飞溅四溢的千万购买力

真叫卢俊 · 2020-11-09
今年最汹涌

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊,36氪经授权发布。

走过足够多的城市,看过足够细颗粒度的客群变化,才能够发现一些细枝末节的宏大画面

楼市最特殊的一股现象,就是你不知道今年成交最踊跃的客群段里,是多少总价段的客户在涌入。

是刚需托底,还是高位在盘整,或者中间段置换,不同的客群都会不同程度的影响市场的拐点

今年最汹涌的,毫无疑问就是那一群千万总价的购买力

怎么来评价买一千万房子的人,貌似好像很难

这一群人一定不是刚需,一个城市的刚需产品一定达不到这样的价格箱体,他们的购买力也远高于一个城市房价均价

按照道理来说,这么一群人应该有自己的选择权,或者可以在市场上足够的比较足够的选择然后足够淡定的做决定

但是真实画面恰恰相反,这个总价段成为目前上海楼市最盲目肆意不知道如何选择的群体

我在链家的二手房页面里输入几个关键词:房龄五年以内,三房,预算800-1000万

各位猜一下出现的是什么

整个上海满足这个价格段的产品,只有29条房源,而这些房源还包括唐镇、川沙、大华这样的近郊板块。真正属于市区的房源,只有普陀等个别房源

这样的选择对于客户来说,意味着必须要做一个选择:要么去更远的地方,要么买更小的面积,或者老破小

体面,得体的住在上海市中心,在二手市场不提供太多的选项

正是因为没有选择,这一群客群肆意的在一手房市场扫货,上海市中心呈现出异常火爆的认筹场景

火爆到同样一个项目,什么都不变,两个月之后的第二次开盘,认筹率都比之前翻倍了

8月份开的保利锦上认筹率高达200%,而仅仅相隔2个月,保利锦上的认筹率翻了快1倍,甚至连远在安亭的万科西郊都会热度也有些上涨

更加离谱的是,有一些项目前后开盘的单价已经开始提价

静安映是大宁第一个均价上9万/平的楼盘

天悦打破了内中环过去9万+的价格体系,站上了10万+

虹庐湾6.28万/平的均价,打破了大虹桥新房均价的天花板

万科西郊都会3.98万/平的均价,也打破了安亭新房均价的天花板(刚需高层项目天花板)

而就是这样打破了原有的价格体系,均价创下了新高的楼盘,时隔2-4个月,认筹率还是翻倍了

这种现象的背后其实和供应没有关系,实话说今年上海市中心的紧凑三房产品的供应量是有史以来最高的

但这依然挡不住千万总价的客户迫切,背后他们的诉求其实很简单,一千万在上海二手房市场买不到什么好房子

是的,之所以如此是这么一群人的需求当然不是简单的买到一套房子

这种现象当然不只发生在上海,杭州的现象更为特殊,也非常的有趣

伴随着杭州楼市特殊的定价政策,所有人都把买到一套杭州的住宅认为最好的投资产品

显而易见的一二手倒挂让人很轻松的做出决定,如今买一手房一定在未来的某一天兑现溢价空间

所以不论是自住还是投资,尽可能的买到一套倒挂一手房是一个非常容易做的决定

各种的千人摇万人摇,在杭州已经屡见不鲜了

但是与此同此,因为一手房的溢价空间几乎没有,且项目都不愁销售,大量的项目不愿意在精装修以及成本上有着过多的投入,不少品牌开发商也没逃过这样的理念

这种现象你很难去判断到底是否合理,以及到底哪里出了问题。存在的就是合理的

但是所有客群里,一定有很大一部分人有真实自住的需求。房子买到了不后悔,很开心。但是真的要住进去的时候,心理多少有点嘀咕,这样的品相真的足够好么

真的要住怎么办

所以千万总价购买者出现了这么一种现象:参与各种一手房的摇号,但是同时也会在市场上寻觅足够品相的酒店式公寓类产品

这一种产品因为不受限价体系的控制,所以开发商愿意投入足够的成本做景观,做装修,做公共区域

这也很难判断到底是否合适,但是还是那句话,存在的就是合理的

所以现在的杭州楼市出现一个很特殊的现象:买一手房是用来投资的,买酒店式公寓类产品是用来自住的

嗯,是的

行业内的逻辑在这个特殊的截点彻底的逆转了过来。也因为如此,不少大户型的酒店式公寓产品真正在体现豪宅气度

特殊的楼市现状在扭转市场上的产品供求结构,而供求结构的改变也确实影响着需求端的释放

杭州甚少有人愿意买二手房,正是因为二手房市场没有提供好的产品,如今不少客户溢出进入酒店式公寓产品,也是因为这一块的产品似乎能够结构自己生活需求

这个藏富于民的城市,正在用用脚投票的方式告诉着这个市场,对好房子的需求才是最夯实的购买力

这是今年市场的特殊,上海拼命的做小三房,杭州类住宅的产品做出舍我其谁的态度,广州城市开始大量涌现一千万的产品来证明自己依然是一线的地位,南京的打新盘现在也在说着自己的楼市火热

