割裂的全国楼市:一边降价百万,一边千人抢房

魔都财观 · 2020-10-19
怪象丛生!楼市的新一轮风暴马上要来了

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:魔都财观团队,36氪经授权发布。

2020年的全国楼市,太魔幻了。

过去我们都说“全国楼市一盘棋”,但如今你现在仔细再看,会发现盘面上赫然都是“房住不炒”,“棋子”可以辗转腾挪,但都要遵守游戏规则的限制。

随着大面上调控的收紧,楼市价值开始回归到城市的基本面。分化,成为了现在和下阶段全国楼市的关键词。

如果非要做一个总结的话,我觉得这句形容非常贴切:

如今割裂的全国楼市,一边是降价百万,一边是千人抢房。

1

“今年本来想要置换,现在看来是不太可能了。”

这是最近我在后台看到粉丝最多的感慨,也是很多买房人的心声。

和一线行情火热不同的是,二三四线明显开始出现了二手房抛压。

这一波以上海为代表的一线城市,二手房行情迅速量价齐升,如今的低总价笋盘压根不愁去化,甚至挂出来就被迅速吃掉。

但下面的二三四线城市却远远要尴尬的多:新房限价供应充足、二手挂牌天量、争相降价却没有人看房……

这一场属于楼市的降维打击,远远不是小打小闹地降个几万就可以了结。

降价!降价!再降价!中介在朋友圈的百万降价房源让人眼花缭乱。

当年的苏州园区限价神盘唐宁府,大户型一路从900万降到870万,再降到755万,如今700万也有人紧急抛售。

条件只有一个:付款资质要好,越快拿到钱越好。

而另一边,类似“房价跌回3年前”的标语和文章在网络上比比皆是,似乎在宣告各地楼市的艰难。

翻一翻统计局发布的数据也不难知道,70个大中城市里,有27个城市的二手房正处在“跌跌不休”的状态。

比较典型的就有苏州楼市,如今链家二手挂牌量已突破了10万套,但是在十一黄金周期间,整个苏州大市二手的周网签量却不足300套。

不光是存量和去化之间的矛盾,供需之间的差距也越拉越大,如今的二手房东,多数都需要“打价格战”才能在市场上获得话语权。

比较厉害的是,苏州二手价格跌幅也开始从过去的降2000/平慢慢抬到了6000+、8000+/平。

没办法,现在苏州楼市非常现实,隔壁的限价新盘,房子新户型好社区配套又全,却比你老破二手价格低很多。

郑州也比较典型,房价从18年的高位开始,一路盘整了2年还在下行通道,说它跌回了3年前也毫不夸张。

来算一笔账就知道了:

2018年9月,郑州二手房均价约16336元/㎡;

2019年9月郑州二手房价降至14875元/㎡;

而今年9月二手房均价达到了14560元/㎡。

这意味着,一套郑州100平的二手房,在2018-2019年一年间就贬值了14.6万,两年间贬值接近18万。

另外大家也要知道,这2年的均价,有不少的高价盘拉升,所以整体上的形势,远远比这还要严峻。

巧合的是,我有位亲戚就在郑州定居,采访她得知:如今本小区的二手房即使是降价也很难卖。

中原区月季公园站附近某小区一套直降11万,郑东新区绿城百合公寓也面临着一天降价30万的残酷局面。

“等等再看看”、“价格或许还可以降降”、“新房好像更便宜”.. ...抱着观望心态的购房者越来越多。而那些急于出手、盘活现金流,亦或是想从楼市脱身的二手房东和炒房客们,如今真的是笑不出来。

