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供地73万平方米、揽金340亿元,深圳年内最大规模土拍释放了什么信号?

未来城不落 · 2020-11-24
供地和开发量均已创新高

编者按:本文来自微信公众号“镁刻地产”(ID:Real-estate-Circle),作者:镁刻地产,36氪经授权发布。

深圳一遇大规模土拍就下雨,似乎已成规律。昨天深圳还是晴空万里、暴晒无比,今日(11月23日)深圳迎来年内最大规模土拍,天气又转为阴加小雨。

无论土地宗数、起拍价和成交总价,今日8宗地块集中出让堪称近5年市场之最。

其中,宝安2宗、龙华1宗、坪山1宗以及光明4宗的居住、商业用地集中出让,将为深圳累计供应总土地面积73.22万平方米,总建筑面积224.08万平方米。除宝安沙井地块外,其它地块均采用“双限双竞”挂牌方式出让,即限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞配建只租不售的人才住房面积。

这场总挂牌起始价294.42亿元的年内最大规模土拍,最终为深圳揽金339.81亿元。

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现场竞争胶着

一早,深圳市土地房产交易大厦门前已陆陆续续有人前来排队。8宗地块分为上午和下午两场竞拍出让,有开发商人士表示做好了奋战一天的准备。

从领号牌登记情况看,招商、金茂、万科、保利、中海、金地、华润等一众头部房企悉数在列,其中不乏联合体。

最终,上午出让的宝安沙井、西乡,坪山石井、龙华大浪地块分别由融创+华发、万科、佳兆业+新城和深铁摘得。下午出让的光明区4宗地块,则分别被金茂、电建、安徽安联高速、中信城开斩获。

相较于去年6月24日的那场史诗级土拍,今日土拍无论是到场围观人数还是参与企业都有所减退。

上午宝安西乡和坪山地块出让时,竞拍过程中有多次很久都无人出价,不过房企们均无放弃的意思。直至主持人将配建人才房面积竞价梯度降至200平方米,喊出“22600平方米(人才房配建面积)第二次”即将成交之际,才有四五家房企快速地同时举牌。此后,这种竞价节奏又发生了好几次。

还有个十分有意思的现象。

现场热门地块经过几十轮激烈竞争后,当主持人敲下成交锤时,有的地块竞得团队立马欢呼、鼓掌,全场行注目礼;有的则是全场为其鼓掌,竞得团队相互看了看,又抬头看了台上的最终成交数据。个中滋味只有积极举牌者才能体会。

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最受关注地块直接成交

这场土拍最受关注的当属宝安沙井和龙华大浪两宗地块,最终成交也最出人意料。

一宗位于频出地王的龙华区,今日供出大浪地块;一宗是今日全场唯一一块起拍价超过百亿的宝安沙井地块。

一开场主持人亮出的屏幕上就显示这两宗地均为一人竞买。也就是说,这两宗地均为底价成交,竞得方今日是来拍和签约的。这难免让前来围观学习百亿豪战的房企和媒体有些失望。

此次出让的龙华大浪地块位于龙胜地铁站旁,距离早先的地王承包区红山和上塘地铁站仅一两站地铁,挂牌起始价66.53亿元。该地块最终由深圳地铁底价取得,普通商品住房销售限价为70875元/平方米,而周边目前在售二手房挂牌价在8万元/平方米左右。

宝安沙井宗地位于国际会展中心旁,地块面积达约43.7万平方米,挂牌价127.1亿元,是近3年来深圳挂牌总价最高的地块。最高限制地价为184.15亿元,最终由融创+华发以底价127.1亿元摘得。据贝壳找房,目前沙井片区二手房挂牌均价在6.2万元/平方米左右。

相较于其它7宗土地1年内开工,4年内竣工的出让条件,融创+华发竞得的这宗地在建设条件上更为宽松,自出让合同签订之日2.5年内开工,6年内竣工。

而宝安西乡地块竞拍最激烈,最终由近几年鲜少在深圳公开市场拿地的万科摘得。一位不愿具名开发商人士告诉记者,西乡地块限价8.3万元/平方米左右,目前周边在售新房开盘在9万元/平方米左右,估计万科会做刚需户型,那入市时倒挂的价格势必又会引起打新潮。

对于此次土拍中部分地块底价成交和开发商谨慎举牌,明源地产研究院主编艾振强表示,主要是前几年开发商对放松调控还抱有期望,现在没了,不敢有太高预期,否则很容易亏损,毕竟限价还在执行。

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供地和开发量再创新高

不过相比去年同期,这场土拍的成绩仍可圈可点。

去年11月22日,深圳6块住宅用地集中出让,无一宗触及地价上限、无一宗转入竞配人才住房阶段。其中,有2宗以底价成交、有1宗意外流拍,有3宗以21%~25%的溢价率成交。

对于今日土拍战况,深圳资深自媒体人傅卫鸿表示,光明片区的4块土地均以最高限价出让,这说明网红光明片区还是被开发商看好的。8宗地收金339.81亿元,火爆土拍的背后,往往意味着未来火爆的楼市。

实际上,今年深圳无论是从房地产开发量还是宅地供应量来说均为近5年来最大规模。据媒体公开报道,截至今日,今年深圳累计出让28宗居住用地,总建筑面积约479万平方米,总地价约757.5亿元。此外12月16日,深圳还将上新3宗宅地,起拍总价34.03亿元,总建面约58.3万平方米。

据好地研究院统计,2015年~2018年,深圳仅分别供应了6宗、6宗、3宗和10宗宅地,其中2018年的10宗中有7宗被深圳人才安居集团摘得。而此前创近6年供地新高的2019年全年供应宅地11宗,出让面积30.6万平方米,可建建面131.2万平方米,成交金额390.3亿元。

房地产开发量方面也远超之前记录。据华夏时报报道,今年深圳房地产开发量是1200万平方米,是去年的2倍,是10年来量最大的一次。过去10年最高峰是2013年,开工量终值是913万平方米。

值得注意的是,今日供应的土地预计入市时间是一年左右。而最新消息显示,万科上午竞得的西乡地块,目前已经开工。

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