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看完北京楼市:我有三点想说!

未来城不落 · 2020-11-24
今天跟大家做个跑盘后的汇报

编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃,36氪经授权发布。

之前写过北京的文章,叫大家入手买,但毕竟只是凭数据做判断。我跟你们说了,会去北京出差,顺便去一线跑跑,把北京市区行情大概做个简单了解。

这样可以结合数据和市场做出更准确的判断,让刚需更好把握时机,所以今天跟大家做个跑盘后的汇报。

01

先说学区房

关于学区房,北京的人都知道西城区和海淀区的学区房是最好的,西城区就数金融街最顶级了,来这里上学的孩子非富即贵。

片区共6个小学,北京第二实验小学,顶级学位,18-20万/平,房子破的很,学位房只有新文化街的6栋楼可以上,但学校另外留了很多学位,哪些孩子能上不用我说拉。

中海凯旋,算是片区品质最好的小区了,即便北京楼市在调整,房价大多在跌,这几年中海凯旋的价格都没有跌过,非常坚挺。

虽然小学在金融街来说相对不算顶级,西单小学,但中学很好,而且在整个北京来说小学也算很不错。

我去看的一套170平米,报价3400万,单价20万/平,当天就碰到几波看房的,五个客户等着买,结果第二天中介告诉我,成交了。

另外还有一个尊府,09年的房子,也是20万一平了。

像中海凯旋和尊府这种房子,不论学位,品质,还是地段来说,确实都是无可挑剔,毕竟就在中南海的旁边,对于有钱人来说,周边也没有同类型小区可选择,所以我觉得他们以后即便涨到30万都很正常。

宏庙小学,也是顶级学位,所带的学区房,像宏汇园,丰汇园,一房20万/平,两房18万一平,而且房源很少,没人卖。

而金融街二流的小学,比如奋斗小学的学区房也要十六七万。

带奋斗小学的学区房,西城晶华也算品质不错的小区,154平三居,现在是2400万,在2017年最高价可以卖到3000万,这几年还是降了20%。

据附近的链家中介小哥说,今年730实施多校划片后,西城区的成交量有所下滑,但价格并没有变化,以前宏庙小学可以直升师大附中实验中学,这是西城区最好的中学,多校划片后,虽然说你买的房子,不一定能上宏庙小学,但实际上,小学其实还是就近入学的原则。只有录满了才会被分到别的学校去。有学位房至少多了一个机会,如果你不买是完全没机会。

所以实际上对学区房影响有限。

不过东城区的链家小哥刘小龙告诉我,东城区的多校划片政策还是2018年出的,当时影响也是立竿见影,成交量和价格有所下降,今年受疫情影响都在跌,最近两个月在回升了,和2018年差不多。

东城区我也去看了一下,学区房价格就明显比西城区便宜,比较好的史家小学目前学区房在11-12万/平,府学在12到13万/平,景山在11到12/平。

海淀区,学位最好的就是中关村片区了,一小,二小,三小,都是十四五万,万柳书院,2014年的次新房,价格最贵到了20万/平,而且无房源可卖。

这个价格在北京不算高估,我觉得值得,而且还有上升空间,带好学位的品质房子,就是硬通货。

我发现北京楼市不像深圳,很少有中海凯旋那种小区,就是品质又好,同时所带学区又好。基本上市区的房源,要么就是好的老破旧学区房。品质好点的房子,要么就不带好学位。

不会像深圳,因为很多是品质次新+学区房叠加,所以价格贵的离谱,有的已经涨到30万一平,即便是单纯的老破旧学区房,比如百花片区,有的也要20万一平。

没有对比就不知道价值高低,对比下来,我会觉得北京的学区房真的低估了,因为深圳学区房的含金量是根本没办法跟北京金融街学区房比的,同样20万一平米,你是买深圳一流的学区房,还是北京一流学区房呢?

我想不用问,只要你有名额,谁都会买北京一流的学区房吧。至于北京低估了多少,这个我也不好算。

但过去三年多,北京没涨,深圳却一直在涨,而且百花片区学区房起码涨了50%-100%,这个差距就拉的太离谱了,所以未来北京的学区房不该补涨吗?

02

二手房

北京市区的二手房好像也没有特别新的,十多年楼龄的房子都算是次新房了。

比如富力城,二环内,07年的房子,10万左右,2017年时价格基本上都是11万多,去年200-250平米的价格跌到9万多,现在已经回升到了10.5万/平,涨幅也超过10%。

富力城就是地段好,园林社区品质不错,但没什么好学位。因此也只有10万出头。

新怡家园,在东城区也算是数一数二的品质小区了,但学区一般,就是位置好,崇文门商圈,所以价格在12-13万/平。

我看了下这个小区现在的价格跟2017年3月的顶峰比起来,也是相差无几,但去年就相对便宜,最低有降到过10-11万/平左右。

所以这些品质相对不错的小区,在去年确实是个很好的抄底时机。现在买都已经涨了一些,虽然涨的还不算多。但同样一套130平米的房子,从1500多万,涨到1700多万,也涨了有200万的成本,超过10%。

我觉得这些房子明年还会有继续上升的空间。

有粉丝要我去看看二手老破旧,我也看了下,下图这个,中介跟我说是1958年的房子,外墙刷新了看不出。

但我走进去真的是不忍直视,这种房子在二环也要9万多,还是不要买这种房子吧,不抗跌,住的也难受,如果是我,我宁可买5环外的新房。

03

新房

由于时间有限,新房我只选择性的看了大兴、亦庄、石景山和西五环。

大兴,和园,154平米,三房,现在是毛坯5.4万/平,一期卖到6.7万带精装,这几年确确实实是降价了不少。

看着感觉品质挺好的,但售楼处人并不多。

因为旁边还有一个性价比更高的楼盘,中海寰宇时代,这是限竞房,89平米可以做三房,5.7万/平,比前一个楼盘贵三千,但带精装修,户型非常实用,所以成了北京的销冠。现场看房的人也明显比和园多很多。

