面积偷久了,总是要还的…

未来可栖 · 2020-10-27
“买一层送一层”

鲁迅先生笔下的孔乙己视窃书不算偷,开发商们早学到了其中精髓。

“得房率100%”、“赠送面积多达15-20平方米”、“买一层送一层”……这些屡见不鲜的楼盘宣传语,让“偷面积”变得看起来冠冕堂皇。

如今的一线城市房价,寸土寸金都不足以显示其金贵。一克金子五百多元,而北京中心城区的房价普遍一平米十万元起。

“真金白银买下房,当然能多一点是一点。”业主这样想,似乎也在情理之中。但“偷”出来的面积,是有代价的。我们总是沉浸在偷面积成功的窃喜中,忘了还有不成功这回事。

01

你以为偷面积是开发商的“免费赠送”,实际上,只是他们多赚钱的另一种手段。

所谓“偷面积”,是在建房时打了规划图纸的擦边球,将部分不在户型内的空间改造后用作售楼“赠品”,让用户有“赠送面积”的假象,使楼盘销售更具吸引力。

然而,“偷”终究不是“买”,开发商再如何信誓旦旦,这些行为也是违规的。

某房地产资深人士称,偷面积有几种情况,一种是本就减免的面积,这是开发商玩的文字游戏。一种是需要后期搭建才能使用的面积,还有一种是公共区域私有化,比如露台、入户花园等。开发商从来不会把这些赠送的“使用权”写进合同里,只有卖房销售的口头承诺。

根据相关法律法规,小区容积率经规划部门批准后,是不能随意更改的。而后两种都是变相在增加容积率,对于开发商来说,超额的面积也不用缴纳土地出让金等税费。“比如一块地的容积率是0.5,项目按低容积率上报规划,在工程验收后进行二次施工,这使得容积率做到0.6,开发商便能多卖钱。曾经有个著名项目赠送面积达到1:1。”

另外,别墅产品比洋房“偷面积”的猫腻更多,别墅的总价更高,面积更方便“偷”。“有的项目在验收时将楼板位置调整后使得层高低于两米二,这个房间就不算面积了,验收后再恢复成正常层高。”业内人士称。

为什么明知违规还要挖空心思去做这件事?业内人士表示,利润是最大的驱动力。

对于几平米的空间,买房者绝对斤斤计较。即使关心是否合规,销售在耳边神秘的一句“上头有人”便打消了心头疑惑。一样的总价,一样的地段,在贴身肉搏的市场中,凭空多出十几个平方米,显然对用户有极大的吸引力。

然而业主在二次在销售的时候,未必能够在房屋价值上体现出来。北京市住建委近日发布消息,称北京市部分房地产中介机构以赠自建房、阳光房等违法建设为噱头,在二手房交易平台违规发布房源信息,违规代理附带违法建设房屋问题。意味着在卖二手房的时候,“偷出来”的面积不一定就更具有竞争力。

02

对开发商来说,没有白送这件事。对于业主来说,风险在你签下买房合同时就存在了。

一方面工程施工的安全隐患问题令人担忧,“偷面积”多是二次装修的产物。施工设计上左右腾挪出来,可能存在不符合国家的一些强制性的规范,比如说消防规范、逃生通道等问题,一旦出现极端情况,有可能连保险公司也不会赔,因为从根本上是不受法律保护的。

另一方面赠送面积实际上属于无效面积,在产权上无法得到有效法律保护,有被强拆的风险。

甚至开发商干脆不改造,直接交个半成品,让业主交房后自行改造,这样把违规的风险转嫁给了业主。

当遇到出售、拆迁、纠纷等情形,业主权益均得不到法律保护。万一到了交付的时候,监管部门要求拆除违建,对于用户来说,这一部分的购房款等于打水漂。

瀛海府作为北京第一个入市的限竞房项目,网红盘的风光无限仍旧历历在目,一期开盘摇号当天以不到两个小时的速度售罄。

业内称赠送面积“宣传”到位是卖得好的原因之一。谁不想少花钱办大事呢。戏剧性一幕发生在两年后的收房时。

据每日经济新闻报道,瀛海府售房时销售承诺好的别墅电梯没了,原因是被监管部门认定为违建要求拆除。这意味着,这几层的别墅业主都得爬楼。

瀛海府事件起源于四个多月前,有人在人民网地方领导留言板中咨询瀛海府问题,称瀛海府别墅项目与实际规划不符,所有别墅北侧违法搭建了楼板,扩建了十几平米的面积,导致楼间距不符合国家要求。请明确此类扩建是否合法。

有关部门确认:瀛海府是2020年4月14日通过竣工验收的。验收后,开发商开始将7#-14#住宅楼北侧均有将一层镂空门廊封闭且在门廊顶部增建二、三层。这种行为,显然违反了相关规定。“建设单位组织完成项目竣工验收后,无论是项目建设单位,还是小区业主、物业服务企业在规划批准用地范围内实施的违法建设,均属于未经规划许可实施的违法建设”。

除了瀛海府别墅被爆出占用公共空间面积,七月份,又有人将瀛海府洋房的违规行为在人民网捅了出来。“瀛海府小区洋房违规封闭南北侧阳台和北侧设备间作为室内面积进行装修。上述行为既违反了法律法规,属于严令禁止的偷面积行为,又带来了安全隐患,影响业主的居住体验。”

最终的处理结果是,洋房的6处外露阳台均被拆除,北侧设备间拆除。而别墅的电梯井也被拆除。

这一场“偷面积”闹剧,最终“偷”了个寂寞。

业主想要求开发商按承诺交付,那是违规,电梯也不可能再实现。退款?谁不心疼已经交了一年多的房贷和耗费了几年的精力。普通人更没有功夫跟开发商耗着去维权。

买房人只有一条路,那就是接受幻灭的现实和被阉割后的房子。一切不能写在房本上的面积,都不叫赠送。

03

偷面积伤害的不只是业主,更是整个市场。

开发商以强势的姿态以身犯禁,实际上也是一种“赌博”。从售房到验收一般有一到两年的时间,其中“搞不搞得定”监管部门、是否有新的政策风险,都是影响赌局的因素。

“常在河边走,哪能不湿鞋。”当开发商最终需要承担应有的责任时,付出的代价必然是巨额的罚款和一落千丈的坏口碑。

“你偷,我也偷。甚至有的开发商不惜欺骗用户,在签订合同时打马虎眼。”甚至恶性竞争使得京城某两个项目相互举报对方“偷面积”等违规行为。不是所有的违规行为都受到了惩罚,让部分开发商有着侥幸心理。

业内人士表示,一些知名开发商已经不愿意在“偷”上再费尽心机。“正向积极的竞争应该是比拼产品实力,而不是从灰色地带获取蝇头小利。市场越来越透明,监管也越来越严格,做出好产品好项目才是最根本的。如果一个项目因为偷面积损害了产品和品牌,还牺牲了用户利益,实在是得不偿失。”

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