所有特殊的现象,背后都有它合理的解释

今年各地的楼市如此,背后也是在证明着社会上升通道依然史无前例的宽敞,各地都有自己的造富运动,依然有足够多的草根可以快速的积累属于自己的财富

每个城市总有一群人可以抓住发展的红利,快速累积出足够的资本金,为自己换到更好的生活

而今年的城市新贵,毫无疑问就在直播电商和网红主播身上

我亲眼看过一个例子就是,我一个在杭州的朋友,打听了一套1200万总价的房子,准备了500万首付款本来已经足够,但是换了下每个月的贷款额度,突然对自己未来30年的长线收入有点担忧

和开发商商量了一下付款周期,问能不能等我两个月

结果两个月之后,他就凑够了700万的首付款,没有选择再买一套,而是选择降低自己的房贷比例

就是这么一群人,之所以称之为新贵,就是确实还不是城市顶层,千万总价的房子已经是他们能力上限

但是就是在非常短的一段时间,就可以创造出这么一波购买力

这些城市的新贵的耐久性足够么,目前来看好像也不太足,去年大热的区块链技术,现在已经没多少人提起,前年的互联网金融,如今已经现出了原形

所以你说直播电商可以持久多久我真的不知道,我想作为这一块的从业者自己也是这么认为的

但是不妨碍这一群人在这一年快速的赚钱以及快速把收入变成购买力

毕竟一套好房子才是最稳妥的生活变现

正是这些新贵这两年的变化,从而推动楼市发生了最本质的变化就是:品质当道

最近询问了一些在古北门店的中介小伙伴,我一度怀疑说这个社区内因为国际化人群比较多,如今的经济格局会不会影响这里的房源流通

得到了一个完全相反的答案,就是几乎房源出来一套就成交一套。背后一个重要逻辑就是确实有大量的国外人口在抛售房产,但是更多的城市新贵在用更快的速度在接盘

大宁金茂府的二手单价已经破了12万,仁恒河滨花园最近一个月的总价普遍提升了100万,背后都是一群不愿意买90平米小三房的客群在买下市场上仅有的几个优质二手小区

好了,写这些是为了说明什么,背后我想和大家去分析财富和房产之间的关系

其实行业内一直有一个若有似无的观点,就是买房可以发财,买房可以改变人生,以及买更多的房子可以发更多的财

对于这一点我就不说什么道理了,我说一点个人感受吧,我身边还真没有谁是单纯的依赖买房这件事身价翻倍的

我其实有很多热爱买房的朋友,但是你说这个人靠着买房,身价翻倍身份提升的,我实话说真的没有

其实背后一个重要原因就是我们仔细回忆最近五年周遭的变化,各种的创富运动都不在房地产身上,未来也不会落在房地产身上

而越发复杂的交易周期和交易成本,让很多增值的部分都变成税收缴纳。所以买房创富的故事,大概率都停留在十年前和各种段子里

但是另外一点,也是亲身感受,所有赶上红利赚到钱的,90%的第一诉求就是换一套房子

这已经成为了共识。

这个共识基于大家对于自己的未来不确定以及对现在赚钱能力的确定,所以选择用现在赚到的钱换未来70年都还不错的生活

我一个朋友有一个形象的比喻,说银行是国家的银行,而房子是我个人财富的银行

而房子和银行之间又是共同的,我把我的积蓄放在房子里,用来对冲未来变动的工作氛围

这个共识未来将在很长一段时间影响着楼市

这个趋势会在楼市里呈现出一个准则叫改善为

这个准则也不是和大家探讨是否正确,因为市场已经如此,400万总价的房子,室内泳池会成为很重要的卖点,300万的房子如果没有会所,你可能就卖的比别人差

这些变化本质上就是客群诉求的变化,而客群诉求的变化,也就说着未来流动性的变化。

未来的房子谁会接盘,怎么样的更加有可能接盘,都在这一句改善为王的准则里

所以不要意外,如果哪一天我们看到售楼处里有两个网红为一套房子抢破了脑袋,不要觉得他们没眼光,记得默默去认筹

他们代表着最真实的市场变化,楼市里的特殊现象,存在的都是合理的

以上为正文,来自真叫卢俊




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