环沪这个城市,房价转折来临

未来城不落 · 2020-10-27
大多数的三四线,只有新房市场能看,房产投资易进难出

编者按:本文来自微信公众号“子木聊房”(ID:zimuliaofang),作者:迁延,36氪经授权发布。

文/迁延

“双方擦身而过,看到对方,都觉得看到了不可理喻的傻帽”。

前两天在长三角的一次房产媒体聚会上,一位同行的这番话令众人忍俊不禁。

这话说的是2016-2017时期,房产投资路线的分歧。那时,一派鼓吹“降维”,以一二线换仓三四线,一套换几套。一派主张“升维”,要趁机出掉套三四线的去抢占一二线,几套只换一套。

两种投资方向可谓完完全全的南辕北辙。道不同不相为谋,谁也不服谁,但时间终究会给出答案。

如今看来,大多数的三四线,只有新房市场能看,房产投资易进难出。二手欠缺流动性的情况下,实际涨幅远无法兑现,且上涨的内在动力显著不如一二线,也就导致房产价值难以持久。

不过“降维打击”也并非完全不可取,只是需要有一个重要前提,能够在上百个三四线城市中大浪淘沙出正确的标的。

比如,选中了嘉兴。

1

逆流而上的房价

自打2016年以来,嘉兴的房产市场仿佛吃了蓝色小药丸,房价一路亢奋上涨。

咱们作一组直观的比较,就不难理解建哥的得意,选取同处于华东地区的上海、杭州、嘉兴,三种不同层级的城市代言。

城市

2016.01-2020.10

嘉兴

70%

杭州

59%

上海

43%

数据来源:安居客

2016年1月至2020年10月,嘉兴整个区域平均涨幅70%。各区县中,嘉兴下辖的“八线”嘉善涨幅85%,平湖涨幅83%,皆超过嘉兴本级市区82%的涨幅。

同样的时间周期,同处于长三角地区,省会杭州,整体涨幅59%,经济中心上海,整体涨幅43%。

三个城市近在咫尺,又分属一二三线,层级最低的嘉兴的房价增值却明显高出一筹。

最让人惊讶的并不是嘉兴房价涨幅逆袭,而是作为人口不算多、GDP不算高的三线城市,嘉兴的房价却有着延绵不断的上涨持续性。

即便2020年的新冠爆发,宏观经济哀鸿一片,也没能阻挡嘉兴房产市场逆流而上的脚步。

嘉兴市本级今年的首次土拍,便让房企和购房者不得不重新认知整个市本级的房产定价体系。

经过131轮竞价鏖战,阳光城以10040元/平米+竞配建7100平米将位于国际商务区金融板块的焦点地块收入囊中,宣告国商板块的地面价冲万成功。

该地块仅一路之隔的悦珑庭,半年前拿地价为7980元/㎡,算起来不过短短的半年光景,地价涨幅近4成。

首次土拍的盛况,可谓给因疫情阴霾下的房产市场,注入了一剂超强效的兴奋剂。

随后,嘉兴市区每次土拍都触发了最高限价,连续五次土拍居然连续五次熔断。这5宗涉宅地,平均楼面价9832元/米,刷新历史新高,如果计算上配建的成本,平均楼面价实际达到11663元/平米。

整个上半年 ,“五拍五熔”气势如虹,嘉兴土地市场似乎梦回2017年的巅峰时刻。

土拍地价的躁动,很快传导至住房市场,新房二手房集体回暖,第一季度疫情市场普遍停摆,但据中国指数研究院发布的报告称,第二季度全国100个城市嘉兴住房涨幅两次荣登全国第二。

上游土拍高热传导,导致下游的住房销售市场热力四射,反过来,下游的市场热度又让上游的开发商信心高涨不惜成本的拿地,土拍继续高热。这也就不难理解在下半年首月的7月份,嘉兴第六次土拍为何又毫无悬念的“照旧”熔断。

顶着全球蔓延的疫情,嘉兴最先恢复的当属土地市场,土拍发力推着房价奋进,就这么一举迈入2万+的时代。

2

房价凭何涨五年

市场只会以真金白银投票,从没有无缘无故的恨与爱。嘉兴能够高质持久的房价增长当然有其核心的价值所在。

拥有华东地区最佳的区位优势,前接上海,后靠杭州,几乎处于“旧版”长三角的几何中心,但嘉兴却在很长一段时间是黄金地区房产市场的“灯下黑”。

GDP总量居全省十一城中第五位,城镇居民人均可支配收入连续八年居全省的第四位,而房价常年在倒数前三徘徊。

房价来源:安居客

直至2016年,嘉兴方才迎来本轮房价引爆的良机。上海突然以限5年社保的高压限购政策“排挤”刚需,再以认房认贷的杀招冻结了改善群体。大量的需求无处安放,向外溢出,对于环沪第一圈的苏州昆山、嘉兴嘉善房产市场,幸福突如其来。