苏州和郑州,只是两个二线城市二手市场的缩影还有更多不为人知的城市,正在悄悄或争相降价打折。

比如说南京楼市在1天里,出现了1079套真实的二手房降价打折!这些房源涉及南京多个热门板块,有江宁、江北、河西、鼓楼等,降价幅度从几万到几十万不等。

除了学区房和优质地段依旧抗跌保值,更多的二手房正被新房打的毫无脾气。

如果说中部和长三角城市还是在一涨一跌中拉扯,那么北部的济南、石家庄、青岛、天津却是在持续下行,东北、西部城市更是跌个不停。

今年想要置换的二手房东挺惨的,没有选对城市的炒房客更惨。

2

如果说二手魔幻,那二手房与新房之间的力量拉扯,则更加魔幻。

这些出现二手房“抛压潮“的城市,却是一番新房市场抢破头的神奇现象。

很多城市从十一售楼处打折促销开始,售楼部就热闹不休,购房者戴口罩看房、新盘网签量激增......

以前面提到的苏州为例。

前段时间浒关限价盘滨江东原·印江澜领证,备案均价约25550元/㎡,比周边二手倒挂5000/平。

肉眼可见的利益,是没有买房人能够拒绝的。

所以你在苏州限价新盘的开盘现场,看到的都是这样的场景:

深夜排队、暴雨排队、人挤人、JC出动,最近的苏州新房市场,并不缺热门话题。

再来看看郑州,从9月底预热到现在,降价、零首付、首付分期、送车位、送车……的海报就开始在郑州人的朋友圈流传。

有趣的是,在这场郑州新房促销风暴前,河南房地产商们早就商议好了“抱团不降价”。

9月17日,河南房地产商会会长闭门会在郑州召开,50多家大中型房企城市总悉数出席。

参会的领导们观点普遍一致,降价促销对整个行业弊大于利。协会房企的负责人都在会上表示,:不带头降价。

但现实是,河南龙头房企的“不降价联盟”似乎没能阻止新房市场房价的大面积下滑。

位于郑州热门置业板块的金水北的和昌优地原价18000元/平方米,到9月底再次加推,精装修改为毛坯房,均价降至15500元-16500元/平方米;

而位于郑东新区最炙手可热的北龙湖豪宅板块也扛不住市场的压力,一高端项目碧源荣府精装修房源均价4.5万元/平方米,目前推出一批内部购房,由精装修改为毛坯房,单价跌破3万元/平方米。

首付分期、案场折扣、买房送车、买房送车位,买房送家电……今年的“金九银十”,郑州新房市场正在上演“花式”降价潮。

“降价”“打折”成为今年“金九银十”郑州新房市场的高频词。

所以你看,不管这个城市的二手房有多么艰难,新房市场总有办法找到突破口。

有的是因为政府限价,可以看到肉眼可见的倒挂,倒挂5千、倒挂1万,买到就赚50、100万……

有的是因为房企打折把房价打回了3年前,到了10月这个关键节点,三道红线、融资困局压顶,房企想的只会是:我怎么把去化和指标完成,过程不重要,老板只要结果。

值得感叹的是,今年二三线这种新房市场局面,可能是买房人不错的机会。

3

但如果你转身去看一线城市,会发现是一片行情良好和量价坚挺的趋势。

即使是调控之后的深圳,也是如此。

这一波调控后,我们持续关注了深圳市场行情,会发现供需紧缺并没有让市场出现降价潮,反而更多购买力是被资格挡在了门口。

在刚刚过去的9月,深圳的“金九”楼市创下了7年同比成交量新高,也是今年月成交量新高,共成交4871套,成交面积为48.79万平方米。

相比火热的新房市场,二手房市场则几近冰点。9月,深圳二手房成交量继续大幅下滑,四个月以来,成交量首次不足万套,仅成交8820套,环比减少22.1%。

但奇怪的是,即使二手成交量腰斩,但深圳二手房价格依然坚挺,业主心理预期乐观:“降价是不可能降价的。”

