买房还是租房?你可以用“5%法则”算出答案

神译局 · 2020-11-04
一个简单好用的模型。

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编者按:租房好还是买房好的问题一直没有确切的答案,大多数人并没有一个全面的框架来对这个问题进行合理决策。本文介绍了一个“5%法则”,基于这个分析模型,你可以很容易地做出“买房OR租房”的决定。虽然本文的案例是基于加拿大的房地产市场,但该分析框架在任何场景下都适用。本文作者Ben Le Fort,原标题为" The 5% Rule ",希望对您有所启发。

住房是大多数人最主要的经济支出。在住房选择方面,我们必须做出明智的决定。而且,住房不仅仅是一个财务决定,在我们决定定居哪里的时候,还有很大的情感因素掺杂其中。

几十年来,租房一直被认为是一种迫于无奈的选择,甚至是一种“耻辱”。因此,许多人决定买房子,而不是租房子。这可能是,当然也可能不是一个好的财务决定。问题在于,许多房主是基于“买房总是更好”的理念而决定买房的。而大多数人并没有一个全面的框架,来评估租房好,还是买房好。

衡量租房和买房的成本

我最近看了一段本·菲利克斯(Ben Felix)的精彩视频,他是加拿大的投资组合经理。Ben认为,决定租房还是买房的合理方法是,比较租房成本和买房成本。

每月租房的费用很简单,它等于你付的租金。

每个月买房的费用更加复杂,拥有房屋的成本可分为三类。

1.  房产税

2.  维护成本

3.  资本成本

5%法则

本提出了一个简单的计算方法,来帮助我们评估租房和买房的决定,他称之为“5%法则”,这个法则比较的是,每月买房和租房的成本。5%法则是对房主面临的三种成本的估计,而租房者则不必。

1. 财产税通常被假定为房屋价值的1%,这是5%法则的第一部分。

2. 维护费也假定为房屋价值的1%,这是5%法则的第二部分。

3.资本成本假定为房屋价值的3%,这是5%法则的最后一部分。

让我再把资本成本扩展一下。

  • 买房子,你得先付现金作为首付款,这通常占房子价值的20%,这意味着你需要用抵押贷款来支付剩下的80%。当然首付比例在不同的地区有所不同,以当地为准。

  • 首付款是你的权益。

  • 抵押贷款是你的债务。

  • 你的债务和权益占了你房屋价值的100%。

  • 资本成本=债务成本+权益成本

债务成本是由你偿还抵押贷款的利息来衡量的。Felix查看了这些数据,发现加拿大目前发行的大多数抵押贷款的利率为3%。因此,你的债务成本是3%。

那么你在房子里的权益怎么也会被认为是拥有房子的“成本”呢?因为你买房的现金是有机会成本的。这就是全球股市和房地产之间的回报率差异。

  • Ben预计,房地产的年回报率为3%,全球股市的年回报率为6.57%。

  • 投资房地产(买房子)与投资股市的年机会成本之差为3.57%。

例如,如果你付10万美元现金买房子,你投资房地产的年机会成本相对于股市是3570美元(3.57%)。

保守地说,Ben将预计的机会成本从3.57%降低到3%。假设抵押贷款利率为3%(债务成本),权益的机会成本为3%,那么房主每年的总资本成本为3%。这就是5%法则的最后一部分。

  • 财产税:1%

  • 维护成本:1%

  • 资本成本:3%

"买房OR租房"的盈亏平衡点

下面是5%规则的实际应用。

  • 将你的房屋价值乘以5%。

  • 再除以12。

  • 结果就是决策的平衡点,在平衡点上,租房相当于买房(从经济角度考虑)。

通过一个示例可以很好地说明这一点。假设你在考虑是否要买一套价值50万美元的房子。

  • 房屋价值乘以5% = 25,000美元

  • 这个数字除以12 = 2083美元。

  • 每月2,083美元是拥有该房产的盈亏平衡点

如果你能以低于2083美元的价格租到同等价值的房子,那你最好还是租房。

如果租一套类似的房子要花费超过2083美元,那你最好还是买下它。

我喜欢5%法则的原因

Ben承认5%的规则过于简化,并不能提供确切的成本。然而,采用这个框架能让你考虑到所有的成本,包括拥有一个房子的机会成本。

在价格过高的房地产市场,5%的规则将带来更为明显的结论。以多伦多为例,那里的平均房价约为100万美元。20%的首付要求你拿出20万美元的现金,还需要80万美元的抵押贷款。

5%法则告诉我们,如果你能以每月低于4166美元的价格租到一套房子,你会过得更好。多伦多的平均租金是2 260美元。从经济角度来看,如果你住在多伦多,租房比买房更好。

灵活利用5%法则

当你拥有了自己的房子,你就可以完全掌控这套房子及住在里面的人。通常,租房者没有这种权力。

如果你拥有一套房产,则可以通过出租家里的房间来赚取收入。回到50万美元房子的例子。

  • 假设这是一个有三间卧室的房子。

  • 如果你能以每月1000美元的价格出租另外两间卧室,每年就能额外增加24,000美元的收入。

我知道,不是每个人都愿意有室友。然而,从纯粹的金融角度来看,它极大地降低了拥有住房的成本。

每个财务决策都有机会成本。如果你选择独自住在有三间卧室的房子里,隐私的机会成本就是拥有住房的成本。如果你决定出租多余的房间,你可以让你的房客支付部分或全部的住房成本,你的机会成本就是放弃隐私。

只有你自己才能决定哪些成本是值得付出的。

总的来说,我喜欢这种思考财务决策的方式,我也是本·菲利克斯的超级粉丝。你觉得5%法则怎么样?请记住,这是一个非常简化的模型,是一个你很容易就能使用的法则。

本文仅供参考,不应被视为财务或法律建议。并非所有的信息都是准确的。在做任何重大财务决定之前,请咨询财务专业人士

译者:Jane

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