买了这样的房子,你真的很难卖出去!

大胡子说房 · 2020-10-26
涨再多卖不出去只是纸上财富

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子说房,36氪经授权发布。

国庆期间,老家那套房子的销售给我发了折扣信息,新房最低6600元/㎡起。

看完这条消息,我立马删除,好不容易稍微愈合的伤口,又一次被撕开,鲜血喷一地。

2017年我以均价7100元入手,如今新房最低6600,看了下二手房,挂牌价6700元/㎡,还了三年本金加利息,一共14万,再加上当初的首付,这套房子已经投入40来万。

如今在房产行业浸淫越久,越后悔当初不成熟的决定,再说一次,一线打拼就不要兴冲冲回老家买房了!

我不止一次把我买房失败的经验和大家分享,是因为想要获取买房知识,只有两个途径,一个自己掉过坑,一个看别人掉过坑,接下来才更知道怎么避坑。

当然,如果我早一点认识大胡子李俊怀老师,这种坑能直接避免,所以说在看我们文章的粉丝朋友还是幸运的。

去年李老师也推荐我买了深圳的房子,今年立马涨了100万,我终于体会到深圳投资客在买房时看到房价上涨时的快感和乐趣了,嗯,金钱的酸臭味真香。

不过,今天我不是来和大家说哪些城市房子不能买,因为选错了城市还可以及时止损,换个城市买,但不会挑选好项目,你换几个城市都没用。

我经常说流动性就是房产投资的命,无法流通的房子就是一堆水泥钢筋,涨再多卖不出去只是纸上财富而已。

和父母辈一套房子住一辈子不一样,现在买一套房子基本都会在5-10年会置换一次,不管是以小换大,以旧换新,以次换好等,总之,追求更好的生活品质是每个人本能的需求。

比如生了二胎想两房换三房的,楼梯房想换电梯房的,蹲厕想换坐厕的、没有干湿分流想换个有干湿分离等等,只要居住需求再升级,就会带动房产的迭代,促使房产滚动起来。

一旦你想卖房,衡量你房子买得好不好的最佳指标就是你买的房子好不好卖,能不能卖上价。

以下几个重点,认真看。

1、没有顶级学区和顶级地段,楼龄太老的房子,别碰

普通学区和地段无法延缓房子的衰老,你买的房子越老,以后每往后一年,你的房子折旧率就会增加5-10%。

如果老还加上破和小,更加不能碰,你会用停产的诺基亚登陆微信吗?不会。

而既没有优质学区又没有顶级地段的老破小,就像被停产的诺基亚,根本无法满足现代人的居住需求。

哪怕是装了电梯的步梯房,或者是内部重新装修野鸡变凤凰,也根本无法改变整个社区的产品价值,更无法延缓房子衰老和折价,真正去实地考察过的人都知道,老破小和新房的价格基本是打半价甚至更大,因为老破小品质不行,根本“不好住”。

这就注定了老破小这类产品未来市场接受度越来越低,供求结构影响价格,以后老破小注定既涨不上价,也难卖出去。

有人想赌老破小拆迁,实现彻底翻身和暴富,但牺牲几年甚至10几年去赌不确定能赢的牌面,真不值当。

2、所谓70年产权的住宅式公寓,别买。

这类产品前些年常见,所谓70年产权的住宅式公寓,就是土地规划是70年居住用地,本质是住宅,和普通住宅享受一样的福利,但为何又说是公寓?

