《上海1000万买房实战手册》 | 上海买房指南自住篇

魔都财观 · 2020-10-29
二三线“跌跌不休”,一线“惜售跳涨”,揭开现如今楼市真相

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:观观,36氪经授权发布。

在之前的《买完房就后悔,一定是没考虑这三项》、《搞清楚这六点,一定能选到满意的房子》、《从300万到2000万+,最好的买房思路都在这里了》三篇文章中,我们首先总结了自住买房中会遇到的种种困难。

针对这些可能会碰到的购房难题,平米房产咨询集结了上海城市规划方面的专家、K12教育名师、资深老克勒,并发动置业顾问肉身踩盘了上海所有板块的重点小区,开发出了一个自住购房决策体系,对上海的各个居住板块进行评分。

以下是评分体系的具体评判标准:

上一篇《即使你有500万预算,在上海买房也得精打细算》的文章,我们在500-800万的总价段中,甄选出了十几个板块,作为适合自住的推荐板块。

本篇文章,我们将聚焦800-1200万总价段的选择。

800-1200万在上海属于改善型的购房需求,相比800万以下的住房是一个全面性的跨越,可以找到一些各方面都没什么短板的居住板块了,买到一套心仪的房子可以作为超长期的居所。

所以,800万以上的自住性购房,我们一般不太建议过多关注增值保值的属性。

我们收集了800-1200万总价段的客户需求,总结出2种推荐方案。

①学区+高功能性自住

这类需求来自于高收入、对后代教育期望值也比较高的家庭,追求最好的教育资源。

800-1200万的总价段,可以够得上一些对口一梯队双学区的学区房,社区的环境整体也不错。

除了学区和自住体验,我们建议购房人也要考虑交通和配套的因素,进一步完善自住的体验。

②优质自住

这类需求来自于孩子走海外路线或者已经完成义务教育阶段的家庭。

由于总价段比较高,我们建议在交通和配套两项资源上设定较高的标准,至少得是交通与配套评分4分以上的板块,对应的是市级商圈、强能及地铁线路之上的配置。

我们考察了全上海总价段在800-1200万的板块,总结出了以下十几个适宜自住、符合两种推荐方案的板块,希望对你有所帮助。

大宁

大宁是内中环的全能型板块,综合实力无可挑剔,也是我们重点推荐的学区+高功能性自住板块。在上一篇写500-800万总价段的文章中,我们也重点推荐了大宁,在800-1200万的总价段,大宁依旧是我们首推的优质选择。

闸北实验/大宁国际+风华初是全市双一梯队的公办学区,风华初中近年进步明显,已经坐稳了顶级高中预录取成绩的TOP10,大宁的学区也是全上海家长关注的焦点。新房的融创静安映、仁恒静安世纪以及次新的静安府对口的是新成立的大宁国际学校。

配套方面,大宁属于市级商圈,而且,待大宁久光开业后,协同周围的大宁国际商业广场、大宁音乐广场等,将升格为能级较强的市级商圈。另有三甲综合的第十人民医院以及隔壁三甲专科的同济附属口腔医院坐镇,大宁的配套即使是放在内环内,也算得上个中豪杰,在内中环的区位无人能敌。

大宁处于上海核心城区的正北位置,占据南北交通要道,驾车通过南北高架、地铁1号线15分钟左右即可抵达市中心。

另外,大宁还坐拥68万方大型公共绿地的大宁公园,城市界面以05年前后的次新板楼为主,品质均属中上水准,密度偏低,宜居度很高。

大宁东部片区是以宝华现代城、金茂府等为代表的纯次新社区,大宁西部片区也有2000年后建的商品房,但不如东部成片区。

拥有如此全面的资源禀赋,入住大宁的门槛却不是很高,次新学区两房的总价大概在800-900万左右,次新学区三房总价在1100-1200万的为多,甚至可以买到大宁金茂府这样的标杆项目。

对于寻找品质学区房的家长来说,大宁是一个绕不开的选项。

新江湾城

新江湾城是五角场北部的生态居住社区,前身是江湾军用机场,弃用之后形成了大型湿地,目前也是北上海唯一的纯豪宅板块,住宅总价中位数超过1000万。

杨浦区是教育强区,上音实验学校是杨浦区最好的公办九年一贯制学校。另外,复旦科技园小学对口的也是上音实验的初中部,另外,复旦二附校和复旦大学也在新江湾。优质学区是吸引买房人在新江湾城置业的一个重点因素,新江湾城属于学区+高功能性自住板块。

