今年的土地出让,已经暗示了上海明年的未来

未来城不落 · 2020-10-26
80块住宅地块的成交到底预示着什么

编者按:本文来自微信公众号“真有好房”(ID:zhenyouhaofang),作者:上海小阿飞,36氪经授权发布。

楼市这条赛道的参与者,都喜欢将土地比作面粉,新房比作面包。

土拍的价格对于一手房价格的影响显而易见。

在我们的粉丝群里,用户变得越来越专业。除了关心新开盘的一些资讯之外,更多的人开始关注上海土地市场的情况。

由土地市场传导出的利好,尤其是高溢价率会为楼市注入信心。

因为我认为现下所供应的土地就是不久之后上海楼市整体的供应结构,且变得越来越复杂。

今天这篇文章就是我把我看到一些特殊现象尝试着和大家分享一下,有一些土拍现象是今年出现的,未来可能会越来越常见。

项目从拿地到入市的速度越来越快

如今的上海楼市从拿地到入市的供应速度之快,令人咋舌。

青浦徐泾板块的金地虹悦湾,这个项目是今年6月11日金地以总价290200万元竞得的联涞路北侧09-15地块,当时成交楼面价36123元/㎡,溢价率22.04%。

如今时隔不到三个月,金地就已完成地块规划,并在9月正式公布了案名。

我索性汇总出了截止至目前的土拍宅地情况,筛选出了金地所拿下的宅地地块。原来在今年的6月,金地意气风发,总计拿下3块土地。

而这三块地块都恰巧对应上了金地峯范、嘉悦湾、虹悦湾。

如果大家关心上述这些土拍信息,就都应该有个共识,金地下半年新盘必将扎堆。

这也是如今,越来越多的人开始关注土拍的原因之一。

对于土拍信息的掌握,既可以预知未来,同样对当下的买房有着极大的借鉴意义。

80块住宅地块的成交到底预示着什么?

中心城区越来越稀缺

纵观2020年上海新房的总体供应,可谓是改善当道 。

我司CSO小明哥想在市区入手一套1000万出头的改善三房,流沙包童鞋给他推荐了热火朝天的大虹桥的代表楼盘,都被他一一婉拒。

说到底,不少上海本地人对于地段的执拗依然根深蒂固。在上海买房,根本上还是在买地段。

我看了今年成交的80块宅地情况,2021年的市区供应急剧减少,而不少购房者可能还蒙在鼓里。

这些问题为什么以前没人说起?

道理也很简单,没有关心土拍市场的买房者看的更多的是眼下市场的供应情况。

大家都会有一种固定思维,要么凭感觉,要么凭经验。生在2020年,你会觉得市区的供应一个接一个。

截止至10月17日上海蟠龙天地开盘,2020年上海浦西传统7区总计推盘35次。

其中普陀开盘次数达到两位数,静安有9次,被认为顶级地段的黄浦和徐汇都开了有7次。总计推盘6869套,占全市总供应的15%。

凭经验的会拿这个数字和19年的市区供应套数占比拿来做比较,数据也确实显示了19年传统7区供应新房套数占全市的11%。

今年确实比去年要多了4%。

于是似乎大家都有这样的感觉。这个没买到,没事。过两月还会有的嘛。于是,很多买房者会直接选择无视这个问题。

统计之后,发现浦西7城区的宅地仅仅7宗而已。

落位到地图上之后,几乎可以看出即将到来的2021市区供应的雏形。

2021年的供应以刚需为主

浦东临港成为供应主要区域

传统市区供应少了,那么供应的主流区域在哪里呢?

浦东占第一自然不会令人奇怪,但是细分下来,合并前的南汇区占据了20幅地块中的7成,有14幅地块,说明和全市的情况相同,浦东市区的供应和浦西市区也基本一致。

青浦区有12幅,嘉定区11幅,宝山和奉贤各有8幅。所以说2021年的新房供应以刚需以及改善为主是没有太大的问题的。

而今年红极一时的普陀、静安和徐汇,大家看一看,三区各只有一幅,黄浦更是销声匿迹了。

区域市场聚焦到板块细分,我们发现了三大现象,分别用了三种颜色来进行表示。

蓝色部分表示7块浦西7中心区域的落位板块;板块内达到3块土地的我们也选入了关注列表;红色部分是有4块以上的板块,可谓是2021年的供应集中地;

而最为重要的是,我们发现了临港新城和徐泾成为2021年的供应大户。

高溢价率能带给我们什么?

上文说了,由土地市场传导出的利好,尤其是高溢价率会为楼市注入信心。

当然土地的各项指标数据中,并非只有溢价率这一项重要参数。还包括了成交总价、成交楼板价等等。

于是,我从目前成交的这80幅宅地中,罗列了排名靠前的高溢价地块(40%以上),成交总价靠前(50亿元以上),成交楼板价靠前(5万以上)。

看看他们的具体落位,能对我们买房有什么借鉴?

高溢价等土地属性,说明了开发商之间的竞争更为激烈。举牌的背后是开发商更为看好这一土地的发展。

好马配好鞍,在我们真有好房的测评中,经常会看到,某某开发商拿出顶级的**系产品,只为对得起这块稀缺的土地。

为极致土地豁出去的这种勇敢使得开发商本身就会善待这样高付出的土地,而打造出更好的产品。

我以杨浦区定海社区住宅地块为例,这是龙光地产在上海的第一个项目,相信一定是个值得期待的作品。

买房的指导意见全在这里

土地市场是住宅市场的未来,而土拍本身就预示着楼市的未来。

这句话只说对了一半,面对即将到来的2021,眼下的这80块土地现在就可以给我们带来独特买房观。

1、市区供应即将锐减,且买且珍惜。

2、高溢价土地周边现有的新房不会进行补涨?

3、明年供应缺失的区域如果有同样请抓住机会。

4、供应多的区域难免一番厮杀,现在就可以选筹了。

5、最重要的一句,2020年余下2月卖的是2020年的备案价,2021年呢?只有天知道。

土拍信息中包括了上海对于未来重点地区和重要专项规划。比如2021年即将大展拳脚的虹口北外滩、杨浦东外滩。

最后我们分享下这次整理的土拍结果,希望能够帮助到大家。(可以点击图片放大即可,数据来源:上海土地市场)

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