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群租的年轻人,消失的隔断间

未来城市 · 2020-11-13
N+1背后的众生相

编者按:本文来自微信公众号“未来城市FutureCity”(ID:caijingtod),作者:任含希,36氪经授权发布。

文 | 任含希

租房,是初到大城市的毕业生面对的第一道难题。

贝壳找房《2019毕业季租赁报告》调查发现,应届生能够接受的房租收入比为10%-30%,但如果想在北京、上海和深圳整租一居室,租金将占到平均收入的九成以上。

于是,更多的人退而求其次选择合租、群租,与尽量多的室友分摊高昂的房租。住在狭小的“隔断间”,为许许多多刚入社会的年轻人实现“漂”在大城市的梦想提供了可能。

然而,“N+1”的隔断间由于存在更大的安全隐患,一直受到政策和法律的监管。

早在2013年,北京市住建委就开始对违规出租隔断间的中介机构开展专项执法检查,宣布将在次年基本杜绝群租房。但购买力和供需关系是硬道理,为了能够在北京立足,很大一部分北漂除了客厅和隔断间别无选择。

2019年,北京市出台新版住房合同,明令禁止群租房、隔断房的存在。合同出台后,违规出租隔断间的租房平台将隔断拆除,5居室、6居室的房源被悄悄下架。而新政背后,失去隔断间的年轻人又将面临更加高昂的租金。

然而,“N+1”的隔断出租模式并不是在所有城市都被禁止。2019年,上海明确允许使用面积在12平方米以上的客厅可以隔断出租。据多方媒体点评,允许“N+1”增加了上海出租房源的供给,有利于减缓沪漂租房的压力。

两座超级城市在隔断出租政策上截然相反的背后,是“N+1”模式能否降低年轻人租房成本、为大城市带来更多人才,监管不当是否会增加房屋消防安全的隐患等争论,而从国际国内经验来看,帝都是少数派。

人均月租3500,隔断房能救北漂吗?

智联招聘调查,2020年夏季求职期北京的平均薪酬是11569元,高居全国第一。高额薪水吸引了大批优秀人才,但同样高昂的租金也把很多人挡在门外。

为了尽量降低刚入社会的住房支出,越来越多毕业生选择住在顺义、大兴、昌平等远离都市中心的区域,用更长的通勤时间换取较少的租房成本。

然而,对“996”高压下的年轻人来说,时间成本同样重要。国家统计局调查报告显示,2018年北京年轻人平均工作时间为10小时,平均通勤时间为1小时52分钟,“不在公司,就在去公司的路上”成为了当代年轻上班族的共鸣。

一位长租公寓高管在接受未来城市采访时表示,和买房人群更能接受远郊通勤不同,租房人群首选的是短半径带来的工作生活便利。由于厌倦了在高强度加班的同时还要长时间通勤,越来越多毕业生选择牺牲一点生活质量,寻找离公司更近的房子。2020年一项调查显示,约63%的应届生会首选在工作地附近租房。

但要想在每平米月租金超过100元的西城、东城、海淀和朝阳区生活,合租,甚至群租,是他们的第一选择。同一调查发现,48%的毕业生踏入社会后的第一次租房,就是合租。

然而,即使是合租,尚未赚到第一桶金的毕业生仍然面临巨大压力。按照人均住房面积39平米计算,北京的人均房租高达3501元,房租收入比达到30.3%,已经超过应届生可以接受的30%的界限。

同为一线城市,近2倍于广州的平均房租让许多人对去北京工作望而却步。2020年调查显示,广州、上海超过北京成为“毕业青年期望就业的城市”前两名,而热度只增不减的一众新一线城市也在以更低的房租和北京抢夺人才。

在巨大的租房压力下,禁止“N+1”对北漂来说可谓是雪上加霜。以海淀区举例,60平方的两室一厅均价约7560元。如果允许客厅增加隔断间住人,每个租户虽然平均可使用面积减小了10平方米,但每月可以省掉1260元,这对毕业生来说是个不小的数目。

▲ 上海某小区原户型(左)及隔断后户型(右),图片来源于网络

而对更大的户型来说,主卧、客厅、餐厅都可以被分割成更多10平米左右的房间。以上海某小区为例,左侧是三室两厅的原户型图,而右侧是某短租平台对它的重新改造。卧室由3个变成5个,在总租金不变的情况下,每间房间的租金可以平均减少40%。

从算数角度来看,允许“N+1”、“N+n”对价格敏感的毕业生无疑是巨大的利好。然而,租客们却未必能享受到这一“福利”。

有网友表示,打隔断租房的模式缺乏规范和监管,很多中介和短租平台甚至不告知住户房屋存在户型改造。如此一来,获利的只是房东和中介,而消费者可能在不知情的情况下用基本相同的价格租到了面积更小的房间。

▲ 某网友对管家不告知隔断间的投诉,图片来源于网络

如果信息透明,租客少花钱,房东多赚钱,买卖双方必然在前述可节省的费用中“二一添作五”,但是,由于对私人住宅的监管难度较大,“N+1”政策在某些时候又难以发挥作用,短期内实现增加房屋供给、降低平均房租的效果,可能仍然道阻且长。然而,上海领头的政策支持为这一目标提供了可能,相关规定的完善和租房市场信息透明化也将在长期逐步得到落实。