买中海的人,还是首次置业的纯刚需为主,比如在东城区,在国贸上班的,有的购买力还是相对有限。毕竟中海的总价最低才五百万,前一个盘贵了几百万。

我对大兴这个片区整体观感不错,都是新楼盘,以后城市面貌也会比较好,只要地铁通了,配套起来了,地段的价值应该还是会有所提升,虽然北京人对南边一直有偏见,但这是南五环外,已经跳出了三环四环之间各种批发市场的脏乱旧差,而且也已经归属到了亦庄,会有更多的炒作概念。

亦庄片区我们去看的新盘,不带地铁,买这里的基本上都是亦庄高新园上班的,不需要地铁,或者说自己开车上班。

亦庄的二手房价格还算是比较稳定,金茂府2018年最高卖6.8万/平,现在二手房也是卖这个价格,当然对业主来说可能是要亏一点。

因为亦庄的限价房现在还比较多,包括大兴也是,现在限价房房源都还算挺多,但是今年明年消化完这些限价房后,后面的商品房价格就会明显提升,想要买5万多的房源几乎就是不可能了,对于刚需来说,我觉得现在还真的是机不可失时不再来,除非你嫌弃限价房。

亦庄中海有个盘据说要卖七八万。当然了,户型是大户型,品质也会比限价房好。但价格也上去了。

石景山片区,看的全是中海的楼盘,那边感觉快要被中海垄断了。

石景山的面貌确实又要比南边高大上很多,价格也更贵。

从长安街一路走过来也很通畅,在西城区,金融街上班的人买这里就很顺理成章了。

天钻,7.5万带精装,88平三房,只有几套尾房;

云尚,78平能做到三房,总价530万,单价6.8万。

天玺,147四房三卫户型很好,120平,900万,单价7.5万/平。

中海的楼盘,得房率都很高,以前北京120平米只能做到两房,一百七八十平才做三房,但是随着房价越来越高,很多人买不起了,所以中海这种总价低,户型又实用又齐全的小三房就很受欢迎,在深圳很常见,以前89平米有赠送都能做到4房。

可能是单价相对高的问题,都是中海的盘,石景山看房的人明显就没有大兴看房的人多。

最后看了西五环内的颐和金茂府,我专门去看这个盘,其实主要是在业内久闻金茂府的品质好,专门去欣赏他们产品的,虽然金茂府不是我客户,但对于好产品,我还是很乐于学习的哈哈。

看完果然名不虚传,具体细节我就不说了,这是改善盘,价格在11.4万带精装,比隔壁融创的贵了2万,这估计就是品质盘带来的高溢价吧,据说北京人还是很认金茂的?是不是?

但北京现在看新房都不用验资,而且开发商还很热情,说明市场卖的真的很一般,我感觉很好,不像深圳一样,什么破楼盘都要先验资几百万,要么就是摇号。

所以这种时候买房,真的太舒服了。千万别等到市场火热的时候,就是开发商挑你,那种感觉太不爽了。

总结

走马观花看了北京的新房和二手房市场,虽然不全面吧,但北京今年相比去年,确实已经在回暖了。而且我认为明年还会继续回暖,所以建议刚需赶快入市。

这次跟我一起看房的伙伴问我为什么,他可能没看过我文章,所以我再总结一下原因吧,主要有三点强调一下:

第一、限竞房库存不多了。

过去三年,北京房价下跌的一个很大原因,除了调控严格没有杠杆外,是北京限竞房太多,价格又便宜,把新房价格拉低了,然后倒逼二手房降价。

据中原地产分析师张大伟统计,2017年限竞房土地供应是32宗,2018年是41宗,2019年是21宗。

但2020年只有6宗,明显减少,基本上接近尾声。

限竞房累计1100万平米的土地,换算成住宅大约在10万套上下,已经入市了8.6万套,未来剩余2万套左右。

从市场库存来看,限竞房已经不到3万套了,明年差不多可以卖完,后面估计就很少供应了。

第二、地价涨了。

看住宅类土地,在2020年平均楼面价达到了3.2万元,相比前面三年,地价明显上涨了六七千一平米,甚至比2016年的高点都高了,创造了历史新高,面粉涨了,面包还能继续跌吗?

第三、市场周期回升

北京从2017年3月进入调控周期,到目前已经超过3年半了,很多需求,包括刚需,改善型需求一直在累积购买力,已经迫不及待要入市。

这从平常咨询我的北京购房者中,我也可以略微感觉到很多人都在等着买房。

市场本身一定是有涨跌周期的,即便北京没有放松人才政策,调控也不放松,需求也是要释放的。

深圳今年上半年上涨完,广州也在涨,上海也在涨,相对而言,北京的房价,我觉得跟深圳比,已经算是低估了,要知道北京有钱人比深圳多太多了。

很多人说那是他们都有在放松一些政策,可是北京什么都没有放松啊,调控还是那么严格,不可能涨。

但是你没看到北京的限竞房退出了吗?地价在涨吗?这其实就是变相的去库存,在扶持市场,但是又不能太明显。

所以我坚定看好北京明年的市场,刚需如果你真的有购房需求,一定要记得在今年年底入市,不然明年成本肯定会比今年高,不信的你明年再回头来看我文章,赚了你请我吃饭,亏了我请你哈哈。

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