发布政策抛出数日尚未被撤回,也能看出,在经过几年楼市严格调控、疫情对消费与楼市形成冲击的大背景下,哈尔滨已经做好房价走跌的心理准备。

国家统计局数据显示,1-10月,东北地区商品房销售面积5554万平方米,下降8.8%,降幅收窄0.1个百分点;销售额4611亿元,下降4.8%,降幅收窄0.2个百分点。在东部、西部、中部及东北四大区域中,东北地区销售面积与销售额这两大数据垫底。

十年增长12.7万人

全国房地产盘整期,不管是热点城市还是“冰点”城市都按兵不动,这次带头鼓励开发商降价,为何是哈尔滨?

在近年来几乎席卷了大半个中国的“抢人大战”如火如荼时,从2010年过来的十年时间,哈尔滨已经经历了苦辣酸甜的复杂十年。

在常住人口千亿级别的城市、尤其是省会城市中,哈尔滨是常住人口十年间增量最小的城市。

根据官方的公开数据,2019年末哈尔滨市常住人口1076.3万人,这一数据在2010年的人口普查数据中是1063.6万人,作为黑龙江省首个过千万的城市,十年之间,哈尔滨人口始终在千万上下徘徊,十年常住人口净增加12.7万。

如果以其它飞速壮大的城市做比较,更能看到这个北方大城市在过去十年间对于人口的引力大小。以成都作为比较,2019年成都市年末常住人口为1658.1万人,相比2018年增加25.10万人。2010年成都市常住人口为1404万,十年之间,常住人口增加超过250万人;再以常住人口刚刚迈过千万大关的西安为例,2019年末西安市常住人口1020万人,与2010年第六次全国人口普查的846.78万人相比,十年之间常住人口增加约173万人。

从另外一组数据或许也能管窥“冰城”哈尔滨在过去十年间人口变化态势:先看代表未来人口趋势的小学生,有媒体引用数据指出,2009-2019年,十年时间,哈尔滨市的小学生人口数量下滑了14.01%。

再看中老年人群体,官方数据显示,截止到2017年底,哈尔滨市户籍老年人口已达197.2万人,占总人口的20.7%。就算是这将近200万的老年人口,也有一部分选择南下。早在2014年就有媒体援引三亚市异地养老老年人协会数据显示,截至2014年11月,在海南三亚养老的异地老人近40万,其中东北哈尔滨籍的老人就占20万。

常住人口减缓增长情况下,楼市需求不足不可避免。根据上海易居房地产研究院发布的《100城库存研究报告》,截至10月底,去库存周期数值排名前10的城市中,哈尔滨位居第6,是唯一上榜的省会城市,去库存周期高达23.1个月。

能否从北吹到南

不光是哈尔滨,在楼市分化加剧情况下,不少城市也传出楼市松绑传闻,似乎有股什么力量在蠢蠢欲动。

以天津为例,此前网络消息称天津将在11月中旬取消限购,不过随后这一消息被官方否认。最近是在11月24日,有消息称,郑州市将出台最新房产政策,其一是关于限购,“郑州市户口已婚的可以购买第三套住房,但必须是144平米以上住房。”其二是关于限售,“之前的限售政策是满三年可交易,目前是满一年可交易。”不过,郑州房管局相关负责人表示,没有接到相关通知,以官方消息为准。

在调控叠加疫情冲击下,今年楼市确实有点冷。11月24日,上海易居房地产研究院发布的最新一期《全国百城房价报告》显示,1-10月份,百城新建商品住宅成交均价为15823元/平方米,同比上涨10.8%,涨幅曲线趋稳。其中,二线城市同比涨幅曲线以稳为主,一线城市和三线城市同比涨幅曲线则出现下行趋势。

按照易居上述报告,在库存压力相对大、购房需求相对不足的三四线城市,房企降价促销最终促进所在城市房价涨幅趋缓。

事实上,不只是东北区域,在消费低迷大环境下,刺激成交减轻资金压力也确实是房企当务之急。华泰证券统计结果显示,2020‒2022年,房地产境内债券到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期,连续6个季度到期量超过1200亿元。

在“房住不炒”思路下,中央已多次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。在过去的四年多时间里,如果说热点楼市需要一盆盆“凉水”当头浇下,那么站在当下,对于交投量陷入困境的城市来说,只能说别撑着了,该降就降。

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