买房攻略:人生第一套房应该怎么买?

未来城不落2020-11-02
一步快,步步快,买房必读文章!

编者按:本文来自微信公众号“楼市团长”(ID:tz52801),作者:楼市团长,36氪经授权发布。

最近很多朋友问我人生第一套房应该怎么买,对于这种问题,我并不急于马上解答,而是告诉他们:第一套房几乎决定你日后的财富量级,一定要买对。为什么呢?数千年前,道教先圣老子李耳就回答了这个问题:

A journey of a thousand milesmust begin with a single step.——Laozi

合抱之木,生于毫末;九层之台,起于垒土;千里之行,始于足下。

第一套房能否赚钱,决定了你的资产升级火箭是否有足够燃料脱离地心引力,飞向宇宙。房产投资圈里有很多大神级人物,虽然他们发家的路径不尽相同,但无一例外都是买对了第一套房。第一套房买对了,实实在在赚了钱,你才会感受楼市的威力,从看跌楼市的一方坐到看涨的一方,然后不断研究升级自己的买房技能,最后房子越买越多,成为一个真正的买房高手。

01 买房的目的

人是活在意义之中的,我们每做一件事都试图赋予它某种意义,同样,买房是一件大事,在行动之前,我们应该问一下自己买房到底为了什么?

也许你会有如下答案:1、对抗通货膨胀2、为了结婚3、攀比心理4、不想再租房5、有一个家

其实以上的答案只是部分回答了为什么买房这个命题,一个人买房,他的真正目的应该是:拥有一个有明确产权的资产。人的觉醒始于产权意识的觉醒,打工人之所以不能脱离职场,是因为他们没有属于自己产权的资产,所以只能不断出卖自己的劳力和时间。

任何一个人想解放自己,都必须拥有明确产权的资产,无论这个资产是房产、股权,还是机器、厂房设备,还是自媒体账号,天猫网店等等。所谓无资产,难成富人就是这个道理。自有产权的东西越多,人生的自由度越高,人生的选择权越多。如果你今天还只能依靠自己的劳力和时间换钱,但是你心里一定要明白,这些只是手段,不是目的。有产权的才是你的主业,没产权的只是副业。

记住:一切围绕资产,而不是工作。从产权的角度去看买房,我们发现了这样一个道理:那就是房子不但可以用来住的,还可以用来升值的。因为它的产权属于你,所以上涨的收益也理所当然属于你。既然能够不断升值的房产,才是我们追求的东西。那么人生第一套房应该怎样买才能实现升值的目的呢?四大要点如下:

买对地段

利用杠杆

不买坑货

住投分离

02 买对地段

你是否有这样的感受,几年前和自己同事朋友一起买的房子,人家的房子升值得比较快。你的房子却趴着不动,而你们当初买房花的钱却都是同样多的。现在人家就有机会换房第二套,一套裂变成两套,而你却启动不了。

仅仅是因为你们当时选择的地段不同,几年之后就会产生巨大的差异。一个城市里面它的板块发展是存在不均衡的,有老的区域,也有新的区域;有中心区域和郊区,而郊区又分为远郊区和近郊区。

所以各个地方是有它们的上涨周期的,有些涨得快,有些涨得慢。如果你研究得更深一点你就会发现,城市之间还有板块轮动,而板块轮动也就是我们经常说的热点转移。跟着热点挣钱,相对来说比较快的,但是要把握时机。

你买完之后,房子周围如果有很多利好不断落地兑现,房价一定是跟着水涨船高的。比方说公路地铁开通了,学校医院又开始兴建了,附近的商业综合体动工了等等。其实买房子买的根本不是房子本身,而是房子窗户以外的东西。因为房子的面积是不会长大的,房子的户型也是固定的,真正会变化的是窗户以外的东西——资源配套。

说到这里大家知道好地段的本质是什么了吗?好地段的本质是城市资源的不断集聚,也就是周围的学校,医院,商业综合体,交通,图书馆等等在未来几年不断集聚升级的过程。这种地段的房子必涨,一个字:买。

03 利用杠杆

人类跟动物的最大区别之一就是我们懂得制造和利用工具。杠杆作为一种买房工具,是一个好东西,它令到你可以跨期利用未来的资金来购买当下需要的东西,所以我们一定要物尽其用,那么具体应该怎么做呢?

