最远的距离,在于度量衡的不统一 | 答案之城

未来可栖 · 2020-11-19
这一代年轻人想要离生活更近

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:小屋,36氪经授权发布。

对于距离,都有哪些误解?

十年之前,房地产行业出现了第一个销售规模破1000亿的企业。当时,所有地产企业看到的是一个黄金时代闪耀着最亮光芒,仿佛一切充满希望。

十年过去,互联网改变了所有人的生活,社交、电商、新消费、新能源汽车、大健康、AI作为经济新势力崛起。蓦然回首,当下最热的新经济话题中,房地产已经黯然失色。

变化悄然发生,房地产努力跟上大时代步伐。互联网成为行业拼产品和管理能力的新战场、社群、科技等新兴领域也进入开发商的细颗粒生态……跨界、互联、强化、变革不断发生,老行业也在解决新问题。

审美、距离、社群、科技、用户、需求、品牌等,这些看似简单的词汇在房地产行业有了新含义和新趋势。然而,创新颠覆的旗帜背后,我们重新发现了一个个被误解的现象。

2020年,开启的是十年新征程,也是传统行业的再进化,每个人都在寻找未来之钥,每一刻都在走向答案。

2020年夏天的一个早上,邢荣驱车从北京南四环赶赴顺义区北小营镇水色时光西路,参加一个社群活动,疫情过后的路上车辆不多,一路向北,车速很快,阳光直射在路面,有点刺眼,但道路两边浓绿的杨树叶子摇曳,夹着笔直的道路一直指向远方的天空,那里偶尔有几朵白云。

一个多月前,邢荣在水色时光西路上的新项目定下一套新房,现在他的心情就像在走进新生活。尽管车程需要约一个半小时,但对于这个巨大城市的首置刚需来说,距离是需要每天克服的困难,能不能买得起、买得到一个适合自己的房子才是每天最大的焦虑。

上述项目负责人告诉作者,之前几年,多数开发商都在关注怎么把房子卖得更好,有更多利润,像这个位于东北六环外的项目,在拿地的时候有几个开发商来看,但都不敢拿,因为从改善、一步到位的市场逻辑看,这个地块位置远,不好做营销和卖点梳理,同样距离的项目,多数在做别墅、第二居所,但这里并不是别墅聚集区,按照传统逻辑很难操盘。

上述项目决定把区位和距离因素后置,更多关注客群,而不是关注产品逻辑,为希望买房留在北京的年轻人打造一个新的产品,传递一种理念:“你可以凭借自己的努力留下来生活”,“年轻人群体在居住上,内心期望和实际状态是有非常大差距的,需要有项目能理解、满足他们。”

最后它成功了,这个突破距离做刚需的项目是金茂北京国际社区。但多数地产项目不愿意冒险,仍旧会按三环、四环、五环、六环的区位、距离核心区的远近来进行定位,甚至不惜在售楼处的示意图和广告中“缩短距离”。

01 距离被抽象化

从燕郊到北京的车,密集而拥挤,每天有约30万人早上在燕郊的街头等车/驾车,然后驶向北京。之前他们选择在这里安家,有一个共同的原因:这里是距离北京最近的环京版块。

汽车经过潮白河桥,下了通燕高速之后,扑面而来的是一个个售楼处的热情,它们纷纷会用“十五分钟进京一站直达”“距离北京国贸仅半小时”“燕潮大桥直线接驳北京东四环”等话术,告诉你一个令人激动的未来:这里有开往北京核心区的特快车,请您上车,系好安全带。

但住在燕郊,每天去北京上班的杰哥告诉作者,除了在夜深人静、城市休眠的凌晨,从来没有体验过十五分钟进京的顺畅感,一般需要一个小时左右才能看到北京三环的路牌指示。

这种用时间换算距离,制造模糊感受的做法,仍有大量楼盘在使用。楼盘广告中“距离XX只要5分钟”,空间距离可能长达10公里;“公园旁”可能隔着三条街;“天安门南XX公里”,就像是南方人戏称自己在北京十环;“新加坡旁”实际上在另一个国家。