新江湾城的交通比较便捷,“贵族线路”10号线穿过整个板块。驾车出行可上左侧的逸仙路高架,不过,由于位置比较偏,驱车进城时间较久。

板块内的商业配套比较一般,只有一个悠方购物中心,品牌为中低档,与豪宅业主身价不符。未来湾谷科技园西侧会有大型综合体的侨福芳草地。

新江湾城虽没有医疗设施,但长海医院在大部分小区路程3公里左右,是沪上顶级的三甲医院之一,排名全国前25。

新江湾城整个板块人烟稀少,绿化率高,住宅密度低,自住体验很好。学区房的两房门槛在900左右,三房在1000-1200万之间。然而,对应的小区品质在板块内属于比较次一等的,并不属于豪宅的范畴。

碧云

碧云是与古北齐名的第一代国际社区,老外人口密度全上海最高,同时也是浦东老牌的富人区。

碧云在涉外社区标杆的光环上,又趁着教育新政的东风,加冕了顶级学区房板块的王座——上海实验东校是浦东最好的,乃至全市一流的九年一贯制学校,在碧云买学区房的家长趋之若鹜。

而且,碧云整个片区内只有上实东一所学校,即使上海以后向北京看齐,实行多校划片,也不会影响碧云的业主入学上实东校。所以,碧云是学区+高功能性自住中最高确定性的选择。

碧云占据了得天独厚的地理位置,正好处在内环线上下匝道和中环线上下匝道的中间,同时又有9和14号线两条高能级地铁线经过。北临金桥,南接张江,都是高薪企业扎堆的地方。

碧云南边有大片空地,想象空间不小,已有大型绿地的规划。另外,碧云和张江的交通在打通。

配套可能是碧云最弱的一项了,但与其它板块相比也没有落后太多,有金桥购物中心和碧云体育休闲中心2个社区型商业,还有个家乐福超市。医疗资源有华山医院东院和浦东妇幼保健医院。

居住环境上,全市几乎无出碧云之右者。绿荫蔽日的道路辅以纯低密度豪宅社区,碧云仿佛一片世外桃源。

800-1200万的总价段在碧云属于入门级的价格,可以买一些品质稍次的小区的两房和三房。

古美

古美因上海城开整体打造的万源城系列一举成名,目前是闵行区层次较高的中产社区。

古美以其过硬的社区品质以及优良的学区,成为了炙手可热的学区+自住的选择。

古美的南侧就是市级商圈的南方商城,有中庚漫游城、百联南方、莲花国际这几个中大型商业综合体,定位中端,未来万源城地块也会新建商业体,古美西边是七宝九星建材城,已经改造升级。在医疗资源有短板的闵行区内,古美的医疗配套属于上乘,有一所三甲专科的复旦附属儿童医院。

古美的平南小学和初中的上海实验西校是闵行二梯队的学校。万源城社区对口的是协和双语学校的地段班和上海实验西校。

古美的东北侧是浦西IT互联网和科技中心的漕河泾开发区。

古美的交通还是比较方便的,有一条强能级的12号线,驾车出行有中环线和沪闵高架。

古美可能是闵行区与宜居最搭边的板块,道路上绿树成荫,小区楼间距宽广,次新房占比高,非常适合购买三房学区房的家庭,800万左右可买到万源城社区的小三房,1200万左右可以买到终极改善的大三房。

御桥

讲到御桥,很多人首先想到的是垃圾焚烧厂,殊不知,这里还有一个强力的初中学区——建平实验地杰校区,在教育实力强大的浦东新区也属于二梯队的学校。所以,御桥属于浦东片区学区+高功能性自住板块。

御桥的商业配套很强,以大型商场为主,有百联东郊购物中心、复地活力城等综合体,医疗配套比较匮乏。

交通是御桥的强项,强能级的11号线通过板块内部,前往前滩仅需一刻钟时间,20分钟到达徐汇滨江,到徐家汇半小时不到。即将开通的18号线在御桥站与11号线交汇,御桥的交通如虎添翼,4站即达交通枢纽的龙阳路。

