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2.4亿年轻人的宠儿,为什么排队爆雷?

商业评论 · 2020-11-10
长租公寓的当,上一次就够了。

编者按:本文来自微信公众号“新零售商业评论”(ID:xinlingshou1001),作者:Cruel Summer,36氪经授权发布。

“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”。有时候,我们不得不佩服古人的远见。

都2020年了,房子,依然是全球年轻人的心结。有多少对房价望而却步的社畜,就有多少被残忍隔离的恋人。

矛盾两端惨雨酸风,租房成了年轻人守护尊严的最后一点倔强。

最新发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示,预计到2022年,中国住房租赁市场人口将达到2.4亿!

美国青年的日子照样不好过,从上世纪60年代起,美国家庭数量直线上升,持房人口却一点儿没变,倒是租房人口不断上涨。

强大的市场需求催生了一种新型的商业模式——长租公寓。嗅到金钱的气息,国内外的长租公寓企业雨后春笋般涌出……

01 国外通行,国内行不通?

1969年,专注于经营和管理公寓的运营企业EQR(Equity Residential)在地球另一端率先打响了长租领域第一枪。

因为租房成本大大低于买房支出,EQR对于压力山大的美国青年来说简直就是救世主。成立之初,EQR便以业内独角兽的身份狂吸大批忠实用户,形成了大量的资金积累。

1993年,EQR成功上市,成为美国第一家上市的公寓型REITs(房地产信托投资基金)。

通过资本运作,EQR左手借助各种渠道进行大笔融资,右手买买买,疯狂购进各种物业。一举成为当时全美公寓类REITs里,持有物业最多的公司。

2011年,EQR在美国屹立40多年,风头无两。

也是从这一年开始,国内的长租公寓企业蠢蠢欲动,破土而出。

6月,自如上线;第二年,青客问世;2015年,蛋壳公寓打着“互联网+金融+房地产”的旗号亮相。

虽然是重资产项目,国内长租公寓企业和EQR一样,迅速获得了资本的狂热青睐。

拿蛋壳来说:

2015年,拿到天使投资,紧接着成功融资数千万人民币;

2017年,A+轮融资过亿;

2019年,狂揽老虎基金、蚂蚁金服等5亿美元;

2020年,成功登陆美国纽交所,成为2020年登陆纽交所的第一支中概股……

资本越疯狂,竞争就越激烈。

长租领域的后起之秀井喷式冒出,高峰时期,国内同类型的长租公寓企业多达上百个,它们争相宣誓:我们要做中国版EQR。

可事与愿违,国内的长租公寓像是被下了魔咒一样,举步维艰。

上个月19号,蛋壳在遭遇“断网”“跑路”“CEO涉及调查”等传闻后,又被曝出拖欠合作商和装修队工人合作款超1个亿!

事实上,自上市以来,蛋壳就风雨飘摇,与“暴雷”二字紧紧绑定在一起。

紧跟其后的,是小鹰找房的“暴雷”消息传遍网络。

据不完全统计,此次小鹰暴雷涉及租客和业主近千人,金额破亿元。而就在资金链断裂的前一天,小鹰的业务员还从容淡定地收着房租。到了晚上10点半,他们连夜搬走了办公室的电脑。

为什么有同样强大的市场需求,同样疯狂的资本加持,长租公寓企业在国外风生水起,在国内却寸步难行?

02 画虎不成:两头收割,频繁甩锅 

长租公寓的模式其实很简单:把房子从房东那儿租过来,再按房间分别租给每个房客,自己赚个差价。

但别忘了,在这一领域,谁控制的房源越多,谁的主导地位就越明显。

回顾EQR的发展历程,其在美国市场的领导地位正是源于上市初期的快速扩张。在EQR上市当年,公司在美国21个州持有79处物业,房间数2.44万间,地域上主要分布在德克萨斯、佛罗里达和其他中东部地区。

