曾手握1亿土储,黄光裕“地产梦”残喘

36氪的朋友们 · 2020-11-10
商业地产成最后的“稻草”。

编者按:本文来自微信公众号“无冕财经”(ID:wumiancaijing),作者:方斯嘉,编辑:陈涧,36氪经授权发布。

11年前,国美为手上土储估值180亿,黄光裕也曾在狱中划定地产发展方向,如今,黄光裕的“地产梦”还能做多久?

国美要彻底剥离地产?

8月初,也就是黄光裕出狱后不到2个月,鹏润控股集团(国美旗下地产集团,以下简称“鹏润”)抛售所持北京悦秀城项目,交易额约40亿元。

11月2日,国美零售发布消息称,10月30日,西安鹏安物业有限公司(全资附属公司)作为买方,与卖方西安鹏润置业有限公司以约4.1亿元交易了西安在建商务物业。值得注意的是,买卖双方均为国美系旗下子公司。

知名地产分析师严跃进对无冕财经研究员表示:“类似左右倒腾的做法,实际上容易被认为有利益输送或逃避税费的嫌疑,所以需要此类企业积极做好对投资者的解释工作。对于国美零售来说,类似商务物业后续也可以发展,但是在此类内部交易方面需要谨慎。”

从国美系地产公司“左手右手”倒卖物业,其广州、重庆、西安地产项目开发等一系列动作中可以捕捉到,国美似乎仍试图修复黄光裕11年前的宏愿,并紧握商业地产这根“稻草”。

曾手握1亿平米土储

黄光裕今年6月正式出狱,当日,国美零售大涨17.39%,市值为342亿港元。但截至目前,黄光裕的“重出江湖”似乎对市场影响有限。截至11月10日,国美零售总市值约为202.6亿港元,较高峰时缩水约41%。

黄光裕入狱前,地产曾是其大举发力的板块。2008年,黄光裕放出豪言,“拿出100个亿砸向地产,2-3年让国美地产打包上市,成为第二个国美电器”。

当年,国美集团旗下主要有四家地产开发公司,分别为鹏润地产、国美置业、尊爵地产、明天地产,但目前,仅有鹏润地产出现在公众视野,其它地产公司已销声匿迹。

成立于1996年的鹏润地产,2007年时曾跻身全国地产行业百强席位。标杆项目囊括北京鹏润大厦、鹏润家园、国美第一城等项目。

▲北京鹏润大厦,图片来自网络。

在黄光裕入狱后不久,2009年,黄光裕胞妹黄秀虹出任北京鹏润投资有限公司董事长兼总裁。而在鹏润发展期间,也似乎有意“去国美化”,在鹏润官网中鲜少出现“国美”一词。

而在业内人士眼中,黄光裕有意将自身的案件对鹏润地产的影响降至最低。

“应该说,在黄光裕眼里,国美和鹏润都是自己一手创立的企业,然而出事后黄对国美的控制力大为削弱,而且有继续被稀释股权的可能,但鹏润房产的控制权则还在黄手中,现其三妹黄秀虹掌管鹏润地产,所以从这个层面讲可能会有所侧重。”一位分析人士于2010年对《华夏时报》表示。

事实上,黄光裕早在十年前就已大举布局,若是当时的土储如今得以兑现,单靠土地升值获利,国美或许有望成为下一个“长江实业”。

2008年5月,中关村发布的定增公告中显示,黄光裕在北京城郊的崔各庄、宋庄等地拥有土储建面共计1亿平方米。彼时,碧桂园和恒大的土储尚在千万级水平。

据搜房网2008年数据显示,当年北京商住地块平均成交价为4015元/平方米。到了2019年,据北京中原市场研究部的统计,北京土地市场经营性用地(商住地为主)成交楼面价为22660元/平方米。11年间,地价翻了5.6倍。

在当年,鹏润地产将1亿平米建面的一级土地开发,和超过100万平米的再建和已落成项目估值180 亿元,若是持有至今,其估值相当可观。

然而,事实并不如设想的一般。

由于该批巨量土储大多为一级开发土地,并只与当地政府签署了草签协议,并没有完成土地补偿等程序。当黄光裕入狱之后,国美面对巨压,只能选择将部分项目转让,另有部分项目则以失效告终。