中环线的上下匝道也设在御桥,开车出行也相当方便。

御桥整体以05年以后的次新房为主,但由于靠近垃圾焚烧厂,宜居度要打个折扣。

森兰

浦东北部的外高桥附近有大量的外贸、航运、物流相关工业园区,创造了海量的就业岗位,而可选的居住区域几乎只有高行这一块,高行整个大板块中最高端的要数森兰国际社区。

浦东一梯队的六师附小、明珠小学的分校就在森兰国际社区,森兰的小学学区很强大。所以,森兰属于学区+高功能性自住的选择。

森兰的配套主要集中在6号线洲海路站附近,有社区商业的森兰花园城、森兰花都和阳光天地,有一个三甲的第七人民医院。

森兰片区绿化环绕、住宅密度低,非常适宜居住,缺点在于配套偏弱,交通依赖一条弱能级的轨道交通6号线。

森兰是浦东北部唯一成片区的次新,无可替代,外高桥、金桥都有大量的改善人群会在森兰买房。

张江

张江是上海的互联网、高端制造、医药行业的产业中心,也是新上海人非常认可的一个板块。同时也是国际级规划的张江科学城的所在地。

张江集团中学可能是全市最好的初中学区。近几年中考,地段招生班级的平均分与顶尖民办学校相近。只要进了张江集团中学,半只脚就踏进了“四校八大”。

所以,张江是近十年涨价最迅猛的版块之一,原先没人要的“乡下”地方,房价逼近市中心水平。显然,张江是典型的学区+高功能性自住板块。

张江位于黄金2号线沿线,在罗山路高架和中环线之间,地铁与驾车出行都很方便。

张江的产业地位毋庸置疑,就近工作的机会非常多。商业配套目前有长泰商业广场,张江中区320米双子塔的“科学之门”已经动工,预计将催生周边商业大发展。医疗配套有三甲综合的中医药大学附属曙光医院。

张江住宅主要集中在东部,东南部以动迁房为主,东北部是次新片区,学区房的张江汤臣豪园在张江的中心区,三房价格大概在1300万左右。

金杨

金杨是浦东内中环的居住社区,交通四通八达,配套成熟,住宅新老相间。

原先,金杨板块内只有一条弱能级的6号线,不足以疏解居民的通勤需求。14号线的建成对金杨板块的利好很大。

浦东一梯队初中的建平实验中学和一梯队小学的六师附小就在金杨(不属于同一学区),致远中学是浦东二梯队的初中。所以,金杨属于学区+高功能性自住板块。

商业配套方面,拥有金桥国际购物中心的金杨是一个区域级的商业中心。医疗配套有二甲的浦东中医医院。

在金杨,1000万左右可买到一套三房的一梯队学区房,在整个浦东范围性价比是比较高的,缺点是楼龄偏大,在20年左右。

天山

天山板块紧邻虹桥开发区,东侧是中山公园,西南侧是西郊宾馆,隔一条苏州河就是普陀区发展最成功的长风公园板块,周围都是些富邻居,区位非常优秀。

上海最重要的主干道——轨道交通2号线穿过整个天山板块,

天山最重要的配套设施是威宁路站上盖的缤谷文化休闲广场,足以媲美任何区域核心商圈。临近的新虹桥-天山商圈低调奢华,餐饮、零售品类的丰富程度在全上海跻身前三甲。

天山的医疗资源丰富,板块西侧有二甲综合的同仁医院,东侧有天山中医医院,翻过泸定路桥就是上海市儿童医院。

长宁虽然小升初摇号,但天山摇号对口的初中都不错,尤其是娄山中学,不论在长宁还是其他区都属于一梯队的学校。天山优质的小学有二梯队的长宁实验小学。

天山是涉外区域,外籍居民众多,商品房初始售价较高,居民整体素质高,居住体验很好。

天山的小区品质颇高,05年、10年前后建造的商品房,都是同时代里翘楚的水准。

长风公园

长风公园在天山板块的对岸,区位较好,向南跨过苏州河就是长宁区的天山和虹桥开发区,横向的13号线与纵向的15号线穿过板块。

长风的产业、商业、医疗、教育在普陀区都属于龙头地位,兼顾学区+高功能性自住与优质自住的属性。

长风商务区被定位为上海的金融科技产业园,主打科技金融产业、互联网+产业、智能科技产业、国际教育产业,目前已颇具规模,另有大量办公楼在建。但能级不高,之前入驻了很多P2P公司,已被悉数一锅端。

