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魔都财观 · 2020-10-16
上海就是浦东,浦东就是上海

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:买房攻略团队,36氪经授权发布。

大家好,我是阿楼,致力于用双脚丈量整个上海,给买房人带来最真实、最可靠的微观楼市情报。

最近我们就在梳理上海各个行政区的买房指南,之前的文章已经全面梳理了黄浦静安长宁徐汇四个中心城区以及闵行虹口区,今天来给大家讲讲浦东新区。

上海有一句谚语:”宁要浦西一张床,不要浦东一间房“,反映了上世纪九十年代上海人的普遍心态。而在三十年间,浦东经历了翻天覆地的变化,陆家嘴已成为全国人民心目中上海的代名词。

在新上海人的眼中,上海就是浦东,浦东就是上海,陆家嘴就是上海的坐标原点。此外,上海的金融业、互联网IT、医药制造等尖端产业都集中在浦东新区,浦东的中小学教育也在全市前列。

在上海工作、买房,浦东新区都是一个绕不开的选项。相信今天的内容会对你有所帮助。

浦东新区概况

浦东新区疆域辽阔,占据上海五分之一的面积和四分之一的人口,上海市区黄浦江以东部分都属于浦东新区。

浦东的发展情况属于多点开花,除了金融中心的陆家嘴,张江、花木、金桥、外高桥、前后滩、临港都是产业重镇。

浦东新区的K12教育资源顶尖,有多所全市一流的民办、公办小学及初中和三所市重点高中。

浦东新区的人均商业和医疗资源略为紧张,低于浦西各区,但绝对水平颇高,有仁济医院东院、东方医院这样的综合性三甲医院和小陆家嘴-张杨路这样的市级商圈。

【浦东新区】是一个比较新的概念。

1952年,从杨思、洋泾区划出沿江一带设东昌区。

1956年,杨思、洋泾、高桥3区合并成东郊区。

1958年,东郊、东昌2区合并成立浦东县;同年,上海、川沙2县由江苏省划归上海市,这时即为上海市的浦东、川沙、上海3县之地。

1958年8月,浦东县下设耀华、艾镇、严桥、孔桥、泾南、二塘、海滨、凌桥、金桥、陆行、张桥、东沟、高东、高南15个乡和高庙、塘桥、周家渡3个街道。浦东首次作为一个行政区划得到确认。

1961年,浦东县撤销建制,其农村地区划归川沙县,并将沿黄浦江边的高庙地区划归杨浦区。

1984年,再将沿黄浦江的塘桥、陆家嘴、洋泾一带划归黄浦区,把周家渡至杨思等沿江地区划归南市区。此时,除沿江地区由上海市的南市、黄浦、杨浦3区管辖外,其他地区仍隶属川沙县、上海县(1992年上海县与闵行区合并成立闵行区)。

1990年,领导层决策开发浦东。

1992年10月11日,国务院批复设立上海市浦东新区,撤销川沙县,浦东新区的行政区域包括原川沙县,上海县的三林乡,黄浦区、南市区、杨浦区的浦东部分。

1993年1月,浦东新区正式成立。3月,杨浦区歇浦路街道、南市区浦东地区的周家渡、塘桥、南码头、上钢新村4个街道及杨思镇、原上海县的三林乡及黄浦区的浦东部分正式划归浦东新区。

