长沙调研:房价如葱,值得买吗?

未来城不落 · 2020-11-06
因为低房价,长沙人民幸福指数很高

编者按:本文来自微信公众号“樱桃大房子”(ID:ytdfz8),作者:樱桃,36氪经授权发布。

我国庆前到长沙调研了几天,整体的一个感受是,长沙房价真挺便宜的!

说长沙房价如葱,你可能要说我标题党了。可能是我在深圳看高房价看多了吧,到长沙看哪都觉得便宜。

因为最近十年来,长沙房价平均只翻了一倍,现在主城区均价在1.1万/平米左右,还没有跑赢货币贬值的速度。

正是低房价,所以长沙人民感觉幸福指数很高。

2019年全国50个城市的房价收入比排名,长沙是倒数第一,比很多二三线城市还划算,所以外地人看长沙房价怎么看怎么香,老想着去撸一套,坐等升值。

但如果你不去深入了解长沙的产业和人口、供给分布格局,其实对房价也只知其表,不知其里。

因为我老家在湖南,每年过年过节我都会回长沙,曾经还在长沙工作过一两年,所以对这个城市很有感情。

长沙房价为什么这么便宜?

我认为有四点:

第一、产业布局分散;

第二、人均住房面积大;

第三、供给量大;

第四、调控严厉。

所以我先从这几个方面跟大家分析一下,长沙的房价到底还有多大的潜力。

产业

我之所以先说产业,是因为产业的分布就决定了长沙本地工薪阶层买房的去向。

长沙原来的主城区很小,只有5个区,雨花、岳麓、芙蓉、天心、开福。

后面把望城县改为区后,河西面积大增,供给量又上一个台阶。未来长沙县也很可能改为区。

(2020年8月长沙新房价格,图片来自米宅)

长沙的企业和产业分布非常分散,没有完全集中在城区里,比如三一重工、山河智能、蓝思科技这一类长沙有名的上市制造企业,都集中在长沙星沙县城里。

中联重科在望城区,原来也算县城,在二环外了。

星沙片区其实距离长沙市区也不是很远,还在长沙绕城高速(下图红色框框,算东三环)的范围内,但长沙城区很小,现在还没有三环的概念。

(黑色圈是二环,红色算三环)

文娱产业也是长沙的支柱产业,湖南卫视大家都爱看,所以湖南干脆围绕湖南卫视搞了个马栏山文创产业园,但也接近星沙长沙县城了。

还有浏阳花炮全国知名吧,出口全国第一,也是在县里,跟城区很远。

另外,食品、生物医药都算长沙的支柱产业,比如加加食品在宁乡,盐津铺子、尔康制药在浏阳,很多企业分散在县城里。

正因为长沙制造产业的布局比较分散,没有完全集中在城区里,所以也分散了人口。

人均住房面积大

截至到2018年,长沙城镇居民人均自有现住房面积42.7平方米。

全国城镇居民平均住房面积是39平米,北京是33平米,深圳27平米,武汉大概是36平米。

长沙人的存量住房面积要高于很多城市水平!因为以前单位福利房,自建房太多了。

当然拥有这些房子的人肯定会要改善,而这些老破旧的房子又可以便宜卖给购买力弱一些的刚需。

2019年长沙的常住人口总共是839.45万,但6个城区人口只有451.27万,另外的三个县市人口就有388.18万。

长沙三个县市的人买房地域性特征很明显。

但因为长沙的县市和市区的教育资源没有并轨,三个县市的初中不能读市里的高中,教育资源也明显落后市区。

所以如果重视孩子教育的,也会去市里买个学区房,送孩子去市区上学。

最关键的是,长沙作为省会城市,每年两千多万的销售面积,有一个重大的购买力来源就是13个地州市的人来买。

否则光靠长沙本地人,根本支撑不起这么大的成交量。

之前长沙房地产研究中心做过监测,以长株潭为中心,以一个半小时通勤为半径,包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的“3+5”城市群的购买力占比达到了7成。

我们老家的人喜欢往省会和县里跑,去哪里买房,首先一般都是看在哪里就业,如果在长沙就业,基本不会考虑到别的地方买房,如果在县里就业,也就在县里买房了,大家的投资意识还是比较弱,也没觉得有钱一定要去长沙买套房以后升值。主要是长沙房价涨太慢了。