有趣的是,大家经常还调侃深圳业主:新政之后,我还想再涨个价。

和充满希望的深圳业主相比,上海的业主也在真实经历“横盘3年鲤鱼打挺”的快感。

大家应该都知道,最近的上海楼市热到什么程度了吧。

上海新房连续2月8000套+,二手房突破3.1万套大关,上一次上海二手房成交量单月出现“3”字头,还是2016年9月。

普通二手房的涨幅不高,但这一波上海行情中最厉害的莫过于学区房。

从年后开始,学区房率先迎来了新的独立上涨行情。短短3个月的时间,部分低总价学区房就迎来了接近20%的涨幅。

最厉害的是,只要跳涨把低总价笋盘吃掉之后,整个学区房的总价门槛就会一下拔高,最高的涨幅甚至到了夸张的42%+。

这种连锁反应,现在仍然在持续。学区房的跳涨,比上海新房认筹火热还要明显。

受“政策市”影响颓势了3年的北京楼市,也迎来了回暖行情。

9月北京二手房成交量17259套,创下今年月度次高,仅次于今年5月的17309套;环比8月增加1202套上涨7.5%、同比大涨40%。

值得注意的是,北京网签量已经连续5个月超1.6万套。今年第三季度,北京二手房网签量是4.97万套,达到了2018年以来的季度新高,价格也在小幅上涨。

北京新房也在“土地双限”的宽松中,走出了困局。

广州在深圳调控之后,也在临深大涨中迎来了新行情,基本面好的片区都是一波上涨。

所以你看,一边是二线城市的业主降价百万,一边是一线的业主惜售、学区跳涨、量价齐升。

今年的全国楼市,神不神奇?

4

在全国楼市我们可以看到的形势是:如今一线楼市依旧坚挺,二三四线持续受挫。

在政策面的打击下,楼市少了很多炒作成分,真正的基本面开始浮出水面。

接下来的全国楼市会怎么走?

很显然,市场割裂的背后,会是持续的分化。一线城市仍旧会有行情,这一波涨幅来自市场推动,二三四线城市受政策压制,短期压力很大。

分化的背后,我们从城市的基本面可以窥见一斑。

这一波行情里,一线城市是调控最早的,也就是整个房价体系是健康的,另外城市的基本面又非常良好,加上现在连上海都放宽了落户,如果北京能够跟进的话,那么一线城市就全部都在“下场抢人”。

这对于购买力的涌入,是非常恐怖的,并不是二三四线放开落户那样小打小闹。

反观二三四线城市,可能依旧会横盘冰冻2年。“限价打新”行情会持续,但二手会进入下行通道,尤其是差的学区、差的地段、差的产品。

5

最后依旧是魔都财观的实操环节,从一线市场的肉身调研分享给大家几个建议:

1、选对城市这句话已经说烂了,但依旧要说,有机会有资格一定要有一套一线城市的房子作为抵御仓位。

就算短期看买入时机和板块不是那么好,但时间和城市的发展规划,一定能够解套创造新高。

二线也没关系,长期依旧是看涨的。短期回撤是调整仓位的好时机,把差的资产置换掉,耐心等待下一波行情。

三四线买大城市群的卫星城。

2、当下的分化行情,投资请好好审视现金流,刚需自住要更注重产品和性价比,做好长期持有准备,楼市再也不是短期赚钱的市场。

3、怎么选产品?之前做过一个公式,依旧可以沿用。

地段30%+学区30%+产品力(户型、小区配套等)10%+商业10%+利好(交通、产业、环境)10%+其它(10%)。

现在即使是二手房回撤的城市里,好地段和好学区的房子,依旧在涨,其他的往后靠。

4、现在异地买房能不能买?

能, 但逻辑有些变化。学会看新房供应、学会看二手库存、学会看政府操盘。

这一波行情中,高库存和操盘能力弱的城市,一直在跟供应,这是一个非常不好的恶性循环,买房请避开。

5、楼市分化,但长期看依旧是普通人最好的财富沉淀池,小白不要盲目去炒股玩基金。

现在的A股和大多数基金产品我就不吐槽了,但只要在楼市里坚持学习新逻辑和打法,依旧可以实现财富跃迁。

这可能是普通人,最好也是最后的机会。

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