2009年5月,国务院同意撤销上海市南汇区,将其行政区域并入上海市浦东新区。

至此才确定了浦东新区今天的范围。

浦东新区的崛起就是一部上海的复兴史。

如果不是亲历者,很难想象,浦东从一个江边滩涂发展成今天的国际金融中心、航运中心、科创中心只用了30年时间。

回顾这30年的发展历程,让人热血沸腾,当初卖了浦西几张床,换成浦东几套房的人,晚上睡觉都会笑醒。

浦东更有光明的未来。在上海2035中央活动区的规划中,除了陆家嘴,前滩和后滩也进入了CAZ的范围内,是仅有的几个内环线以外的CAZ区域。

此外,张江科学城、临港CBD、金桥城市副中心等更是重量级的规划。

展望未来,上海给浦东定的目标是2025年GDP要破2万亿元,2019年浦东的GDP12000亿元,2025要到两万亿,增速要接近10%。

浦东新区的交通

浦东新区地域辽阔,主要的陆路交通有内/中/外/郊环线、世纪大道、罗山路高架、济阳路高架、华夏高架、龙东大道等,市区的驾车体验总体要好过浦西市区。

轨道交通方面,有东西向的2、7、9、11、12、13、14号线,有南北向的4、6、8、16、18号线。

在2018-2023第三期上海轨交建设规划中,将新添机场联络线、崇明县和纵向的19、21号线。

另外,浦东机场区域规划了上海东站高铁站,预计将于2024年投入运营。

浦东新区的产业

浦东新区以1/4不到的人口创造了上海三分之一的GDP,2019年全区GDP达到12734亿元,是推动上海经济的动力之核。金融、互联网、高端制造、医药生物,浦东新区的产业包罗万象。

整个陆家嘴地区都是上海绝对的金融业中心——交通银行总行、四大行上海分行、交银施罗德基金、华安基金等top金融机构都驻扎在陆家嘴。

另有无数信托公司、私募基金等将办公室设在陆家嘴,只要是像样点的金融机构,基本都会在陆家嘴租个办公室。

除了陆家嘴地区,世纪大道沿线、世纪公园东侧等区域也是以金融业为主。

上海证券交易所、期货交易所、中国金融期货交易所、富国基金支付宝都在世纪大道沿线。

世纪公园东侧主要职能是财富管理,汇添富、兴全基金等顶级公募基金的总部在浦东嘉里城附近。

另外,浦东的金融业已经外溢到了前滩、后滩区域,浦发银行传闻将总部迁往世博后滩。

互联网IT是浦东另一个支柱产业,主要集中在张江。在上海,“张江男”已经成为了程序员的代名词。

张江已经是上海的互联网和高端制造业中心,而它目前的规模在科学城的规划中只是冰山一角。发展成熟的区域只有张江高科技园区北区。

张江中区的科学之门已经动工,由两栋320米超高层组成,将承担科学研发支持功能和科技商务服务功能。

张江科学城南区孙桥科创园,将大力发展农业科技、基础科研、生物医药等高新技术产业。

制造业是浦东产业的另一个立足之本,目前大规模的制造业企业都聚集在金桥工业园区,入驻的有上海通用汽车、京瓷、夏普等知名500强企业。

另外,在2035的新市政规划中,金桥定位为副中心,也是“金色中环发展带”中的核心一环,迎来重磅利好。

金桥副中心的建设,以配套齐全、交通便捷、宜居宜业、活力开放为目标,全力打造代表上海“卓越全球城市”水准的城市副中心。将打造两座超过300米、数座超过100、200米的摩天楼群,成为浦东全新的一道风景线。