其他还有一些在北上广深工作的湖南人,会去长沙买房,主要是给自己留一条退路,万一在一线待不下去,至少在长沙还有套房可以回去。

长沙的教育和医疗资源都是省内最好的,我觉得未来人口继续往省会城市聚集的趋势不会变,特别是长沙房价还比较低,跟很多地级市的价差还不到一倍,这个是优势。

正因为长沙的购买力主要是来自地州市的特点,所以长沙城区东南西北都不愁没人买,房价也比较均衡,都是1万出头。

供给量充足

除了我上面说的产业和人口分布外,其实主要是供给量充足,就是长沙东西南北都在不断往外扩,比如梅溪湖一期开发完了,那就接着开发二期,洋湖绕湖的开发完了,那就继续往南扩。

至少目前我看长沙三环内,东南西北都还有大把的土地,所以各个片区的供给量还算比较充足,想买哪都有选择。

反正再过五年十年回头看三环内,都是市中心了,所以现在不要嫌远。

今年长沙楼市比较分化,性价比高的自然好卖。

一个一环内看江的新盘,滨江府1913,就在橘子洲对岸,118、143平米改善户型,单价才1.54万/平带精装。这性价比直接吐血。毕竟是一环内啊。

一些远郊区,没那么好卖,金九银十期间,也有开发商降价,因为三条红线,开发商要尽快回款。

2017-2019年,虽然三年调控严厉,但长沙的商品房成交面积都在2300万平米左右,还是比较稳定的,并没有大起大落。

主要是长沙房价便宜,大家对市场也没有什么降价预期,基本上只要有名额有钱的,也就随时买了,观望的人很少。

从供给面积和成交面积来看,长沙供需还算比较平衡,价格也很平稳,商品房维持在1万-1.1万/平米左右。

住宅很明显成交要更好,今年的成交量很多月份还低于供给量,毕竟市场也调控三年了,有名额有钱想买房的就会入市。

现在政府对房价还是控制很严,比如岳麓区高于1.1万多的价格网签就要受限,雨花区高于1万也要受限。主要是考虑到均价平稳的问题。

虽然很多人说新房限价实际上都在涨。

没错,2019年的新房价格相比2018年,有的涨了几百,有的最高涨了两三千。

但客观的说,长沙的房价本身基数就低,是原来太便宜了。

所有开发商都说,在长沙开发小区利润是最低的,政府利润空间都给限制死了。

大家习惯了便宜的房价,所以涨一点点就喊贵。

对长沙这样的城市,我觉得随时入市都没问题,以后新房价格每年涨一点都很正常。

看下长沙新房限价地图就知道,长沙房价各个区价差不大。

长沙新房限价地图

如果不是长沙调控这么严,房价涨幅也不是现在这个水平。

长沙虽然说人均住房面积大,但是有这么多地州市购买力支持,所以不是没人买房,很多外地的都是苦于没有名额,先养个名额要2年。

很多本地的人想改善也都受限,这就导致很多房企把产品也改了,直接做大户型,毕竟以后换房成本太高,这样一步到位。

值不值得投

在2017年之前,长沙也不限购,想买就能买,那时候房价也涨的很慢,主要就是我前面分析的那三大原因了。

而2017年之后,长沙依然维持低房价的优势,除了这三点,还有很重要的一个原因是,长沙的调控太太严厉了!

