“房抵贷”收紧,商铺停贷!楼市拐点已至?

地产情报站 · 2020-10-21
鼓吹房价会大涨的,不是疯子就是坏。

编者按:本文来自微信公众号“地产情报站”(ID:dichanqbz),作者:白罗,36氪经授权发布。

每逢年底,总要来点儿大新闻。

近日媒体报道称,随着房地产金融监管政策的加强,深圳等地的部分国有大行已于近期收紧了“房抵贷”的贷款条件,商铺类更是直接停贷。

01

重点排查房地产贷款

近日,监管机构要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。有业内人士表示,房地产类贷款资金流向是检查重点。

随之而来的,还有房抵贷的收紧,减缓住宅放贷速度的同时,部分银行对商铺以及地段不好的公寓直接停贷,惊到了不少人。

对很多人而言,房抵贷可能略有点儿陌生。但是在房价高涨的现下,房抵贷的出现,总是会带上它忠实的伙伴——炒房客。

尤其是在深圳,这两者更是紧密相关。今年4月,有媒体曝出深圳房价大涨的原因跟房抵贷脱不开关系,业主们将原有的房子抵押给银行,然后再把贷款来的钱重新投入楼市,大量资金在短期内注入楼市,直接哄抬了房价。

风口浪尖中,银监会下令彻查房抵贷,甚至暂停过一段时间的房抵贷发放。

在此期间,大家还见证了一个“悲剧”——某个炒房客疫情期间在前海买了一套价值720万元的房子,期间疯狂加杠杆,本来想用房抵贷来完成炒房的闭环。没成想,银监会突然下令彻查房抵贷,导致其资金链断裂,最后闹台面上,沦为笑柄。

那波彻查房抵贷时,炒房客的雷爆了,但深圳的房价却没降下来。就在大众对深圳楼市调控一片唏嘘之际,7月15日,深圳发布了近期最严楼市新政,条条框框,皆有所指。

提高社保年限

限制离婚后购房年限

豪宅标准统一调整至750万

个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年

……

“715新政”打得投机者落荒而逃,一时间深圳楼市如坠寒冰,唱衰之声无数。

据不完全统计,10月上旬深圳二手房成交量还不足1500套,黄金周成交量更是直接腰斩——据贝壳研究院统计,和去年黄金周相比,今年国庆期间深圳的二手房成交量下降了47%。

02

房地产信贷正滚雪球

这回深圳等地银行收紧房抵贷,各路专家解读很多,但站长觉得,原因其实就两个:

一是快到年底了,房地产类抵押贷款额度可能不足了,得缓一缓了;

二是我国近几年的杠杆率节节高攀,趁着这个档,得降一降了。

过度解读大可不必,但背后包含的信息却有点儿多,主要集中在房地产信贷这一块。

中国房地产数据研究院院长陈晟表示:“目前我国在房地产信贷规模的上升速度较快,已经有些接近美国次贷危机的杠杆水平,相关部门希望这个总额度有向下的趋势,这决定了整体上对房地产信贷实施相对从紧和审慎的制度。”

事实上,中国居民购房的高杠杆,早在2016年就已接近美国次贷危机爆发前的水平。彼时中国社科院发布了《中国住房发展报告(2017-2018)》,截至2016年底,中国居民购房抵押率已升至50%。

更何况,在楼市之中,还有房抵贷这样的“大杀招”。

对于商业银行而言,房抵贷其实是个香饽饽,利率高,期限短,房贷金额低,风险也相对较低,不少银行都是乐见其成的。但问题就在于,房抵贷所依靠的,其实是房地产的价值。

就拿此次收紧房抵贷的银行来说,在他们眼里,住宅是第一类产品,地段好的公寓是第二类,地段不好的公寓、商铺排在第三类。有业内人士透露,住宅类房抵贷,他们一般给到估值的6成,要是地段好、流动性强的,可以给到7成。到了公寓,大多只能给到5成,商铺更低,一般多为4成。

为什么会这样定标准呢?因为住宅大多都在涨价。

这其实是个很现实的问题,越好的楼盘越好贷款,拿到的钱也就越多。倘若这笔贷款再流入楼市中,背后隐藏的风险实在不小。房抵贷的资金大规模进入楼市,其实就是把本来就是贷款买来的住房再次抵押贷款,由于降低了购房和首付门槛,实质上是一种加杠杆行为,其风险可想而知。

与此同时,房抵贷的存在,还让部分不具有还款能力的人进入房地产市场中,一旦爆雷,不可想象。

对此流露出担心的媒体,其实并不在少数。甚至有媒体表示:“一旦房地产市场走势逆转,开发商卖完房套现离场,这些还款能力不足的人就有可能产生违约风险,从而造成金融机构坏账,并可能带来系统性金融风险。”

别忘了,美国次贷危机爆发的前车之鉴还摆在那里。

03

拐点或已到来

现在全国楼市面临着冰火两重天的境界。

一边是4个一线城市高高在上,房价居高不下。据贝壳研究院数据报告,上海楼市“金九”成色十足,新房和二手房交易量同环比持续增长,且均创2017年以来的历史高位。处于715楼市新政之下的深圳,业主们依旧表现出惊人的乐观。贝壳研究院表示,深圳业主的市场预期并未随着交易量的大幅下降而降温,挂牌量减少,表现出惜售心态。

另一边则是三四线城市的艰难处境,供过于求。就连一向鼓吹房价的经济学家马光远都忍不住表示:“大量的三四五线城市,房子已经严重过剩,投资这些地方的房子是火中取栗,炒作这些城市的房价没有道德底线。鼓吹房价会大涨的,不是疯子就是坏。”

风雨飘摇之下的楼市,近日迎来了“拐点”。10月16日,银保监会深圳监管局开出5张罚单,其中3张罚单涉及向房地产领域违规发放贷款。在最大的一张罚单中,建行深圳分行被罚款731.35万元,罚没收违法所得121.35万元,成为今年10月以来银保监会开出的金额最大罚单。

10月19日,融360大数据研究院发布了《2020年10月中国房贷市场报告》,通过对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2020年10月(9月20日-10月18日),全国首套房贷款平均利率为5.24%,二套房贷款平均利率为5.55%,均与上月持平。

报告认为,今年以来房贷利率九连降的趋势终结,拐点出现!

收紧房抵贷,调整房贷利率水平,属于金融领域的楼市调控正在到来。

中国房地产数据研究院院长陈晟表示:“房价增速与信贷松紧程度的相关度很大,若信贷收紧,房价增速的动力就会下降。”

这话说的,还真是很令人期待呢。

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