这一次,物业和互联网站在了同一跑道 | 答案之城

未来可栖 · 2020-11-17
曾经爱搭不理,如今高攀不起

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:盐阿白,36氪经授权发布。

人们对物业,都有哪些刻板印象?

今天(11月17日),金科智慧服务在港交所上市,截止收盘,金科服务每股44.7港元,总市值达282.91亿,已经超过了金科股份市值(448.54亿)的一半。

几乎同一时间在港交所敲钟的上坤地产,也交出了一份“成绩单”,每股报价2.3港元,总市值46亿。

前者的市盈率几乎是后者的2倍之多。

相比于地产开发,物业公司如今已经资本市场上的宠儿。不仅如此,在业主端物业也有了更多的话语权。

今年9月份,宁波某小区的几位业主因为不满车位租赁费标准,给万科物业送上了“干啥啥不行,收费第一名”的锦旗。

出人意料的是万科物业选择强势回击,以“青山绿水,江湖再见”来“炒掉”业主,并最终获得该小区大部分业主倾情挽留。

万科物业CEO朱保全说,他十多年前刚从事物业工作时,大家对物业的评价是“上辈子造孽,这辈子做物业。”

但现在,之前被视为低端服务业的“看门大爷”,要起飞了。

1.物业咋能“炒”业主?

蓝光嘉宝服务总裁刘侠在接受36氪时表示:“在过去,物业与业主之间的关系,实际上物业是弱势的。”

但如今再看,双方似乎不再是过去的“单向选择”、“绑定关系”:业主有了越来越多的选择权,好的物业企业也有了强势的话语权。因为好物业已经成为好房子、好生活的标准之一。

在过去,许多人会为了省一笔物业费,选择物业费更加便宜的小区,但许多惨痛的教训教育了市场。

家住北京南五环的M如此描述了自己所居住的老小区:

外立面上是雨水冲刷后斑驳的印记,墙皮摇摇欲坠,每到刮风下雨天都需要再三叮嘱老人、孩子不要靠近墙角;

每一年小区都要修好几次水管电路,每次修理都要将路面挖开。入住5年,她就没怎么见过路面好的时候,连鞋都不愿意穿新的。

M说:“如果我们小区路好一点,物业好一点,房价能上涨20%。”

另一个故事发生在南京:一位中年妇女在价格相同、位置相邻的两个小区中,为了节省一年3000元的物业费,选择了便宜的那一家。但在十年之后,两个小区房价相差了16%,阿姨一算账,自己亏了50万。

在不动产占到国内家庭平均资产70%左右的当下,一个好的品牌物业已经拥有了“炒掉”业主的底气。

永安物业管理有限公司董事长林常青认为:“业主在近十年、二十年的时间中,享受到了好的物业给生活带来的幸福感、安全感、宜居感,也受益到了专业服务给他带来的房产保值增值,对物业服务的认可也越来越强。”

过去三十年一直站在小区门口朝你“仪式感微笑”的人,忽然变成了你每天见到的最可爱的人。这是资产增值带来的戏剧性转变,也是房地产行业变化的开始。

2.物业还是低端行业吗?

物业员工资收入低,至今客服人员的平均工资还在3000—5000元/月的水平。

物业从业人员学历低,90%没念过大学。

物业工作技术含量低,主要工作是“四保”,即保安、保洁、保修、保绿,更被称之为“看大门”、“扫卫生”、“修水管”、“剪花草”。

从各个角度看这都是一个低端服务行业,甚至是“低端无服务”行业。

但在2020年,我们可以在一些成熟的智慧社区里看到这样的场景:

不用掏出钥匙,刷脸就能过门禁;

花草缺水时,喷灌系统会自动开启浇水;

燃气泄露,报警系统能够自动通知物业管理人员;

无需保洁人员反复巡查,垃圾桶会自动反馈盈满程度,通知保洁清理垃圾;

若是遇到暴雨天际,路面积水,监测系统提前预警;