长沙市政府是全国唯一把低房价作为投资环境的政府,低价房带来的效果确实还不错。

最近5年,每年都以二三十万的人口流入,势头喜人。

而且产业招商也起来了,开始有百度、阿里这些IT互联网高收入企业来长沙投资,今年上半年,全国各市哀鸿遍野,长沙的GDP增长逆势上升了4位,排到12名了。

9月份,湖南省委又开了会,再次强调,要始终保持定力,坚持房住不炒,坚决稳房价稳地价稳预期,算好政治账和经济账。

我觉得如果低房价能很好的反哺经济增长,估计长沙会继续保持这种模式下去,让低房价成为长沙的竞争优势。

虽然长沙房价性价比很高,相比很多城市租售比也很高,未来新房价格每年也会涨一点。

但如果你不是湖南人,投资可能要谨慎了。

一来长沙有限售,变现慢,你投资周期就很长,如果贷款,可能会耽误你买其他地方,错过更好的机会。

二来调控目前看不到放松的希望,市场价格就很难像其他有些城市一样爆发。

三来投长沙的机会成本有点大,你买这里如果涨幅慢了,那还不如换城市。

但如果是湖南人,未来家人有打算在长沙发展,我觉得还是要在长沙布局一套。

一来目前房价便宜,买入成本低,你即使暂时不住,放着出租,月供也不多。

二来长沙实体经济越来越夯实,新经济发展势头也不错,人口吸附力高于中部其他城市,省会和地级市价差还会拉大。

十年之后,涨到2万均价应该问题不大哈哈。

我长期看好长沙。

片区分析

最后对热点片区做简单点评吧,有兴趣的可以看下。

1、梅溪湖

先说梅溪湖,因为这里的片区环境算是长沙最能拿得出手的门面了,也是目前长沙房价最高的片区之一。

据说梅溪湖的入住率只有三四成,这个绝对是瞎说,有次我特意等到晚上七八点,从晚上的亮灯率看,现在入住率至少已经达到六七成了。

梅溪湖夜景

梅溪湖一线靠湖的已经没新盘了,中介跟我说,大多次新二手房现在都限售卖不了,能卖的二手房小区只有2个,金茂梅溪湖是梅溪湖最顶尖的小区了,最便宜的一套117平米总价208万,单价1.78万,136平米单价2万/平,我记得2013年一期开盘时就是八千多,7年时间收益还是翻倍了。像中海一号就便宜些,不到1.5万。

二线不靠湖的还有个别新楼盘在卖,时代梅溪领峰,1.58万带精装修,价格也不算贵。

整个梅溪湖一期快开发完了,不过二期还有很多地,当然位置也没那么好,离湖远。

梅溪湖之所以能成功,首先是地段不错,靠近西二环,跟市政府很近,还有一点很关键,由金茂做一级开发商统筹开发,名校云集,很多人买梅溪湖都是觉得孩子上学不用愁,再挖个人工湖,修个公园,弄点喷泉,建个艺术馆,看起来挺高大上,地铁交通也都方便。

再加上西部的产业集群,梅溪湖再往西边一点就是麓谷,大都是一些高新技术产业,未来可以诞生一些高收入群体,这就有了比较强的购买力。

看房价一定要看区域的产业布局,像深圳一样,为什么南山区房价最高,跟高新技术产业集中在南山区密不可分。

本地人看着梅溪湖堵车就头疼,这是因为当时政府也没想到会打造的这么成功,所以路网修的不够宽。但很多外地的购房者,来到长沙最中意梅溪湖,这逻辑确实是对的,因为不管是片区环境、学位、交通、商业和其他公共配套来说,梅溪湖确实没有什么太大的BUG。

要说堵,哪里不堵?河东也堵到想吐,而且二环内的市貌也比较老,老城区都有这个问题,说实话长沙很多改善型群体还不爱住二环内,而且我发现有很多公司开始搬到河西去了。

相对而言,梅溪湖的升值算是长沙比较快的片区。我最看好这里,如果我买肯定是买梅溪湖。

2、洋湖

我三个姐都住在洋湖,买这里主要就是考虑回老家方便,出门十分钟就能上高速,如果住河东的话,光是城区内就要堵上大几十分钟。而且大家都买一个小区,还有其他亲戚也在这里。他们买房都不考虑升值的,就是自住。有钱就做生意,没想过投资房子。

洋湖环境也不错,但整体的配套不如梅溪湖,特别是学位比不上,所以炒作的价格就没有梅溪湖高了。

每次回长沙我带着家人逛街,都只能去梅溪湖步步高,去河东又嫌远,洋湖周边也有商业,但满足不了需求。

这里新盘现在大概是1.4万/平左右,其实围绕着洋湖已经没什么新盘了,再开发就是往洋湖南边,我转了一圈,还有很大面积待开发。

二手次新房1.1万/平左右,比新房便宜。

这边升值就远比不上梅溪湖了,比如我姐他们2014年买的房子,六千多买的,现在也只能卖1.1万多。

3、滨江新城

滨江新城因为定位是长沙的金融中心,聚集了十家银行的总部和长沙分部大楼,一般金融中心都是高端收入人群,而且紧邻市政府、市检察院这些政务中心,所以滨江新城也是很看好的片区之一。

