站在时代风口 , 杭州房产板块投资指南

魔都财观2020-11-23
从300万到2000万,一篇说清杭州最值得买房的地方

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:魔都财观团队,36氪经授权发布。

这个月初,我应邀约去杭州参加生财有术的线下活动,顺便考察了一下杭州楼市,感触良多,在这里我将把我的考察结果与大家分享一下。

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最近一段时间,全国楼市表面平静,但却和去年的深圳、今年的上海一样,由于基本面、市场周期不同,楼市出现了结构性变化:有些城市平淡,有些城市火热。

珠三角的深圳已被压下一头,东莞的周期也走完了大半;京津冀的北京还在筑底,天津一蹶不振;而我们的大本营长三角,除了慢牛的上海,200公里外的另一颗新星,杭州楼市也热了起来。

经历了2011至2015这“失去的五年”后,2016至2022年的杭州类似于2009至2013年世博会前后的上海,面临着“后峰会、前亚运”的新机遇。

杭州的城市骨架正在极速拉开,地铁城轨、高架高速、亚运场馆、机场扩建、综合管廊、城市大脑,以及每年涌入的三五十万人口,蓬勃发展的数字经济,将杭州快速推向了最具活力的一线城市候选人。

未来两年,是杭州重大规划集中兑现的时期,而且杭州处于新一轮周期的启动期,热点板块、限价新房将为楼市投资者带来巨大的机会,我们有理由好好研究一下杭州的投资目标。

经过一段时间的实地考察与思考,我们的结论简单而粗暴:限价新房摇号难度大,因此应该毫不犹豫地入手热点板块次新二手房,其中我们最看好的,就是钱江世纪城。

作为城市的新中心,钱江世纪城5-6万的价格非常合理,规划定位高、城市界面新、交通商业等配套能级强,从比价效应来看也不贵。钱江世纪城的规划将在未来1-2年集中兑现,目前入手是确定性极高的选择。

杭州有这么多板块,为何我们特别看好钱江世纪城,且看我们的详细板块解读。

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经历了2011-2015的阴跌之后,杭州进入了新一轮的楼市周期。

杭州的那一轮去库存周期,比深圳、上海等一线城市稍晚6-12个月:

2016年3月至2016年8月,进入启动期,成交放量,价格小幅抬升;

2016年9月至2017年11月,进入爆发期,量价齐升;

2017年12月至2018年6月,进入赶顶期,涨幅放慢,成交量下滑;

2018年7月至2019年2月,进入盘整期,房价窄幅调整,全市均价下跌幅度在10%左右。

(具体的周期判断方法,请参考我们的文章《 买房的周期对了,不赚钱也难上海买房指南投资篇(二)》)

之后的市场就变得很有意思了。

2019年3月,由于政府层面的信贷放松和限价放松,特别是开春后“沁园第一涨”事件导致的连锁反应,使得杭州楼市来了一波“人造小阳春”,3-5月二手房交易量居然连续三个月逼近1万套,新房摇号热度突增。

当然,下半年杭州楼市重新回归平静,没想到这居然成了购房者最好的入场时机,因为2020年后,杭州开始了疫情后结构性牛市。

后疫情时代数字经济、电子商务加速发展,疫情后信贷的宽松,杭州在疫情期间优秀的城市管理水平也吸引了大量新落户的购房者,导致2020年3月开始,杭州开启了学区和热点板块的上涨态势,杭州已经进入新一轮周期的启动期。

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今年的杭州,已经有不少房子涨起来了。比如未来科技城核心区,从4万涨到了5万多甚至6万,三墩北,从3.5万涨到了4.5万,涨幅在30%以上;钱江新城、蒋村、申花核心区以及大量的次新学区房涨幅都在20%以上,这些标的,短期内已经不适合追高。

这时候,我们应选择长期具有投资价值、短期刚开始涨的热点板块进行投资。

什么板块才是具有长期投资价值的呢?从城市发展的规划者角度出发,这些板块具有两大特点:

1.位于城市主要发展方向:扩张成本低,发展阻力小,够主流;

2.几年内有重大规划落地:规划级别高,主导方比较强势,规划落地的确定性强。

杭州北部以往分布了杭钢、杭氧、杭锅为代表的重工业,南部则以萧山本土工业为主,因此目前这两个方向上的发展还是以城市有机更新为主,城北副中心、萧山市北的开发都是这个模式,因此存在一定发展难度,导入的资源也不是很强。

杭州西部历来是旅游、文教为主,虽然有西湖群山阻隔,但西溪湿地以西拥有大片平原,且人文科教气息浓厚,是杭州的贵胄之地;而东部是大片平原,对接上海、嘉兴、宁波,路网发达,可开发面积大,杭州从西湖时代迈向钱塘江时代,市中心东移是大趋势。