金桥之外,临港也在抢占制造业的高地,特斯拉上海工厂已经落地临港。

另外,临港规划了足足5平方公里的CBD,以及“不亚于陆家嘴的天际线”,定位或是离岸金融中心,一定程度接棒香港的功能,想象空间巨大。

不过,临港片区距离主城区超过50公里,行程太远,可行性存疑。

浦东新区的商业

浦东新区的产业优势尤其突出,商业设施相对来说就要弱了一些,尤其是和浦西中心四区的静安、黄浦、长宁、徐汇相比。

当然,浦东尖端的商业,如小陆家嘴-张杨路市级商圈还是很强的,不至于像网上说的“浦东是商业和美食荒漠”那么夸张。

浦东主要的商业设施有以下几处。

首当其冲的就是小陆家嘴-张杨路商圈,是浦东目前唯一一个市级商圈。其实该商圈范围有点大,横跨了2号线3个地铁站。

陆家嘴地铁站上盖的是国金中心ifc和正大广场。其中,新鸿基开发和运营的国金中心与南京西路的恒隆广场并列为上海两大顶级奢侈品商场,也是整个浦东商业综合体的标杆。

东昌路站上的是新开业的陆家嘴中心,体量很大,商场足有9层楼高。陆家嘴中心餐饮众多,入驻了法国老佛爷百货,在档次上排浦东第二,仅次于国金中心。

世纪大道站周围都是老牌的商场,如第一八佰伴、百联世纪、96广场和华润时代广场。华润时代广场近期迎来翻新。

浦东另一个让人瞩目的商业区是前滩。陆家嘴集团与铁狮门合作的晶耀前滩已经开业,前滩太古里预计于2021年开业。

太古集团是资深的商业开发商,有北京三里屯太古里、成都远洋太古里等成功开发经验,结合前滩四轨交汇的优越地理位置,前滩太古里必定成为爆款。

整个前滩区域上升至市级商圈也是不容置疑的。

浦东还有一个商业强点在世纪公园的北部和东部,也就是联洋和花木板块。

联洋社区内有丁香国际、联洋广场和证大大拇指广场这样的中型商业。花木路站的浦东嘉里城、证大喜马拉雅则更为高端,嘉里建设开发的浦东嘉里城是浦东腹地最优秀的商场。

浦东其他的商业中心均为区域级,基本都是单体商场散点分布的形式,也有不少亮点。

比如世博后滩的世博源、洋泾的LCM置汇旭辉广场、金桥国际、张江的长泰广场等。

浦东还有一些具有特色的商业,如上海迪士尼乐园和隔壁的奕欧来奥特莱斯。

以及浦东机场的日上免税行,从上海飞往国外旅游的居民一般都会在日上免税行买箱包服饰、化妆品,比海外购买运回来还便宜。

浦东新区的医疗

浦东新区疆域辽阔,人口众多,人均的医疗资源是比较紧张的,尤其是与顶尖三甲医院密集分布的浦西内环线相比。

整个浦东新区,综合性三甲医院总院级别的仅三所——陆家嘴的东方医院、塘桥的仁济医院东院和张江的中医药大学附属曙光医院。

其他一些三甲医院的分院如仁济医院北院、华山医院东院、东方医院南院等,要么规模小,要么是涉外性质,收费很高。

总体来说,浦东内环线以内的医疗资源比较丰富,不差钱的居民体验也比较好,国际诊所众多。内环线以外的公立医疗资源相对捉襟见肘。

浦东新区的K12教育

浦东是建设较新的一个行政区,但由于有大量高素质人才的引入拉高了生源质量,以及政府强力的资源导入,目前浦东的K12教育水平已经走在了全市的前列。

小学阶段,公办强校有一梯队的明珠小学ABC校区、福山外国语小学、上实东校、六师附小和二梯队的洋泾菊园学校、进才实验小学、建平实验小学、竹园小学、海桐小学等。

初中阶段,张江集团中学、建平西校、建平实验中学、上实东校、进才实验中学、进才北校、洋泾菊园学校和致远中学升学数据突出。

在公民同招、民办摇号的教育新政下,更凸显双学区和九年一贯制学校的价值,浦东有多处优质九年制双学区,如上实东校、洋泾菊园、进才实验小学+进才实验中学、福山外国语+进才北校、海桐小学+建平西校等。

浦东中小学招生采用地段对口,相应的学区房受到热捧,近两年涨价明显。

浦东新区的市重点高中有华师大二附中、建平中学、进才中学、上海实验学校、洋泾中学、南汇中学、川沙中学、复旦附中浦东分校、上海中学东校和上师大附中。其中,华师大二附中是四大名校之一,建平中学和进才中学一本率接近九成,是顶尖的市重点高中。另外,浦东还有高桥中学等升学数据不错的区重点高中。