▲国美控股行业投资分布情况。

目前,国美对于地产土储方面仍较为低调,国美地产及鹏润官网均未公开披露土储情况。值得注意的是,国美控股集团有限公司在房地产业的投资分布已缩至1成。

 商业地产困局

据鹏润官网显示,其持有项目约有16个,分别为产业地产、商业地产、住宅地产三类,其中,住宅地产大多已经出售,只剩重庆一个项目在建。

早在2015年,据网易财经消息,在狱中的黄光裕亲自为国美系地产确定“未来几年鹏润地产将以物流仓储地产、商业地产开发为核心业务,辅以住宅地产开发业务,以北京、重庆、上海、郑州、哈尔滨、天津”为主要区域的发展方向。目前,鹏润项目发展线路大致按黄光裕设定的方向在走。

相比于其它版块,商业地产在国美地产业务中显然占据主力位置。

▲国美现有地产项目不完全统计。

国美系商业地产项目北京鹏润大厦,是运维较为成熟的项目之一,涵盖购物、办公等业态。一位当地人士对无冕财经研究员表示,虽然鹏润大厦年份较旧,在众多高楼中略显陈旧,但由于地处北京朝阳区商圈,写字楼的总体入驻率仍较高。

相比之下,同在北京的国美商都、悦秀城则略显苍凉。

国美商都项目在2005年以8.05亿元拿地后,已陷入“烂尾”状态。期间,海航置业曾有意接盘,但由于资金交付等问题,国美、海航两方打了六年官司。最终,该项目从拿地至今烂尾15年。值得注意的是,该项目地处丰台科技园片区,经过15年的发酵,地价早已水涨船高。

北京悦秀城地处北京南站商圈,原为大康鞋城。2011年决定停业,2015年重新运营包装,投入试营业。尴尬的是,在开业短短两年后,由于人气不旺、商场定位不清晰等问题,包括国美电器在内的主力店相继撤场。2019年1月,悦秀城单方宣告停业,据《北京商报》消息,有商户表示:“悦秀城项目招商经营不利,商场一直未达到正常开业条件。2018年底众商户被商场单方强制解除合同,所有物品一律不得带走。”

黄光裕出狱后,地产方面的首个动作便是将北京悦秀城转让给颢腾投资,双方并未公布此次交易的总价及细节,但有消息称交易价格约为40亿元。

业内推测,黄光裕急于套现的原因,除了经营不善外,或与国美零售经营情况连续三年下滑有关。

据国美零售发布的2020年中期业绩数据显示,其上半年营收190.75亿元,相比去年同期的343.33亿元下滑44.44%;归属于母公司的净利润为-26.23亿元,去年同期净亏损为3.8亿元。

国美仍在努力盘活现有物业资产,但并不顺畅。

西安悦秀城项目背靠大学片区,今年引入海底捞品牌,带来了一定客流量。当地住户表示:“商场看起来比较大,有电影院、小吃街,但人比较少,开业的店铺也不多。”西安悦秀城还将建设二期项目,近期,在建商业物业部分项目还以4.1亿元出售给国美零售。

目前,重庆鹏润悦秀城的公寓产品项目2018年正式售罄,公寓售价约在1.5万元/平方米左右,但商铺仍在销售中。据当地住户反映,商场开业至今,大多引入一些餐厅、理发的业态,整体人流量依然较少。

相较其它物业,国美对广州琶洲项目尤为重视,背后是土地的加速增值。

项目方将广州鹏润云端项目更名为国美智慧城,并引入高力国际、仲量联行、第一太平戴维斯这三大全球顶级物业服务机构为合作伙伴。在2015年、2016年国美地产、鹏润联合体分别拿下琶洲两宗地块,拿地楼面价约为13000元/平方米。在近期,国美智慧城正式开放参观,主推建面约300-2300平方米写字楼单位,据安居客显示,售价约50000元/平方米。

近年来,国美地产板块已相当低调,近期登上行业头条,还是因为一个同名房企河北鹏润控股赴港IPO失败的消息。但国美似乎不愿抛离地产,剩余物业仍紧握在手运营。

从表现上看,即使手握市中心区项目,国美对现有资产的运维效果并不可观,其主要营收依靠出售综合体的附加商服物业。但另一方面,巨头的影响力仍在,项目即使停滞,但单从地价上升的空间上看,国美似乎能够坐享其成。

10年前,国美是行业的巨头及标杆。10年后,国美在地产界的体量已不足以让它掀起多少波澜。业内专家表示,国美自身的发展核心仍是零售业,商业地产应辅以零售业发展。此外,国美系商业地产应找到自身的运营特色,才能有所突破。

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