一,可承受范围内,贷款越多越好,比例越低越好。如果你手上有首套贷款的资格,还有100万现金,想买总价200万的房子。那么千万不要只贷50%。那真是浪费了你的处女贷。要么考虑对自己好一点,买个300万左右的房子,要么付60万首付,手上留40万现金。40万现金,应急也好,花掉也好,都可以留在手上保持流动性。就算存在银行,每个月拿出来还房贷,也能还个四五年呢。再说凑一点钱,很快又可以买第二套了。

二、贷款时间越长越好,能贷30年,就不要只贷20年从宏观经济出发,随着时间流逝,货币超发,即使你30年如一日做同一份工作,你的收入也一定会增加,相对而言每个月还钱的压力会逐渐降低,贷款时间越长,红利越高。想想看,十年前,一线城市买套房,每月3500元的月供,对一个家庭是难以承受之重,但10年后,低得让人想笑出声。

三、还款方式,等额本息优于等额本金。

简单来说,等额本金每个月还款额都会减少,前期压力大,后期越来越少。而等额本息则是每个月还同等数额的月供,倾向于后期还。还是和上一条的原理类似,能后期还的钱,就不要前期还,因为通货膨胀会替你省掉不少钱。四、不要提前还贷

也是同理。想想看,当你欠着银行的钱,最提心吊胆的是银行。如果你提早还了贷款,银行心里舒坦了,提心吊胆的,就轮到手上没有现金的你了。

顺便说一句,根据很多人的经验,贷款买房似乎是非常痛苦的事,好像自己是房奴一样。实际过几年之后,他们就会后悔当初没有贷款买多几套。买房的时候说自己是房奴,卖的时候赚钱了他们从来不说自己房奴。

04 不买坑货

买房投资有四大坑货:公寓,小产权,商铺、车位,四个坑踩一个say sorry ,踩两个赔钱,踩三个直接活埋。

公寓无论谁来咨询,我都不建议购买公寓。因为投资公寓的坑实在太多,很多买公寓的人肠子都悔青了。相信很多买房的人,应该都听过“满五唯一”这种说法,这种房子在二手市场很吃香,来一套卖一套。

但是,公寓没有满五不满五这一说,必须交20%的个人所得税。回到公寓的问题,公寓买卖还有个特别坑的地方,就是再次出售时,要交评估价与原价差额的土地增值税,而且是实行四级超率累进税率(和个人所得税一个道理),征收至少30%最多60%。再加上5.5%的营业税,各种杂七杂八的费用加起来就相当惊人了,所以,有这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费,公寓的流动性非常差。

其次,公寓很难落户,那就更别谈与户口绑定的学区房、社保医疗福利了。我们买房,买的不是砖头,而是房子背后的城市配套,买的是一连串的资源,例如教育、医疗、就业机会、阶层通道等等,千万不要主次颠倒了。

小产权小产权属于历史遗留问题,是指在农村集体土地上建的房子,这种房子产权属于集体不属于个人,你买了这种房子,你只有房子的使用权,没有房子的所有权。唯一的优点就是,这类房子很便宜。有点像一下子付了几十年的租金。很多人就犹豫,到底要不要花钱买这种房子呢?