长风大悦城是上海的第二座大悦城商场,是长风板块主要的商业中心,与板块西侧的近铁城市广场、百联中环等组成了真北市级商圈。

长风是普陀绝对的教育高地,拥有全区最好公办初中的梅陇中学、二梯队公办的新普陀小学,九年一贯制的华师大第四附属中学升学数据也排在全区TOP3。

家里有小朋友的家庭,带小孩看病也比较方便,上海儿童医院泸定路院区就在长风。

长风片区金沙江路北侧是老商品房与老公房混杂的社区,南侧为纯豪宅社区,800-1200的总价段可以买到学区三房,也可以买到豪宅的入门两房。

三林+杨思前滩

三林拥有得天独厚的交通优势,11号线5分钟前滩、10分钟徐汇滨江、18分钟徐家汇。

三林的住宅产品线丰富,300-2000万总价的房源都有,在《300-500》的文章中就开始露脸。800-1200万的总价段买在三林也是个不错选择。

商业配套有总10万方面积的三林印象城、金谊河畔广场,医疗配套有东方医院南院。

距离三林5-10分钟车程就是前滩。坐拥前滩太古里和晶耀前滩,临近的三林板块居民获益匪浅。

三林小学阶段有尚博实验小学,杨思前滩区域有明珠C校区,初中有上实南校。所以属于优质自住板块,也可以作为学区+高功能性自住的选择。

三林有着低容积率的社区,绿化环绕,居住体验良好。

另外,三林和杨思前滩的居民5-10车程就可以到达前滩核心区。前滩目前已有晶耀前滩商场,在建前滩太古里,将于陆家嘴争雄浦东商业霸主地位,三林和杨思前滩的居民有福了。

同时,三林也是少有的兼顾浦东和浦西两侧的居住社区,是一个普适性的优质居住板块。

虹桥商务区

虹桥商务区是上海top级的商办区域,规划办公面积数倍于陆家嘴,企业总部云集

商务区核心范围为嘉闵高架以东,也有一批住宅,步行可达办公楼、商场等,是在大虹桥工作人士置业的首选,属于优质自住板块。

最强能级的2号线的终点站设在虹桥商务区内,还有穿过市中心的另一条10号线和通往青浦郊区的17号线。

虹桥商务区的商业配套强大,有虹桥天地和龙湖天街两个大体量的商业体,另有虹桥英迪格酒店等数所五星级酒店,医疗有华山医院西院。

商务区内城市界面崭新,基本都是2010年后建的次新房。

虹桥商务区的公办教育一般,民办教育尤其是国际学校可圈可点,有诺德安达双语、上海美国学校等顶尖私立体制外学校以及众多的外籍子女学校,适合外籍家庭或者准备让孩子接受海外教育的家庭。

商务区内城市界面崭新,基本都是2010年后建的次新房,分为动迁房的爱博X村和万科时一区各期、富力等品牌开发商开发的商品房。

商务区东侧的恒基、富力、尚品华庭少数几个小区的最东靠马路一排受到飞机起落噪声干扰,西面的几栋影响较小。

曾经大虹桥都是刚需的市场,随着商务能级的提升,改善房的销路也越来越好,逐步演化成一个中产社区,在核心区内买个大三房或四房在当下也是一个主流的选择。

杨东

杨东位于浦东内环线以内,在世纪公园的西侧,是一个纯商品房社区,小区基本都是05年前后建成的。

杨东的居民不太方便步行出门,虽然处在内环内,却没有地铁穿过板块内。驾车出行还是很方便的,短时间内可到达浦东和浦西各大主要场所。

杨东自身的商业配套比较弱,仅有社区商业,不过,前往八佰伴、浦东嘉里城等高端商业的比较便捷。医疗配套强劲,三公里内有三甲综合的仁济医院东院,也是浦东最好的医疗机构。

杨东的地理位置不错,小区品质很好,与世纪公园东侧的联洋有的一拼,但由于在配套、学区上略占劣势,杨东板块的住宅总价中位数和单价都比联洋低了不少,是一个优质自住的性价比之选。

浦东二梯队的海桐小学分校、浦明师范的分校和三梯队的浦东南路小学都在杨东,且杨东清一色都是品质商品房,生源质量有保障,所以,杨东也是一个小学学区+高功能性自住的选择。

北蔡

北蔡是浦东内中环的大型居住板块,有2、7、13、18多条地铁线路穿过,适合在浦东各地工作的买房人置业。

另外,龙阳路枢纽迎来重大规划,将建成一个全新的CBD,北蔡迎来和花木一体化的机会,利好很大。

北蔡的大华锦绣华城区域由上海本地国企的大华整体开发,小区品质中上,绿化率高,适宜居住,属于一个优质自住板块。

北蔡的教育资源有二梯队的昌邑小学、竹园小学,另有新开的上实东校锦绣校区,也属于一个学区+高功能性自住的选择。

北蔡的商业配套尚可,有巴黎春天等社区商业,还有一个山姆会员商店,方便周末批量购物。医疗配套有一所三甲专科的一妇婴。

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