7年后的2000年底,EQR所持物业已遍布美国36个州,物业总数1104处,房间约22.77万间,较上市当年扩张10倍以上。

EQR在物业上的扩张主要通过大规模收购实现,而国内长租公寓企业,为了抢一套房源,竞争堪比拍卖现场:你拿2000,我出2500,他举牌3000……

在这些同类竞品中,气势最凶的当属蛋壳——每到一个新的城市,都抬价30%以上收房。

不到4年,蛋壳覆盖了13个城市,手中的房源已达40.7万个,足足翻了166倍。

这还不够,拿到房源后,蛋壳开始砸重金改造分间,平均一间房的改造费用高达45000元。

与此同时,为了争夺市场份额,蛋壳疯狂补贴用户,做广告营销,推进后续服务……

蛋壳的盘子越做越大,血本越下越多,唯独盈利遥遥无期。2017年,蛋壳亏损2.72亿元,2018年亏损13.69亿元,2019年亏损34.37亿元……

总这么烧钱下去什么时候是个头?毕竟企业的第一要义是盈利。

这时,蛋壳从出生便具备的“金融基因”派上了用场。

蛋壳在与房东签署的条约上明确注明:必须签一年以上的出租合同,蛋壳只需按月向房东缴纳租金即可。

对租户来说,想要在租金上获得大力度的优惠,就必须使用分期月付,一次缴纳一年的房租。相比短租月付方式,每年可节省近万元。

当租户在承担风险和租房成本之间犹豫时,蛋壳已经和金融机构悄悄挂上了勾——它将手里的租约抵押给金融机构,一次性拿到一年的钱,而租户每个月缴纳的房租,则直接流向了金融机构。

说白了,蛋壳其实是用租户的信息做抵押,自己获得无息贷款,然后用租户缴纳的租金还贷。

而租客直到收到短信,才意识到:掉坑容易爬坑难。

为了抢占市场,蛋壳这波把风险转嫁给租客和房东的操作,实在是信息差的高段位玩法。

然而,这也并非蛋壳首次甩锅。

疫情期间,蛋壳向72157位房东提出:为配合政府实施相关疫情防控工作,蛋壳公寓自即日起将暂停付款并执行不少于30天的免租期。

与此同时,蛋壳除了借着疫情的由头薅房东的羊毛,房客的羊毛也照薅不误。

反观美国的EQR租客,从长租公寓收获的绝不仅仅是快乐。

按照EQR的规定,租客搬入新房之后,有30天的体验期,期间如有不满意可无条件退换房,且仅需支付实际居住天数的租金即可。

除了提供居住中的服务(如空调、热水器、冰箱、灶台,等等)以外,EQR还将服务延伸到了居住以外。

其中最著名的是EQR提出的“转移计划”:假如租户发生工作、家庭变化,EQR将协助租客在其未入住的公寓中进行选择,以匹配租客的需求。由于EQR对于核心区域的完善布局,使得其能够覆盖大部分租客的搬家需求。

如此诚恳的态度,想留不住用户都难!

而那些曾许下铮铮誓言,视EQR为不二偶像的国内长租公寓企业,左手不给房主交租,右手一分不落地收租,吃相实在让人大跌眼镜。

再往深一层细想,蛋壳已经从金融机构取走1年的房租,完全不影响向房东正常月缴。为什么还要两头收割,频遭吐槽?

03 贪婪无度:做产品,不能只靠“打红眼” 

2月初,蛋壳员工向媒体披露:公司资金链断裂,工资都发不出来了,还裁掉了一批员工。

蛋壳资金链断裂,实属意料之中。

传统的租房平台主要是通过低价揽房、高价出租赚取差价,然而随着信息透明化,它们早已失去了市场前途。

但随着互联网时代的到来,传统租房平台迎来了第二春。

相较于之前,“互联网+金融+房地产”的商业打法更加强悍。这些租房平台背靠着资本,一边通过高价从个人手中囤积大量房源,垄断区域市场,希望获得较高的估值;一边利用各种金融模式玩杠杆,甚至和P2P结合在一起。