即使在北京城区的项目,也喜欢把自己包装成“内城大宅”“内城墅”“地铁盘”,尽管他们可能在四环外,或距离地铁约3公里。

混乱的距离表述,让人一度怀疑:开发商可能不知道秦始皇在两千多年前已经统一了度量衡。

与此同时,新一代消费者需要的居住场景感和生活习惯也在发生变化,家到单位的距离、便利的快递系统、三公里范围内的生活场景丰富度、交通是他们最看重的,而小区到国贸、天安门、金融街这些距离,逐渐成为一个抽象概念,退居其次。

对“距离”的理解是时候改变了。

02 新的城市居住逻辑

据合硕机构统计的数据,在北京新房市场上,今年三至四环区域成交均价最高,其次是四环至五环,然后才是三环以内区域。

而2015年至今北京新房市场成交均价涨幅中,按环线划分的上述四个区域,三环以内、三至四环区域、四环至五环区域、五环至六环区域的成交均价涨幅分别为25.5%、31.5%、52.2%、72.1%,越往外近五年的房价涨幅越大,越靠近核心城区,房价反而越稳定。

单中心的北京,并没有呈现内高外低的房产增值效应,以距离中心点来衡量资产价值的方式似乎失效了。

2015年至今北京新房价格走势

这种情况一方面与三环以内减少了新房供应有关,另一方面四环外区域的商业、产业落地增速超过了内城,再加上居住人口外溢,传统宣传中喜欢用的国贸、长安街等地标的作用越来越难以打动人,新一代业主需要的是新的生活方式和距离算法。

后厂村里人、回龙观中人、望京“郊区”、亦庄新城等相对独立的生活区越来越被年轻人认同。这些人享受这样的生活场景:坐在家里等快递,附近吃饭约闺蜜,门口公园溜溜狗,商场顺手买东西。至于南锣鼓巷的胡同、五棵松的演唱会、三里屯的街潮,那是低频需求、地铁可触达就行。

陈春花说:“这个时代,你和年轻员工只讲工作、不讲生活,他是不屑的。”年轻人的距离感来自于生活本身。

对比过去和现在,会很容易发现,现在的消费群体更喜欢用生活地标来衡量项目距离,传统的“内城”作距离参照反而会引起消费者误解,越来越多的城市外围网红盘都在印证这个逻辑。

城市“外围”崭新的购物中心、不那么拥挤的街道似乎更能容纳新一代年轻人的居住理想。

03 参照核心已变,距离需要重新定位

1989年1月13日,海子在北京的一个老房子里写道:“我有一所房子,面朝大海,春暖花开。”

离世两个月之前写的这首诗,成为海子流传最广的作品,也常常被开发商引用,借以表达对“诗和远方”般生活的向往。

但实际上,现在的年轻人是网易云音乐中的“大宰治”,是伏在电脑前拿着鼠标作叉的“少年闰土”,是在电商网站上表现出极度消费饥渴感的“流民”,是以自我为中心的第一代非城乡二元论者——归根结蒂,他们是属于未来新时代的人,他们不用传统的方式衡量房子带来的生活价值。

这一代年轻人想要离生活更近,而不是在家里能看到某个高大上的地标建筑,然后幻想自己是住在这个城市的核心地段的核心阶层。他们也会喜欢住在单位附近,但并不是为了上班方便,而是为了节省路上的时间,用来睡觉和休闲。比起宏大而井然的城市秩序,他们更喜欢具体而微的小确幸,他们的世界是平的,自己身处其间位于中心。

在以消费和产业为中心的互联网时代,地图上的距离容易产生一种误解,你以为你在核心商圈,实际上却在用户心智的边缘,被附带了资本加速度的时间追着,越逃越远。

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