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孙宏斌看走了眼

36氪的朋友们 · 2020-11-26
物业股为什么这么火?

编者按:本文来自微信公众号“商业人物”(ID:biz-leaders),作者:彭梁洁,36氪经授权发布。原标题:《孙宏斌打脸了》

融创物业刚刚敲钟,恒大物业启动路演,碧桂园物业上市已有两年——“碧恒万融”只剩万科。

2013年,郁亮很焦虑:万科即将迈进 “第四个十年”,接下来怎么走?

苦思冥想之后,郁亮为万科找到了新方向:城市配套服务商。他同时意识到,地产行业是时候拥抱互联网了。这一思考成果得到了王石的赞赏。

2013年底到2014年初,郁亮主要做一件事——拜访明星互联网公司,11月阿里巴巴,12月腾讯,次年1月海尔,2月小米。同往的高管中,包括万科副总裁兼物业总裁朱保全。

那时候社区O2O的概念刚刚兴起,有些地产商敏锐察觉,物业板块是房地产行业入局社区O2O的触角。2013年10月,万科作为基石投资者参与徽商银行IPO,意在以社区金融切入O2O服务。

万科只是试水,有人迈了更大一步。

这家公司是同位于深圳的小地产商花样年。相比高居 “千亿俱乐部”的万科,花样年规模小,年收入只有几十亿,但优势在于船小好调头。2014年6月,花样年打出社区O2O的旗号,将分拆的物业公司彩生活推向港交所,从此“物管公司第一股”标签加身。

上市仅3天,市值就超过母公司花样年——彩生活上年营收2.33亿,市值55亿港元,母公司营收72亿,市值仅52亿港元。地产商讲了一个“互联网+”的故事,显然,资本市场喜欢这个新鲜的故事。

故事的操盘手是花样年总裁潘军,这位地产老炮曾被评为“深圳房地产十大风云人物”,因2002年策划了克林顿的“碧海云天中国行”在业内小有名气。

潘军的名言是,房地产只能卖一次,社区可以服务70年。“房地产真正的未来在社区,社区消费才是真正的刚性消费。” 他的算盘打得响亮:“假使每人每月社区消费2000元, 4000万人一年消费近万亿。如果能拿到1%的佣金,就是100亿,拿到2%,就是200亿。这是一个多么大的金矿?”[1]

潘军拜访阿里巴巴和腾讯的时间比万科更早。他在一次采访中说,当时就彩生活的路径,对方觉得很新奇,“但也看不懂”。[2]

没能成功拉两巨头入伙,彩生活上市时,潘军找来了好友周鸿祎,作为基石投资者为彩生活站台。当时有媒体撰文《周鸿祎也干地产了》,周鸿祎也因此被视为最早跨界房地产的互联网人。

彩生活在资本市场上的战绩令业界诧异、眼红而又振奋,物管业务赴港上市的帷幕由此缓缓开启:

2015年2家,2016年1家,2018年5家,2019年9家,今年最热闹,已上市+已递表公司达到20家。

物业公司规模虽小,但因其现金流稳定、负债低、轻资产模式赢得资本市场欢心,龙头公司、盈利能力强的公司备受青睐,尤其是今年疫情以来,在港股整体涨势强劲,与低迷的地产板块形成鲜明对比。

以目前市值最高的碧桂园服务为例:碧桂园服务于2018年落户港交所,目前营收96亿,净利16.7亿,是母公司碧桂园4800亿营收的零头,但市值达1200亿,超过母公司的一半;截至25日收盘价41港元,碧桂园10港元;市盈率66倍,碧桂园仅5.5倍。

此外,绿城服务、雅生活等市值都反超过母公司。可见物业这块肉有多肥。

放在2019年之前,孙宏斌是没拿正眼看过融创物业的。

2015年,孙宏斌曾宣称不会将融创物业分拆上市,理由是:物业公司就像公共服务类机构,上市会使得物业公司变成赚钱的工具,这种做法并不可取。他还说,自己不太明白同行们为何对转型热情高涨。“这个行业是吸引资金最多的,我们没法转。”

归根结底一句话:物业这点苍蝇腿,压根不入老孙的法眼,哪有主业来钱快?

那几年,融创风头正盛,通过“买买买”进入飞速发展期,年销售额从2016年的600多亿一跃而入2019年“5000亿俱乐部”,跻身全国第四。这也是中国地产江湖格局由“招保万金”被“碧恒万融”取代的几年。

融创最轰动的那场收购——2017年以400多亿收购万达文旅项目前一年,王健林就先行抛售了万达物业,最后被彩生活以20亿拿下,据说当时万科物业也是竞争者之一。20亿对孙宏斌来说是小钱,但他那时眼中只有万达文旅,真心不知物业板块有多香。

伴随2019年销售额登顶,疯狂并购的弊端浮现:融创增速放缓,资金链崩不住了。2019年底,融创借贷总额为3222.7亿元,其中一年内到期借贷为1357.3亿元,而账面现金只有779亿元,短期偿债压力很大。减负、找钱势在必行。