单单是上海外溢客群“输入性房产通胀”,并不足以支撑嘉兴房价持续近5年的奔跑。火上浇油的是不断的政策利好释放,如上海服务示范区、长三角一体化先行示范区、沪嘉城际轨道等,嘉兴的内部需求醒悟过来为房价的奔跑持续接力。

如果说上海外溢购买力只负责嘉兴地产市场的故事开篇,那么嘉兴作为“长三角的雄安”的概念一出炉,就彻底把嘉兴地区有持续增长预期,从逻辑上彻底说圆了。

房产市场的火热还要归功于地方暧昧的调控手段。

相比“房住不炒”主基调出台,苏州直接一个限购令顺带着把郊县一起封锁,而在上海+环沪基本限购的局面下,嘉兴来了个一捅就破”泡沫纸”级别的限购,就此成为承载环沪地区投资需求的主力。

嘉兴一边限购一边留了条“缝隙”,外地人还是可以买一套,如果外地炒家想要重仓,可转门槛相对不高的嘉兴户口,从此不再受限购约束,随意释放购买力。

在多数的三四线城市,新房价格高于二手,在嘉兴却能有另一番景象。

地方调控限制开发商开盘价,直接造就了一二手房价倒挂的现象,新房一难买,又涌入二手房市场。限价的统计数字呈现出嘉兴房价的总体平稳,根本没有完全反映出市场的躁动,当然,这就不用继续追加调控。

内外叠加的购买需求是火,“浙江省全面接轨上海示范区”概念炒作是油、“假限购”等暧昧调控是风。

嘉兴的房价就这么一烧,烧到了2019年。

而2020年嘉兴房产市场盛况得单拎出来说一说。

上半年土地成交面积总计达22.41万方,几乎是2019同期的一半。土地限量供应,而且市区国际商务区、科技城等重磅地块集中,想不熔断都难。

上游地价定价体系刷出新高,“副作用”显而易见,下游住房销售抑制不住的躁动。

不客气的说,是幕后那双手把今年嘉兴房产市场的繁荣安排的明明白白

3

转折点来临

嘉兴火热的房产市场正在面临转折,当前的房产均价比账面的数字更高,曾经的房产性价比优势逐步丧失。

房价统计数据很难准确表现出当地实际的市场价格情况。

比如,中国指数研究院给出的嘉兴新建住房均价大约是12500元/平米,实际上根本不止这个数,因为中指院并不会把嘉兴新房市场的潜规则也计算进去。

嘉兴全城的新建楼盘,不分高低贵贱,无论区位便利与否,基本都要捆绑车位,更离谱的是不乏开发商强制搭售两个车位,车位价格非常标准化,30万元一个。

这无形给真实的房价增加了每平米近1500-2000元的成本价,因此,嘉兴的新房均价实际14000元/平米起步。

挖真实均价是为作公平的横向比较。换句话说,如果嘉兴房价实际是14000元/平米,与台州、绍兴同一段位,超过金华、湖州,嘉兴这几年的涨幅大,有着自身房价基数较低极具诱惑力的原因,当嘉兴不再是性价比极具优势的“价格洼地”,外部需求不再旺盛。

从长远计,嘉兴和嘉善的房价最佳对标城市应该是苏州和昆山。

苏州和昆山的现在是嘉兴和嘉善的未来,只不过嘉兴还处于把编织的融沪故事着手实施的阶段,而苏州和昆山已经实质性的融入上海。

体量相差太大苏州与嘉兴无法对照,我们通过二者的郊县昆山和嘉善的对比,也能一窥嘉善为代表的嘉兴房产市场的状况。

上海已成熟的城区偏北,更靠向苏州昆山一侧,如今地铁已通上海的昆山,均价不过是16500元/平米,而地铁停留在纸面上的嘉善房价,已然12500元/平米,这还是没计入捆绑车位的均价。

预期规划、政策推手,也无法短期抹平现实的差距,嘉兴地区房价增长已经到达了需要警惕的高度,

而从供需看,也并不乐观。去年嘉兴常住人口净增长7.4万,能在杭宁苏甬一众二线强手的包围中取得如此成就实属不易,但并没有消化掉逐渐增加的供给。

嘉兴两年限售政策,首批限售从去年开始解禁,有投资房源开始出货,二手待售量攀升也很正常,好在限售推迟了二手房源的入市时间,不会让二手房源集中爆发。

但自2020年以来,嘉兴楼市的二手待售库存量还是肉眼可见的逐渐走高, 8月份二手房源达到3.7万套,到9月份的3.8万套,到10月份的3.9万套,待售库存持续上涨,直逼4万套大关,这还是仅在链家一个平台上的可售二手房数量。

房价上涨的时候,待售二手房数量是减少的,嘉兴的房价与待售二手房却同步上涨。这表明很多房东对于楼市后续并没有多少信心,只是想借着这次涨价良机赶紧出货。

作为浙江融沪的桥头堡,嘉兴并不用过度担心,但在火热市场的转折来临后,房产市场的潮起潮落,谁也逃不了。

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