3个月才卖11套!前海三大“妖盘”也顶不住了!

未来城不落2020-11-17
“神盘”成交量翻车

编者按:本文来自微信公众号“楼市头条”(ID:lsttcz),作者:村长,36氪经授权发布。

就在几天前,金地+电建+华润+前海控股组成的超级联合体在激烈的厮杀中,以81.519亿+配建28400平人才房面积拿下。

要知道,目前前海最贵的二手房前海时代广场,挂牌均价已破16万元/㎡。

而此次拍出的地块商品房毛坯最高限价10.71万/㎡,让市场再次对前海留下无限遐想。

前海未来真的想象空间无限吗?

我的答案是,长远看是的。

但短期看,部分楼盘又炒作过了头:从过往前海的“神盘”走势来看,目前已出现明显分化,尤其是在715新政后,这种表现更为明显:

前海的三大“神盘”诺德国际假日、鼎太风华和中海阳光玫瑰园均出现了成交量“腰斩”和涨幅明显“放缓”的情况。

01

“神盘”成交量翻车!3个月才卖11套

村长将这三个小区的成交量整理统计了一番,发现新政之后,这三个小区的成交量确实有点惨不忍睹。

注:由于二手网签数据具有一定的滞后性,无法及时反映各小区当月的成交情况,因此村长从贝壳(包含链家品牌)、中原、q房网、乐有家四大平台摘取了这三个小区今年的成交数据,而三个小区在各平台的成交数据见下图。

数据显示,三大“神盘”新政之后成交量大幅度下降,其中,鼎太风华7月和8月的成交量从17套急降至1套,而诺德国际假日广场8月的成交量直接“挂蛋”,至于中海阳光玫瑰园虽然在8月和9月都还有少量的成交做支撑,但10月还是交出了零成交的成绩单。

更让“神盘”难堪的是,8至10月的总成交量比3月的成交量还要少。

别忘了,今年3月正是二手市场的黑暗时刻,各个小区封闭管理严格,购房者进小区看房难度大,楼市整体低迷。在这种情况下,诺德国际假日广场、鼎太风华的成交量还能上双位数,让市场认识到“神盘”强大的恢复力。

显然,715新政对“神盘”的打击影响要比疫情强得多,这持续低位的成交量说明“神盘”还在“回血”中。

即便成交量还未恢复,神盘的价格依然坚挺。

先来看看链家数据,7月前海二手房挂盘均价为111394元/㎡,10月挂盘均价为113989元/㎡,3个月以来基本没什么涨幅。

而“神盘”终究不是浪得虚名的,在前海二手房均价基本没有什么上涨的行情下,7月到10月,二手挂盘均价仍有5000-9000元/㎡的涨幅。

其中,诺德假日广场的价格已经从7月的143600元/㎡涨至10月的152268元/㎡,突破了15万元每平的界线。

02

三大“神盘”涨幅已超30%!底气何在?

成交价方面,事实上亦并未受715新政有太大的影响。村长发现,近期“神盘”成交的房源,都比新政前卖得更贵了。以10月25日成交的诺德假日花园的2房户型来说,以1002万卖出,而同户型在6月底才卖909万,才过去不到4个月,足足贵了93万。

如果将时间线拉长,从年初到现在,三大神盘的涨幅均已超30%,而前海片区的整体涨幅,还不到20%。

为什么三大“神盘”价格涨幅能跑赢整个片区?

为什么成交量惨淡,三大“神盘”的价格还能坚挺,甚至成交价还在上涨?

其实,从某种程度来讲这反映的是市场对诺德、鼎太和中海这三个小区的认可。

一方面,三个小区属于前海片区稀缺的大型社区住宅,居住氛围浓厚。前海的地段价值有多高,大家已都有共识,这里暂且不讨论。村长想指出的是,这三个小区之所以能称为“神盘”,与其本身的规模有着密不可分的关系。

诺德国际假日广场15栋,鼎太风华36栋,中海阳光玫瑰园7栋,总户数都在1500户以上,整体属于大体量小区。由于大社区聚集的居住人群多,周边的商业配套、生活配套往往比小社区更成熟,居住氛围更浓厚。

打开链家房价地图,不难发现,大体量的小区二手均价普遍高于周边小区,如位于南山南头的星海名城,作为分别6期开发的大型社区,目前二手均价在每平9-10万元之间,最高均价达10.6万元/㎡,而同一片区的旺海怡苑、丽乐美居,每平米均价才8万元出头。

另一方面,三个小区都是市场公认的“学区房”。

目前诺德国际假日广场带南山实验荔林小学、南山实验南海中学学位,鼎太风华小区则在南山实验小学鼎太部和南山实验南海中学学区范围内,两个小区都属于“双实验”学区;而中海阳光玫瑰园带的是南山实验荔湾小学和深大附中。

根据深圳学位追踪的数据,南海中学和深大附中在2019年中考十大排名中,均位列全市前30,学校教学实力不言而喻。

再加上三个小区的小户型多,使用率高,且楼龄较新,因此在市场上更受购房者青睐,甚至成为不少人在南山上车的“白月光”。

03

预判:前海“神盘”时代难终结!

这一次,在715新政的影响下,三大“神盘”成交量迎来大跌,且未能像疫情期间成交量火速回升,难道“神盘”要跌落神坛了吗?

目前看来,市场还不允许。

首先,虽然成交量下跌,但成交价不降反升,这本身就是一个信号。

有的小区之所以能封神,源于楼盘本身的逆市能力,不论市场再怎么差,都能凭借过硬实力,刷新价格新高。

被誉为大运的“四大神盘”之一的绿景大公馆就是典型代表。在今年“西热东冷”的市场和715新政两座大山夹击下,成交价仍在刷新,新政后三房的成交均价已经超过新政前两房的价格。

前海的三大“神盘”也如此,新政后的成交均价整体是上涨的(具体情况前一部分已经提及)。

其次,村长还发现,三大“神盘”在市面上关注度并未降低,在盯着“神盘”的人仍不少。

比如,诺德国际假日一套在贝壳平台发布的三房,才发布一个月,就已经有84人关注,而一周前该小区发布的房源,也已经有20多位用户关注了。对比之下,周边小区的新上房源关注量则寥寥无几,与诺德国际假日广场一路之隔的雷圳碧榕湾和太子山庄,近期新上的房源关注量多为个位数,市场热度相形见绌。

如果说关注人数还不足说明市场正盯着“神盘”,那近期的成交速度或许能辅以证明。

正常市场下,一套房源从推出到成交,往往需要2-3个月,能在一个月内就能成交的房源,要么价格低于平均价,要么为稀缺户型,一直被买家等待。

再看三大“神盘”新政之后的成交周期,基本都在1个月内。其中,诺德假日花园有一套的2房小户型更是在挂盘4天之内就快速卖出,速度惊人。

可见市场整体对前海三大“神盘”的关注度并未降低,只是购房者在此阶段更为冷静谨慎,都在盯着,等待出手的时刻。

另外,村长还收到中海阳光玫瑰园某门店经纪人爆料,近期看“神盘”的客户又多起来了,还有“神秘组织”借着二手楼市冷静时期,入手前海项目。

如果这位经纪人所述当真,不难预测,前海楼盘接下来的挂盘价将又会迎来一波小涨,而在“买涨不买跌”的市场心理下,“神盘”的成交量将再次回升。

果然,纵使715新政狠狠虐了二手楼市一番,但对于“神盘”而言,不过就是一场风雨,扛过去后,依旧是市场的“宠儿”。

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