除了发债、出售金科股份回血,孙宏斌最终走上了分拆物业上市这第三条路。

生存不易,打脸算啥。

2019年9月,融创中国CFO、顺驰时期就跟随孙宏斌的老将曹鸿玲被任命为融创服务总裁。融创服务因为长期不受重视,先天不足,在管面积和营收远不及其他物管公司,于是曹鸿玲复制“买买买”模式,先后收购成都环球世纪、开元物业,把业绩包装做大,以便上市谈个好价钱。

万事俱备,孙宏斌终于出手,融创服务于8月向港交所递交招股书,11月19日正式挂牌,定价11.6港元,募资92亿港元。

并购带来的增长数据确实好看:

2017年-2019年,融创服务营收分别为11.11、18.42、28.27亿元;利润由0.43亿元增至2.7亿元,三年复合年增长率150.7%;此外,在管面积由2019年年底的0.53亿平方面增长至1.01亿平方米,近乎翻倍。但最大的问题是净利率偏低。

孙宏斌的痛,许家印懂。

几乎与融创同时,恒大也启动了物业上市计划,预计下个月登陆港交所,此外新能源汽车也将在科创板二次上市,双管齐下,从资本市场抽水。

图源:视觉中国

他们面对的另一大背景是,今年8月出台的房企监管新规,提出“三条红线”,以限制地产商的有息负债规模:资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;“现金短债比”小于1。

孙宏斌和许家印同为踩足“三条红线”的问题学生。

江湖救急,二人都拉上“不差钱”的好友马化腾帮忙。腾讯出现在融创物业的基石投资者名单中,也成为恒大物业的战略投资方。大佬们的世界就是这样,一方面确实出于战略考量,另一方面大家都是朋友,逢上市之喜掏点份子钱表表心意,也算礼尚往来。

除了马化腾,恒大物业战投中还有许家印的另一位老朋友——香港富豪刘銮雄的太太陈凯韵,也就是常出现在香港八卦杂志里的 “甘比”。

2008年金融危机,恒大生死攸关,许家印经英皇杨受成牵线结识了刘銮雄、郑裕彤等港圈富豪,对方慷慨解囊,许家印才走出困境。2017年,刘銮雄夫妻及旗下华人置业重仓恒大股票,那年恒大涨势凶猛,许家印荣登首富,陈凯韵也被送上香港最年轻女首富的宝座。一荣俱荣。

万科物业最近也有新动作。

跟孙宏斌一样,郁亮前几年也说过万科物业不会上市,但最近口风有所松动:万科物业一定会上市,但时间还不确定。

虽然没有上市,但作为首家营业额破百亿的物管公司,万科物业已是隐形冠军。万科不差钱,绝不会贸然将养了这么多年的物业板块推出去。显然,郁亮在等待时机,讲一个令资本市场足够兴奋的故事。

万科物业2016年完成分拆之后,2017年郁亮拉来好友姚劲波,引进58集团作为万科物业的战略投资者,在社区服务上达成合作;2018年,响应最高领导人“城市管理应该像绣花一样精细”的号召,开辟城市物业,与当地政府搭伙,例如2019年拿下雄安新区。

但这些给人感觉还是不够酷。

今年贝壳上市,左晖给郁亮送来两个礼物:刺激和启发——8月26日,贝壳在纳斯达克上市仅9天后,市值即超过万科。

两个月后,万科物业就披着新的马甲出现了:万科物业更名为万物云。CEO朱保全宣布,万科物业到万物云,这就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变,其他物业公司购买万科的科技服务,就像贝壳系的德佑。朱保全穿着牛仔裤和黑T恤,半条腿已经踏进了科技圈。

“万物云”三个字科技感很足。都是老江湖,郁亮当然知道,重复的故事对资本市场毫无吸引力,只能比拼规模,抛出一个新概念才能实现降维打击,让估值站在新的起跑线上。这就是改名的意义。

做好准备再上市是有道理的。作为当年的“物业上市第一股”,彩生活并没有守住先发优势,6年过去了,市值居然与刚上市时持平,管理层也感到十分委屈。

潘军当年的设想实际上极具前瞻性:做平台,收佣金。这不就是如今互联网巨头们的入口争夺战吗?

但理想很丰满,现实很骨感。2019年,彩生活生态圈注册用户数3640万,平台交易总额121亿元,平均每人300多块。即使拿到2%的佣金,靠社区O2O也只有2亿多营收。盘子太小,做不起来。

当人们习惯了外卖有饿了么美团,快递有菜鸟,生活缴费有支付宝,多少人愿意使用一款限于特定社区的生活服务App?

还是吴亚军最实在,对物业分拆上市始终未松口,她说还没想明白物业的盈利模式,潜台词很清楚了,大家都是靠收物业费的,整那些概念有啥用?

参考资料:

[1]《花样年潘军:未来集团两大思维标准“金融和彩生活”》 来源:观点地产网

[2].《彩生活:掀起一场社区服务革命》 来源:21世纪经济报道

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