我这里有几个思考:小产权房,吞掉了政府卖地的收益、开发商税收,破坏了既定社会规则,国家是不可能让它转正的。还有一个缺点,这类型房子的金融属性非常差,银行不喜欢,很难办按揭、抵押,一般只能全款买。在中国,大部分人最大一部分的资产就是房子,把自己一辈子的积蓄压在这种劣质资产上,不是特别值得。

商铺早在十几年前,互联网购物还不那么厉害的时候,商品零售的渠道主要靠商铺,每个城市都有一两条步行街或购物中心,而这些地方的商铺的租金都是天价的,才有了“一铺养三代”的说法。但是,随着互联网深入社会各个毛细血管,零售渠道的多样化以及商品产能过剩,商铺的租金已经连年走低。

并且,在中国现阶段投资房产,赚钱主要靠升值差价,而不是租金。一个商铺哪怕一个月收1万租金,要赚100万,也得差不多十年,但是买住宅十年差不多可以做两个周期行情了。另外,商铺是一个极易受到冲击的资产,马路改道,产业衰退,消费升级、市中心人口转移等等,都会令商铺租金大幅下跌。

其他诸如临时交通管制,围蔽施工、消防检查,甚至门口多种了一个树都会对商铺的租金产生影响。总之,商铺是一个防守性很差的东西。

车位是开发商的边角料,但是他们可以卖到贼贵,住宅2万一平方,车位却卖4万一平方,10平方就要40万,并且不能三成贷款。这种东西,也是一个坑货。

有些三四线的朋友总是问:我买房的时候,要不要买车位,以后自己有地方停车,并且卖房的时候更容易出手?其实不是三四线城市没有咪表,只要不阻碍交通,有地方就能停车了,所以买车位是多余的,有那40万还不如买多一套住宅了。

况且,车位一般本楼盘的人才会买,潜在的接手人群是很少的,到你想卖的时候,就知道怎么哭了。写到这里,可能有朋友会说:不是啊,你说的四大坑货我买了,也涨了,你看,我的车位十年涨了50%。其实,他们不知道,车位如果涨了50%,住宅翻倍都不止了,有钱买住宅不好,非得买坑货?

05 住投分离

住投分离就指把居住需求和投资需求拆解开来,分别思考,同时在行动上买房投资,租房住宿,同时提升家庭的居住质量和资金的回报效率。很多人都面临这样的困境:有钱,但是没有所在城市的购房名额,又或者有所在城市的购房名额,资金却不够,无法实现自住+投资的目的。这时应该怎么办?

有几个例子,也许会给您一点启示:有一个朋友,由于资金不足,无法在深圳买房,于是他就把资金挪去东莞投资了一套房,然后自己和家人在深圳租房,短短几年后,东莞的房子涨了很多,他卖掉之后,回深圳了。另一个朋友,有钱,但是人在上海,却没有购房名额,他也不闲着,把资金挪去无锡,苏州买了几套房,然后在上海租房,几年之后,这些房子也给他带来了可观的收益。

其实,我们发现,买房最终的目的是什么?对,是为了赚钱。因为在成人的世界里,您的大部分问题都可以用金钱来解决,只要赚钱了,什么都好办。将来无论是花钱买户口,增加首付,甚至孩子读书,父母养老治病都可以用钱来解决。还有一种情况可以住投分离,就是把老家县城的房子卖掉,给父母租最好房子住,然后拿钱去沿海城市投资,一样自住投资不相误。

06 一些看法和建议

1、在中国买房,等于交会员费进入通货膨胀,财富二次分配俱乐部。交了首付,贷了款就是大哥的人,可以参与分钱了。别人依靠工作,做生意,办企业实现第一次财富分配,你提前买了房,将来把房子卖给他们可以参与二次分配。人生第一套房不要等,尽快交会员费上车。

2、积累自有产权的东西,才是正道,否则你就会陷入:干活-消费,最终一场空的循环。加油,打工人!

3、官方口径变了,促进住房消费。我们真的希望明年楼市不要涨。

4、穷人存钱,赚取利息富人借钱,支付利息两者思维,结局有霄壤之别

5、越买房越有钱,因为资产升值本身也会带来现金,如果一直不买房可能会越来越穷,最终被社会边缘化。

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