被公开催债后,成都项目再惹争议,绿地今年有多难

西部城事 · 2020-11-16
风波中的绿地

编者按:本文来自微信公众号“西部城事”(ID:xibuchengshi0518),作者:西部菌,36氪经授权发布。

文丨西部菌

绿地又摊上事儿了。

今年6月,深圳前海天玑财富管理有限公司被曝私募基金产品爆雷,爆雷的产品天玑绿地中央广场私募投资基金一期,投资标的正是绿地GIC成都中央广场。

就在前两天,天玑财富发布了良退方案,用绿地项目公寓以2.5万元每平米的价格,抵兑给投资人,但该方案却遭到证监局的驳回。

这一纸良退公告,也将绿地的债务困境带了出来。根据报道,目前成都绿地项目公寓处于停工状态,公寓交楼时间存在不确定性。

而近期以来,绿地已经多次卷入舆论风波。上个月,它还被公开催债。更值得担心的是,绿地还面临着销售增长疲软、债务承压的多重压力,可谓是内忧外患。

01

这次的风波,说起来也不算太复杂。

2013年,绿地以29.99亿元的总价拿下了位于武侯区的绿地GIC成都中央广场地块,整体涵盖住宅、商业公寓、写字楼、大型购物中心、酒店等多种业态,项目规模不小。

2018年,绿地和天玑财富签订协议,后者通过融资包销的形式,认购了该项目一共735套公寓房源,装修后进行售卖。

理论上,这种包销的形式,可以给绿地快速去化。但由于项目因备案问题被起诉,二者的合作中途出了问题,绿地只退了部分,其他折算成了房子。而天玑财富今年又接盘深圳海航城失败,导致理财产品无法按时兑付。

来源:网络

于是在11月7日,天玑财富发布公告,将已经取得预售许可证的公寓,以市场单价2.5万元每平米,卖给投资者。

这套方案说的是“安置”,其实更像是再次套路投资人的圈钱行动。

因为根据市场行情,项目在售公寓市场价仅为1.5-1.7万元/平米,“安置”价格却达到了2.5万元/平米,引来投资人集体反对,并被证监会驳回,也就不奇怪了。

这起风波前前后后的主角是天玑财富,却暴露出了绿地的不少问题。首先,该项目的去化明显比较困难,市场热度不及预期。

其次,根据“壹地产”的说法,双方合作失败的一个重要原因是,绿地拖欠了工程款。同时据公开报道,目前该项目公寓处于停工状态,这些信息是否意味着绿地已严重缺钱?

02

在头部房企阵营中,绿地可以说是相当“出类拔萃”的一个。虽然是国企,但它丝毫没有国企应有的那种沉稳风格,在舆论场上倒是麻烦不断,口碑分化相当明显。

今年上半年,一封实名举报信,让绿地陷入高管出轨的桃色风波,引来无数吃瓜群众。

而今年8月,深圳绿地新都会项目被曝从开盘后就停工长达8个月,存在烂尾风险。尽管绿地及时回应应对,协调开工,但稍加搜索能发现,包括曾规划636米的第一高楼武汉绿地中心在内,类似的停工风波,在全国多地都曾上演。

接二连三涌现出来的问题,某种程度上,正是发展掉队的绿地,在激进追赶过程中扩张后遗症的集中凸显。

众所周知,前些年的绿地一度是房企的销冠。但2019年的克而瑞数据显示,绿地的全口径销售额为3880.2亿元,排在碧桂园万科、恒大、融创和保利之后,位列销售榜第6位。

为了保住行业位置,在房地产市场规模趋于见顶的背景下,绿地依然是采取激进的扩张策略。

即便是张玉良看来“整个市场的总量将下降5%-10%”的2020年,绿地在全国各地照样是四处砸钱揽储,豪掷千金。

比如今年3月,绿地和广西签订协议,计划未来五年新增投资超1000亿元。

来源:网络

今年8月,绿地又在武汉黄陂拿地,总地价逾164亿元,拟投建武汉绿地天河国际会展城项目。按照绿地的说法,这是“武汉有史以来单次供地规模最大的项目”。

绿地一边疯狂揽储,为未来打基础,一边高周转运营,快速地回笼资金,通过提高存货周转的速度,赶在增量红利消失前快速做大做强。

这种牺牲质量换速度的规模增长模式,难免会导致绿地在公司治理、房屋质量品控等方面的精力投入,跟不上扩张的速度,接连出现问题也就在所难免了。

03

绿地是一个有严重高楼情结的房企,在建和建成的摩天大楼达到23栋,但野心勃勃想要攀上新高度的它,现在面临着比私募爆雷更加棘手的挑战:

一方面,绿地的扩张势头已经显著放缓,销售增长明显乏力;另一方面,不断高企的债务总量,让绿地的高周转、高杠杆模式难以为继。

先来看销售增长情况。

前三季度,绿地实现合同销售面积1760.4万平方米,比去年同期减少16.8%;实现合同销售金额2178.80亿元,比去年同期减少7.1%。

因为黑天鹅的关系,今年房企的业绩增长普遍放缓,但绿地的降幅是数一数二的。比如绿地10月单月的环比销售降幅,高达51.38%,在千亿规模房企中降幅最高。

受增长乏力的影响,到目前为止,销售榜单上绿地已经被中海地产反超,不仅第6的位置保不住了,和碧桂园、恒大、万科等房企的差距,也在进一步拉大。

曾经的地产“一哥”,短短四五年时间内却掉到第7位,这种跌落的速度实在让人唏嘘。

来源:网络

销售放缓的同时,营收、归属于上市公司股东的净利润方面,同样是乏善可陈。其中前三季度归属于上市公司股东的净利润增长,只有1.94%。

按照绿地的三季报,这一系列成绩还是在“狠抓当期业绩”的前提下取得的。

与此同时,绿地的债务丝毫没有刹车的迹象。目前,绿地的债务总量已经突破了一万亿元。其资产负债率,近几年一直维持在接近90%的水平,其中2019年为88.53%。

而今年前三季度,净负债率、剔除预收款的资产负债率和现金短债比等三项指标,分别为183%、82.4%和0.69。经营活动产生的现金流量净额,更是同比下滑45.17%。

来源:网络

对照前段时间出台的降杠杆、降负债的“三道红线”,绿地全部踩线。值得注意的是,在50强房企中,绿地还是唯一一个全部踩线的国企。

今年10月,网易房产成都频道发布了一篇《绿地,请付款》的文章,对绿地集团西南事业部进行公开的讨债,颇为讽刺的是,文章催讨的广告款,一共才7.5万元而已。

在绿地债务承压的背景下,这一起讨债风波,多少也能说明一些问题。

今年10月,绿地控股剥离了广州绿地全部股权,小小地回了一波血。但在未来更严格的融资环境下,缺钱的绿地,又该如何在加速扩张、避免掉队和降杠杆、降负债之间寻求平衡呢?

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