而在北京,失去了“N+1”的北漂,则将面临更严峻的生存挑战。

更小的“公地”,更少的问题

毕业第一次合租,与陌生室友的相处是应届生需要解决的一大难题。虽然拥有自己的独立卧室,但客厅、卫生间、厨房等公共区域的使用和清理需要室友之间的沟通和配合。

网易数读统计发现,在知乎关于与室友的矛盾问题下,被提及最多的是卫生问题。同样,在人民网的调查中,超过78%的毕业生面临室友“不维持公共空间的卫生,使用后不打扫”的难题,显然,无人负责的公共区域是引发合租矛盾的“重灾区”。

“公地悲剧”下,许多出租屋的客厅不再是租户们共同的娱乐场所,而逐渐演变为大家堆放快递、杂物甚至垃圾的区域。2019年的一篇新闻中,房东收房时发现没有主人的客厅变成了垃圾堆,楼道的公共空间放满了快递纸盒。

▲ 出租屋客厅被堆满杂物,图片来源于网络

对此,接近90%的毕业生表示,希望在合租中订立公约,共同维护公共空间秩序。很多长租公寓也推行了“文明公约”,并提供定期上门打扫服务,借助规章解决租户对公共资源疏于维护的问题。

▲ 蛋壳公寓的“居住文明公约”,图片来源于网络

然而,在收益最大化的本能驱使下,不愿打扫客厅、走廊的人始终存在。而隔断间的存在,恰好巧妙的解决了这一难题,居住在客厅的租客会主动负责打扫周围区域,更少的公共区域反而带来了更为整洁的房屋环境,缓解了室友间最大的矛盾。

▲ 悉尼某客厅被改装后出租,图片来源于网络

但另一方面,对于现金流更加充沛、更加追求生活品质和活动空间的毕业生,增加租户人数可能令他们头痛。相关调查表明,卫生间、厨房、娱乐空间不足引起了部分年轻人的不满。对于房租价格敏感性较低的毕业生,允许客厅住人、划分隔间,可能并不是更好的选择。

有媒体评论提出,应构建更加包容的租房政策体系,对收入不同的人群“分层管理”,因地制宜、因城而异,避免“一刀切”。

“N+1”,到底怎么管

平台监管、租客体验之外,更多人对“N+1”的疑虑来源于消防安全问题。而北京对“N+1”模式的彻底禁止,实际上就开始于2017年的一场大火。

2017年,北京市大兴西红门镇火灾造成19人死亡,8人受伤,经调查发现,该失火房屋属于隔断房。之后,北京开展了大型整治出租公寓的行动,内容包括从市中心迁走群租的外来务工人员。

▲ 2017年北京大兴西红门镇群租房失火,图片来源于网络

隔断房的改造材质多为易燃性材料,且客厅、走廊的占用易导致火灾逃生通道被堵塞,同一单位面积里更多的住客也大大增加疏散逃生的难度。

对于“N+1”安全问题的监管,原中房经联主席胡景晖表示,北京可以参照上海的经验,出台相关标准,满足相关消防安全条件才能出租客厅,如客厅不是消防疏散的必经通道、使用面积达到一定大小、有单独的通风和采光条件等。

但允许“N+1”,就可能有“N+2”、“N+3”、“N+n”的出现,不仅危险系数增加,监管也更加困难。如果要切实推进“N+1”的安全实行,详细规定入法是尤为必要的。

在国外,由于人均居住面积较大,且单间公寓租金较贵,租住客厅已经成为了大学生和毕业生习以为常的租房方式。

1929年,纽约就颁布了《纽约州群租法》,对群租房屋的通风、防火、面积等及事故权责划分做出了详细要求。例如,法律中规定群租住宅中入口到楼梯口通道宽度应为至少4英尺(约1.22米)宽,且火灾逃生通道的定位、布置、构造和维护应符合相关规定。

▲ 1929年纽约颁布《纽约州群租法》,图片来源于网络

“N+1”的危险性不容忽视,但有了配套的政策和有力的监管,这一租房模式就可能切实惠及到在大城市打拼的毕业生。若想长久地吸引和留住人才,城市不仅需要提供相对高薪的工作,还要为年轻人匹配能够承担的房租,“N+1”或许就是一种出路。

2013年,人民网就曾发文表示,“治理群租是必要的,但是光堵不疏,显然不是公共利益最大化的选择。消除群租的外部负效应,需要人性化的对策。”如今,失去了隔断间的北漂,必将面临更大的考验。

(作者系《财经》实习研究员)

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参考资料:

【1】国家统计局

【2】《2020大学毕业生租住蓝皮书》,人民网

【3】《2020年毕业季租房洞察报告》,贝壳研究院

【4】《年轻人的第一次崩溃,从租房开始》,网易数读

【5】《态度各异:租赁市场的N+1之惑》,21世纪经济报道

【6】《长沙:九成受访者认为不应取缔群租》,人民网

【7】《NEW YORK STATE MULTIPLE DWELLING LAW》

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