浦东的中考形势有利于普娃,不利于牛娃,高分段竞争激烈,中间段比较宽松,进入普通高中的门槛比徐汇、黄浦等区低了几十分。

浦东新区板块简介

浦东新区面积庞大,板块众多,本文将选取主要的居住板块进行简评。

陆家嘴板块

陆家嘴是上海的金融中心,也是一个江景豪宅板块,是全国人民瞩目的焦点。说到上海的豪宅,人们首先想到的一般都是陆家嘴核心区的汤臣一品和中粮海景一号,小区有很多总价过亿的房源。

除了这两个大家耳熟能详的小区,陆家嘴还有滨江凯旋门、财富海景花园、盛大金磐这样的江景豪宅,总价中位数也在3000万以上。

次一级的小区有仁恒滨江园、世茂滨江花园、滨江兰庭、汇豪天下等,三房的总价在1500万左右。

陆家嘴是浦东大开发的先头兵,汇聚了各种优质资源,地铁线路有东西向的2、9、14号线经过。

陆家嘴也是与浦西核心区联接最紧密的的浦东板块,驾车出行,延安东路隧道、人民路隧道对面就是外滩,复兴东路隧道对面是董家渡,新建路隧道对面是北外滩。

陆家嘴的产业地位毋庸置疑,整个陆家嘴街道的GDP超过2500亿元,几乎超过了浦东以外的所有行政区。

陆家嘴的商业也在浦东独占鳌头,拥有国金中心ifc、陆家嘴中心、正大广场、第一八佰伴的小陆家嘴-张杨路商圈是全市顶级的商圈。

医疗和教育方面,陆家嘴也很出众,拥有东方医院和优质九年一贯制的洋泾菊园学校。

源深+梅园板块

源深紧挨着陆家嘴,既是一个顶尖的学区房板块,又包含陆家嘴北滨江的豪宅区。

源深是一个产、住、商、医、教结合的社区。紧挨着浦东能级最强的小陆家嘴-张杨路市级商圈,世纪汇、96广场、华润时代广场、陆家嘴中心等大型商场在部分小区的步行范围内。板块的西侧就是三甲综合的东方医院。

源深地处市中心,有多条轨交经过,2/4/6/9/14号线均经停源深。

源深的中小学阵容空前强大——福山外国语小学、建平西校、进才北校基本包揽了浦东最好的初中小学。

源深建成之初,居住的都是上海本地的国企或公务员中高层,是一个典型的“老干部”板块,呈现居民素质高、房型偏大、总价高的格局。

代表性的小区有盛世年华、山水国际和陆家嘴花园等,三房总价基本都在1500万以上。

陆家嘴北滨江的新房格调更高,都是由知名开发商建造,如融创的陆家嘴壹号院、中华企业的中企滨江悦府、中信泰富的九庐,入门级户型在2000万左右。

联洋板块

联洋位于浦东内环线以内,是上海第二代国际社区,也是新上海人最认可的板块之一。不过,住在联洋的基本都是本土居民,老外都住在临近的碧云板块。

联洋周围的产业力量很强大,东侧金桥有大量外资制造业单位。紧挨着的世纪公园东部是上海的金融投资中心,诸多顶尖公募基金、私募基金和券商,如兴全基金、汇添富基金、兴业证券将总部设立于此地。