由此看来,杭州主要发展东西两个方向,南北虽有一定机会,但上限不高,确定性不强。

再来看规划。

根据2016年总规,杭州目前的城市中心体系为“两主六副”,其中主中心有两个:延安路近湖地区,钱江新城+钱江世纪城。

延安路及近湖地区是传统市中心,以风貌保护为主,绣花式开发,动作不大,值得收藏而不是投资。

钱江新城和钱江世纪城是新中心,定位高端,大开大合,金融总部经济聚集,未来天花板显然更高。

城市副中心有6个,包括江南副中心、临平副中心、下沙副中心、大江东副中心、未来科技城副中心、城北副中心,其中在主要发展方向上的是未来科技城、下沙和大江东。

当然,除了上述这些具有长期投资机会的板块外,素以新房限价严格著称的杭州也存在不少一手房套利的机会,利用倒挂,可以提前锁定利润,交房后也有充足的保护垫。

比如二手5万的未来科技城,新房只要3.4-3.6万;二手3万的大江东核心区,新房只要2.0万,比如二手4.5万的三墩北,新房只要2.8万;二手3.3万的良渚,新房只要2.5万,等等。

不过,新房摇号的中签率很低就是了,像一些政府定义的热门红盘(未来科技城、大江东核心区等),只有人才和无房户才有摇号资格。

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杭州各板块分析及推荐

最为重磅的来了!接下来,我们将从各个行政区内来筛选出适合投资的板块。

首先,我们选筹的核心逻辑是:


  • 每个行政区里找出最具前途的一到两个板块

  • 强区可选出两个, 弱区只选出一个,因为只有财力发展一个板块

  • 每个区都想发展有腹地,因此要找出发展阻力最小的板块


城西方向,主要是西湖、余杭、临安三区:


  • 未来科技城是省里主导的城西科创大走廊的龙头板块,阿里、浙大、省政府三大力量加持,余杭区的行政能力也很强,因此规划落地的可能性最大,当然价格也最高,核心区二手房5万左右,辐射区3-4万;

  • 青山湖科技城是临安距离市区最近的板块,好处是不限购,有16号线可以直达未来科技城核心,但库存量不少,精装新房也到了2.4万的价格,还不好买,但二手房2万不到还卖不掉。

  • 西湖区中部已经没有太多发展空间,目前主要发展北部的云谷、紫金港科技城和南部的之江新城。

  • 但其实,目前城西范围内的价值高地在蒋村,这个距离未来科技城最近的主城区板块环境优良,配套齐全,要学区有学区,要商业有商业,要品质有品质。


城北方向,主要是下城、余杭、拱墅三区:


  • 余杭区主打的良渚新城覆盖了良渚、勾庄两大板块,前者主要接受市区和未来科技城外溢,一条2号线直通市区,本身规划级别不高,主要是住宅+商业医疗配套;但后者是拱墅、余杭、西湖倾力打造的城北副中心,两年内双地铁交汇,万象城、树兰医学中心均已落地,期望很高。

  • 另外,余杭区府所在地——临平新城可以说是目前副城里城市界面最好的,但由于与市区距离较远,产业也不是非常高端,因此价格比较实惠。

  • 武林新城,下城区的行政能力、招商能力在主城区内不算突出,因此武林新城的城市界面、产业能级均比较一般,学区和商业配套也不够突出,适合有地段情结的购房者。

  • 拱墅区目前重点规划区域是运河新城,原老重工业区重建,重点发展数字经济、医疗健康等,值得关注。

  • 但其实拱墅最有价值的是申花,作为目前拱墅乃配套最全、界面最好、楼盘品质最高的板块,“杭州徐家汇”申花吸引了大量头部企业的高管购入,特别是未来科技城上班的高管,为了配套和学区,也会买到申花来住。


城东方向,主要是江干、钱塘两区:


  • 拥江发展的江干区有三大重点新城:钱江新城、城东新城、艮北新城,其中钱江新城的三个拥江发展重心——钱江新城一期、江河汇、钱江新城二期值得重点关注。

  • 钱塘新区则是双核驱动,下沙的金沙湖大江东的核心区都是全新规划的优质板块,大江东核心区的起步更低,未来空间广阔,而随着下沙的腾笼换鸟,金沙湖的价值也会逐步凸显。


城南方向,主要是滨江、萧山两区:


  • 萧山以钱江世纪城为主中心,萧山城区(江南副中心)为次核心,另有多个地区级中心,包括萧山科技城、会展新城、南站新城、湘湖等。

  • 滨江则以滨江科技城为核心,包括滨江区府、奥体、物联网小镇等板块,由于滨江整体向东发展,因此西边的浦沿吸引力不是很大。


市中心,也就是上下城的核心以及钱江新城:


  • 上城的湖滨是首善之地,但没有什么发展空间,值得收藏,不值得投资。新中心为望江新城,由旧城改造而来,有新世界K11、望江金融城、未来社区等重大规划。

  • 钱江新城一期基本发展完毕,经过今年的上涨,短期内的投资价值也基本消耗殆尽,应关注增量板块而不是存量板块。

  • 下城的武林商圈、江干的庆春商圈也没有太多故事可以讲了,留给老杭州的地缘客户吧。


我们在此,重磅推出“平米咨询杭州板块推荐名单”:

第一梯队,强烈推荐:


  • 钱江世纪城:处于城市发展主要方向,规划能级高,落地确定性强,供需关系紧张,城市界面崭新,次新二手房在5-6.5万,限价一手房在4.5-4.7万。目前世纪城低于江对岸,未来差距一定会缩小,随着亚运规划的落地,世纪城将成为杭州的新中心。


第二梯队,非常推荐:


  • 钱江新城江河汇区域:处于城市发展主要方向,规划能级高,新鸿基、机场快线、6号线、9号线已经落地,供需关系紧张,城市界面崭新。目前次新二手房在6.5-9万,限价一手房在6.8-7.0万。未来机会在于重新分区后的优质学区预期,以及杭州整体城市能级上升后,豪宅区与非豪宅区房价拉开差距。

  • 滨江科技城:拥江发展的最核心,规划能级高,亚运主会场,高新区购买力强,供需关系紧张,奥体及物联网小镇界面新、配套全。目前次新二手房在5-7万,新房限价4.7万,随着亚运规划的落地,将和钱江世纪城连为一体,成为江南岸最璀璨的中心。

  • 蒋村、申花:这两个板块均为城西有钱人的首选板块,处于城市发展主要方向上,商业、小区品质、学区齐备,万科、融创、绿城、金茂扎堆,刚好是未来科技城的短板,因此吸引了众多阿里、蚂蚁、菜鸟在内的科技新贵。次新二手房在6-7万,新房限价5-5.4万,随着城西新上市企业的增多,蒋村和申花的购买力还有继续爆发的可能。


第三梯队,比较推荐:


  • 大江东核心区:城市主要发展方向上,钱塘新区的新中心,商业、地铁、景观、学区都是郊区顶配,其实这个板块从投资价值上来讲应该处于第二梯队,但由于购买环境非常恶劣,所以放在第三梯队。大江东目前新房1.9万,二手房2.5-3万,但是新房基本全部被定义为红盘,只有人才和无房户才有资格参与摇号,而稍老的二手房产品有代差,新一些的二手房房东心气又特别高,3万的价格实在让人下不了手。

  • 运河新城、北部新城:彻底扭转杭州城北地位的双核板块,定位城北副中心,大拆大建,多条地铁在建及规划,万象城、树兰/邵逸夫两大医学中心、运河博物馆、BMW综合体、杭钢科技城、智慧网谷等纷纷入驻,一旦环境改观,将再也不是价格洼地。运河新城目前新房价格3.8万,板块内没有二手房,附近万达和铁路北站板块的标杆次新房在4万左右,北部新城目前新房价格2.9万,二手房在3.5万左右。


当然也有一些板块,本身定位不是很高,但由于附近有重大板块价值突增,就显得非常有性价比,受到购买力溢出效应,如宁围、丰收湖、市北、艮北新城等,也是非常值得挖掘的。

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处于楼市上升期的杭州,一点点利好就能引爆一个板块,接下来的重新分区、地铁四期,又会将杭州推向一个更高的层级。

十一月才过去不到20天,杭州二手房成交量已经破6000套,预计经过十月短暂的“休整”后,11-12月的杭州有将重现二手房破万的盛况,这让人不禁对明年小阳春有了更多期待。

经过我这番考察,我发现在目前启动期阶段,一味着摇号倒挂新盘,反而可能因为过低的中签率导致错过窗口期,机会成本极高,因此一方面要埋伏红盘,另一方面要把主要精力放在二手房上。

除去未来科技城等当前涨幅过高的板块外,杭州还有不少板块值得我们长期投资。在综合考虑规划定位、落地可能、供求关系与价格后,作为城市主要发展方向上的市级主中心,钱江世纪城成为我们推荐的首选。

目前,钱江世纪城的房价只有对岸钱江新城的60%不到,开发强度却大于对岸,随着萧山越来越主城化,两者之间的价差会显著缩小,未来随着规划落地、新学区提升,发展空间巨大。

其次,城西和城北兼顾学区、品质、配套的优质板块将成为产业人群的改善选择。作为数字经济之都,申花、蒋村背后的购买力支撑性极强。

另外,大拆大建、基数不高的城北副中心以及大江东核心区也值得长持,作为杭州骨架拉伸的抓手,几个副中心的未来前景不会让人失望。

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2020-11-23

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