这是按照《城市居住区规划设计规划》关于日照间距的有关规范,如果冬至日当天日照数大于2小时,则划为普通住宅,如果低于2小时,则划为住宅公寓。

简单说,就是产权上是70年,但是建设标准是按照公寓建设的,披着住宅的皮,干的是公寓的勾当,既不是主流产品,居住舒适度又不高。

你买了是为了住,他买了是为了办公,其他人买了是为了出租,你永远不知道你的邻居会给你带来什么惊喜,私厨、美甲、按摩、辅导班、月子中心、甚至是不可描述的职业,你懂的。

19年初朋友以单价4.4万的价格入手福田梅林一套商住两用的住宅,当时旁边住宅7万,如今旁边的房子从7万涨到8.7万,他的房子只从4.4万涨到5.1万,涨幅远低于周边住宅,而且最近成交一套的成交周期是209天。

千万警惕总是有些产品打着低总价来诱惑你,成年人了,在社会的鞭笞下应该知道,哪有那么多物美价廉,现在都是一分钱一分货。

3、超大社区和超小社区,都别碰。

百万平超大社区,社区内部配套一应俱全,满足上万人的居住,这不就是理性的居所吗?

不不不,对于房产流动而言,社区越大,你房子就越不好卖。

最直接的就是一定时期内的供需关系,一个上万户的大社区,同期挂牌数量碰上拥堵,买方选择性更大,直接拉长成交周期,他们有时间慢慢挑,如果有一个业主因为着急用钱降价出售,整个小区的成交均价拉低,后续业主就更不好卖。

何况其实超大社区,住得并不舒服。人越多,密度越高,舒适度就越打折,尤其一些超大社区,还不是纯粹的住宅区,有别墅、写字楼、商业、公寓等各种业态,小区居住人群很杂,租户、业主、商户,住的人什么都有,谈何品质。

比如贵阳的花果园、广州的祈福新村、北京的回龙观,典型超大社区,百度一搜名字,出来是贵阳花果园女生约、广州祈福新村七尸命案,哪怕买房小白,看到这样的字眼也会被劝退。

大社区不买,小社区也少碰。单独几栋,只有空中花园,连基本的入户大堂都很简陋的那种,也基本没有什么品质而言,非主流社区,买房群体越来越年轻,对这类小社区的抛弃速度只会越来越快。

少碰极端,保持中庸,在选择社区大小时尤为重要。

4、错配产品,别买。

那些豪宅堆里卖刚需产品,刚需堆里买豪宅产品的,都别买,鸡窝里很难飞出金凤凰。

深圳龙华的金茂府就是典型,金茂的品质确实好,可龙华人民真负担不起,富豪不是扎堆深圳湾就是去了福田香蜜湖,压根看不上。

(龙华金茂府)

周边港铁天颂均价才8万,结果就是刚需买不起,富人看不上,不上不下,难以下咽。

同理,也不要去买豪宅堆里的刚需产品,豪宅的圈层化非常明显,刚需关注性价比,想得是未来的地铁、配套。

但豪宅是高尔夫球场、豪华会所、国际学校等等,刚需产品根本做不到,你以为能蹭一下豪宅的地段,结果是个孤盘,周边的富人们看不上,刚需也只想往适合自己的圈层靠,两边不讨好,同样难卖。

影响你房子流动性的因素还有很多,比如物业,最简单判别物业费的方式就是物业费贵的绝对比便宜的好,不接受反驳,一句话一分钱一分货,哪怕真的有物业收了钱不做事,业主委员会也可以联合起来换掉物业,给得起高物业费还怕没有好物业公司愿意合作吗?

户型也是这几年影响房产流动性的核心因素,比如手枪型、跑到户型、马桶户型、高跟鞋户型、日不落户型···总之,没有想不到的,如果有,那就是你看的还不够多。

尽量选择方正的户型,布局合理的,优秀的户型和朝向可以加分,但基础分起码得拿了。

由于篇幅关系,真的没办法一一展开,但如果按照以上我说的关键几点去做选择和排序,大坑基本可以避免了。

人无完人,房子也没有绝对完美的。要懂得抓大放小,关注重点,这已经能保证你的认知比别人高上一度了。

以上我提及的几点,按照重要程度给大家做一下排序,错配产品>70年产权的商住>老破小>超大社区和小社区

记住流动性的一句话:不管你是自住还是投资,除了顶配豪宅,最终接盘你房子的一定是真正的自住刚需,所以买房时一定要像个刚需一样去选房。

这句话记得要反复咀嚼。

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