商业综合体、地铁、医院配套都很齐全,市容市貌也很新。二环内的滨江新区基本上已经开发完了。

美中不足的是,这里的学位跟梅溪湖比起来,差了不止一个档次。

但这里新楼盘的性价比就很高了,正荣滨江紫阙台,地铁口物业啊,152平大平层,毛坯限价才1.3万/平米,这可是二环内,当然能不能买到就看运气了。旁边户型差点的泊悦1.3-1.4万/平,尾盘还可挑。

因为跟周边二手房还是有倒挂的,比如世贸外滩里,一套8楼141平米的,总价是241万,单价1.68万/平,但限售,还差2年,只能走法拍房途径买卖。万科金域国际单价1.78万/平,还差3年,只能走开发商更名路线。

长沙因为限售,很多次新房都没法卖,只能想办法,要么业主配合法拍,要么有开发商关系走更名路线,或者先签个买卖合同,等限售期到了再过户。

我顺便看了一下不远处长沙名声在外的八方小区,因为带有一流的双学位,又是市政府公务员配套小区,次新房,八方小区是长沙房价最贵的,而且房价一路逆势上扬。要知道长沙二手房这几年普遍都在跌,所以说真正的学位房就是硬通货,在长沙这个让投资者有去无回的城市,真正好的学位房也能保值增值。

(八方小区B区)

据中介说,八方小区分ABC三个区,A区是楼梯房,楼龄久,不限售,可以直接交易,BC区限售,但也可以交易,公务员小区就是好。

小区都是大户型,去年年底139平米的是290万,今年8月涨到390万,单价2.8万,几乎每个月都要稳步上涨十多万。

有的因为没名额买,只能走法拍程序,法拍的价格更贵,已经到了3.3万/平。当然法拍也有风险,就是学位到底有没有用过,房东不承诺。

滨江新城再往北就是金星北了,我2011年还在长沙工作的时候,那边处于刚开发的状态,新盘大概是卖三四千,现在二手大概是七八千的样子,十年翻倍。

4、高铁新城

如果五年前,看高铁南站,你会觉得这个地方太偏了,因为我每次回长沙都是坐高铁,早几年那边路都没修好,坑坑洼洼的,但现在去看,真的是脱胎换骨,而且位置也越看越中心了。

如果五年后再看,三环内都算好地段了。

沿着湘府路一路过来,德思勤那一带,现在人气很旺,而且地面干净,建筑也新,把整个周边的气质都提升了,当然这边不属于高铁新城了,只是说城市变化都蛮大的。不过这边的问题也是学位不均衡。

高铁站附近都没什么住宅项目了,距离一两公里开外搞了个会展新城,这边的新盘价格还比较低,比如融创的会展上东区,毛坯价八千多,阳光城毛坯价9400元/平,这里虽然从地域上来算属于长沙县了,但会展片区教育并轨了,可以考市内的高中。

5、星沙

星沙别看是在长沙县城,但因为产业发达,概念也多,经开区产业园区,据说智造制造有7个千亿级的产业,又有空港新城的概念,规划也比较新,整个片区的城市面貌看起来更舒适,而且又通地铁了,去市区很方便,所以房价也上万了。

比如松雅院,1.1万左右/平带装修。周边的新盘大多在1万左右。

星沙跟长沙内六区的教育还没有并轨,只有个别楼盘可以读市内的高中。

买这里的人基本都是在星沙就业的刚需,居住方便,否则1万块肯定会买教育并轨的地方啦。

而且城区的人也不会来星沙买,如果教育不并轨的话,星沙房价就只能靠星沙内循环。

整体而言,像梅溪湖、滨江新城,这些片区,因为规划好,资源集中,又是城市发展的方向,相对而言,是升值快一些,所以新房卖的不错,价格也是长沙相对最高的区域。

其他区域的概念就没这么强了,所以去化好不好,纯粹看你的性价比高不高。

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