作为国内长租公寓头部企业的蛋壳,就是新时代下传统租赁平台的延续。

声称“用互联网方式改造传统住房租赁行业”的蛋壳,一直在烧钱抢市场,但并没有摸索出有效的盈利模式。最后只能靠圈钱挪作其他投资。

据说,疫情期间蛋壳暂停支付租金的7万套房源,只占总房源的17.5%。按每套房子月租4000元算的话,蛋壳相当于一下子截留出2.8亿的资金池。

这种套路大都是短期投机者热衷的行为,风险极大。更可怕的是,它不像银行,不能兜底,也兜不起底。

在这个领域内,刀尖舔血的企业不止蛋壳一个。仅今年下半年,暴雷的长租公寓企业就多达24家。

当然,这并不能全怪长租公寓企业“经营不善”。

2017~2020年,一些一线城市随着产业结构、就业机会的调整,住房租金并没有出现每年两位数上涨的财务预期。

眼见形势不利,国内长租公寓企业选择了连横金融机构,利用打信息差来续命。这些不亚于大额融资的人民币,全被拿去投入到诸如争夺房源、炒股等的所谓“项目”中。

很快,长租公寓企业陷入了“疯狂扩张、经营不善、暴雷、跑路”的恶性循环。

其实,大环境的影响并非不可抗力,长租公寓也不是没有回旋的余地。

如今蛋壳们经历的荆棘之路,EQR不是没走过。

2006年,EQR在经历疯狂扩张后,后遗症凸显,营业利润率大幅下滑。

眼见快要兜不住了,EQR认识到:规模也好、市场占有率也好,如果最终不能变成实实在在的、稳健的营收利润,那就是沙中堡垒,总有玩崩的一天。

为了及时止损,EQR快刀斩乱麻,把全美25个区域的580处房产精简到7个州的300处,把业务集中在纽约、波士顿这些城市土地稀缺、住房需求高的城市,成功实现了租金上升,最终年营收达到24.26亿美元。

由此可见,长租公寓企业想要盈利,只有一条捷径——脱离缠斗,回归商业本质。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受媒体采访时表示:长租公寓的角色决定了它是靠利差来赚钱的,正常来说,慢慢做项目,一个一个来是没有问题的,尤其是现在许多政策都在扶持长租公寓。

只要长租公寓企业肯放缓脚步,暂且“割让城池”,让房东笑着收益,租客住着安心,在长久的生命周期中不仅不会越来越被动,反而会塑造更加硬核的壁垒。

蛋壳CEO高靖曾谈到:国内长租公寓未来的理想格局是,机构化持有住房占整体市场份额的40%,开发商等集中式模式和政府主导的公租房或者C2C交易各占20%。

无奈,在这个崇尚“霸主”和“龙头”的时代,国内长租公寓企业或主动、或被动地陷入了怪圈,烈火烹油,本末倒置。即便连年亏损,打红眼的他们仍死死咬住那40%的市场份额。

结果,围绕着长租公寓的整个链条上,没有一个赢家。

那些曾经对长租公寓青眼有加的资本,回报红利遥遥无期。

和长租公寓企业签订合同的房东,被死死框住。如果提出解约,蛋壳非但不用出违约金,房东还得自行负担数万元的房屋装修和折旧成本。

最惨的是用了“租金贷”的租客。长租公寓欠着金融机构的尾款一天不付清,合同就无法解除,就算租客搬出了房子,还得按时还贷,不然就会留下征信污点,掉进无底洞。

这个原本可以让无数人共生共荣的生意,硬生生在急速膨胀的欲望中被做成了一个人人生畏的金融产品,实在可惜。

结语

蛋壳公寓在成立之初曾信誓旦旦:给在外打拼的年轻人一个温暖的家。如今黑猫上将近2万起的相关投诉令人触目惊心。

自如也曾这样表达初心:让生活在城市中的25岁到35岁的年轻人对居住不再感到绝望。但近年来,前有在疫情期间趁机向租户坐地起价涨房租的丑闻,后有甲醛门、针孔摄像头门等事件曝出。

还有立志要通过绿色出行“让城市变得更美好”的ofo,不仅因为监管不力沦为了街头巷尾阻碍出行的“黄垃圾”,更是一直以升级P2P、电商返利等各种名目拒退用户押金。

这些曾经的屠龙少年,为什么张开血盆大口,长出了龙角?

说到底,“盈利难”并非商业模式上的漏洞。最根本的症结,在于非理性的价值观上。

为了扩张而扩张,等待他们的,就只有被用户、投资者抛弃的结局。

商业永远都是这样残忍又直白:毕竟,长租公寓的当,上一次就够了。

参考资料:

《房东免租房客收租,蛋壳公寓趁着疫情赚起了“聪明”钱》,差评

《欠下百亿,连夜跑路!比ofo还坑的产品,早就对年轻人下手了》,金错刀

《长租公寓再爆雷!或涉资金上亿,数千租客房东被坑,有人10万租金打水漂》,凤凰WEEKLY财经

《从美国经验看国内长租公寓发展模式》,知乎·猎小萌

《长租公寓分析报告之美国长租公寓(EQR公司)运营模式》

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