……

甚至有物业公司想用机器人送快递,这个行业正在变得原来智能,越来越高科技。

再加上好物业带来的资产保值增值效果,人们忽然发现,现在的物业公司可以变身成为一家“互联网科技服务公司”和资产管理公司。

物业行业也有了越来越多的高薪、高技术岗位。在蓝光嘉宝服务的“数字科技事业部”里,就有软件研发人员、大数据架构师、强弱电工程师、美工设计等等。

行业给出的薪酬也不低,据克而瑞统计,一个AIoT(人工智能物联网)产品经理,物业服务企业能够给到2万-2.5万的薪酬范围,而其他行业相似的岗位仅能给到1万-2.5万。

上个月,万科物业更名为“万物云”,将自己定义为科技服务公司。在媒体交流会上,朱保全表示:“更名很重要的一件事是要招人,定义一个新的空间,告诉这个市场足够大,足够快,(才能吸引人才进入行业)。”

“未来万物云可能直接面临与BAT等大厂的人才竞争。”朱保全说。

在今天,大型物业企业开始讲起了一个“数字孪生”的故事,即:无论人、还是设备、建筑物,都在云端建立一个数据库,如同孪生子,让其成为社区的“大脑”。

金地集团董事长凌克做了一个展望:“数字孪生将成为未来城市的智慧大脑,应用于安防、交通、管网、金税、政务等方方面面。”

一直站在流量逻辑上的互联网公司也忽然发现,物业公司是另一个线下流量入口。物业公司在商业逻辑上,第一次和互联网企业站在了同一个跑道上。

3.物业赚不赚钱?

十年前,物业业务只是房地产的销售工具,开发商会把物业服务当作房子的“附属品”一起销售。物业公司在企业内部也会被列为“成本部门”。

那是一个开发商站着就能把钱赚了的年代,即便物业能够盈利,对房企而言,也不过是蝇头小利。

但在如今,蝇头小利也成长为了优质现金流。据前瞻经济学人统计,2019年26家上市物业企业的毛利率均值达到了29.4%,增长率高达41.6%。

行业规模最大的“万物云”,在去年营收已经达到了127亿,利润约15亿。

在基本服务之外,物业服务也接入进了越来越多的增值服务。刘侠赞同“物业距离用户最近,所以更了解用户”这个逻辑,他说:“这是物业的天然优势,我们甚至不存在最后一公里的问题,一年365天零距离的持续接触用户。”

保洁人员承包起了为业主上门保洁的工作;保安小哥兼职做起了送快递到家;搬家、购物都可以请物业人员帮忙。在今年的疫情期间,外卖、快递无法进入社区,不少业主需要在家隔离,无法出门。许多物业还做起了“微商”,在居民群里专门卖蔬菜瓜果,团购防疫物资,并因此获得“私域流量”。

互联网电商一直无法获得突破的本地服务,在物业公司身上看到了新的想象力。

社区零售、政务服务已经并不罕见,远程保险、远程医疗、社区养老也正在进入物业的智慧平台。部分物业企业还瞄准了中介的工作,做起了为业主置换房产、出租住房的工作。

一位业内人士如此感叹道:“隐藏在社区的商业蓝海超乎我的想象。”而物业公司则是距离这片海最近的人。

目前,尽管起步尚早,但物业的增值服务收益已经有了不小的占比,奥园健康、蓝光嘉宝服务、永升生活服务及正荣服务增值服务营收占比均高于4成。

不过,刘侠并不认可“物业无所不能”这句话,他说:“现在整个社会化分工已经十分细了,我们会选择做能够解决客户痛点的服务。可能有一些业务我们在做了,跟某个细分行业会有一些竞争,但双方更多的是竞合的关系。”

但这并不妨碍资本市场给到物业公司更好的预期。

一家TOP20级别的物业公司上市,有望能够筹集近百亿资金,而一家千亿地产开发公司上市,30亿港币都是今年的一大门槛。

上个月上市的世茂服务,完成了98亿港元的筹资额;距离上市只差临门一脚的融创服务最多也可募集资金12.95亿美元;恒大物业也在紧锣密鼓地跟上。

现在,腾讯投资、IDG资本、高瓴资本等明星投资机构都会跟在品牌物业后面认筹。

三十年河东,三十年河西,过去被视为低端服务的物业业务,今天终于在B、C端都扬眉吐气了。

当曾经的“偏门”行业起飞,“看门大爷”坐上正位,或许也喻示着未来的的趋势:存量时代,运营为王;新势力崛起,服务初心回归。

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