金融业内有句传闻——“上海一半的基金经理住在联洋的仁恒河滨城”。公募基金是金融业内收入最高的分支,联洋持续高企的房价也不难解释了。

券商基金的工作人员基本都是名校出身,对后代的教育要求自然不会低。联洋的小区基本都对口优质九年学区的进才实验小学+进才实验中学。

联洋紧邻浦东内环线高架,地铁9号线穿过板块内,但是,大部分小区距离地铁站都有距离,比较依赖开车出行。

联洋的商业配套尚可,有丁香国际、证大大拇指广场、联洋广场等中型商场,更高一级的购物体验可前往临近花木板块的浦东嘉里城,基本可满足居民购物、餐饮需求。

临近的医院有仁济医院北院和二甲的浦东公利医院,翻过杨浦大桥前往杨浦区的新华、长海医院看病也比较方便。

联洋清一色都是次新板楼,道路绿化环绕,环境优雅,小区品质较高,是宜居社区的典范,联洋社区三房的门槛价在1300-1500万左右。

板块内的标杆小区是仁恒河滨城一二三期,全人车分流、拥有大面积的水景绿化和过硬的建筑品质,全城居民慕名而来购房的不在少数。

花木板块

花木位于世纪公园东南侧,是浦东内环内的产住结合板块。

板块内是尖端产业居多,入驻了资产管理行业的公募基金、私募基金、券商,另有新国际博览中心。

花木位于地铁2号线沿线,处在上海的黄金中轴上,同时,还有7、16、18、磁悬浮通过。驾车出行有内环线。

花木南侧的龙阳路站附近有重大规划,将建成一个全新的CBD,板块迎来直接性利好。

花木的小学、初中教育资源优秀,有浦东二梯队的海桐小学和顶尖的建平西校初中。花木的学区房也是全城热点之一。

花木的商业配套比临近的联洋板块略强,浦东嘉里城+证大喜马拉雅是浦东腹地最强的商圈,另有博览汇广场等中低端的商业。浦东最好三甲的仁济医院东院距离花木3-4公里左右,就医较为便捷。

花木的城市界面较好,世纪公园正南面与联洋无异,标杆商品房基本都对口学区,三房价格基本都在1300万以上。

碧云板块

碧云是与古北齐名的第一代国际社区,老外人口密度全上海最高,同时也是浦东老牌的富人区。

碧云在涉外社区标杆的光环上,又乘着教育新政的东风,加冕了顶级学区房板块的王座——上海实验东校是浦东最好的,乃至全市一流的九年一贯制学校。在碧云买学区房的家长趋之若鹜。

而且,碧云整个片区内只有上实东一所学校,即使上海以后向北京看齐,实行多校划片,也不会影响碧云的业主入学上实东校。所以,碧云是学区房板块中最高确定性的选择。

碧云占据了得天独厚的地理位置,正好处在内环线上下匝道和中环线上下匝道的中间,同时又有9和14号线两条高能级地铁线经过。北临金桥,南接张江,都是高薪企业扎堆的地方。

碧云南边有大片空地,想象空间不小,已有大型绿地的规划。另外,碧云和张江的交通在打通。

配套可能是碧云最弱的一项了,但与其它板块相比也没有落后太多,有金桥购物中心和碧云体育休闲中心2个社区型商业,还有个家乐福超市。医疗资源有华山医院东院和浦东妇幼保健医院。

居住环境上,全市几乎无出碧云之右者。绿荫蔽日的道路辅以纯低密度豪宅社区,碧云仿佛一片世外桃源。

1500-2000万的总价段可以买到晓园、世茂湖滨花园等小区的三房。

碧云可以家庭居住的学区房门槛颇高,罗山花苑、银泰花园的两房也要1000万左右,三房1200万。

挂学区用的金桥酒店公寓涨势最猛,1房价格已飙升至600万。

杨东+塘桥板块

杨东和塘桥位于浦东内环线以内,在世纪公园的西侧,杨东是一个纯商品房社区,塘桥则是产住结合。小区基本都是05年前后建成的。

塘桥地铁线路发达,4、6以及未来将建的19号线通过板块内,方便前往浦西和浦东其他区域。

杨东的居民不太方便步行出门,虽然处在内环内,却没有地铁穿过板块内。驾车出行还是很方便的,短时间内可到达浦东和浦西各大主要场所。

杨东和塘桥自身的商业配套比较弱,仅有社区商业,不过,前往八佰伴、浦东嘉里城等高端商业的比较便捷。医疗配套强劲,有三甲综合的仁济医院东院,也是浦东最好的医疗机构。

杨东和塘桥的地理位置不错,小区品质很好,与世纪公园东侧的联洋有的一拼,但由于在配套、学区上略占劣势,杨东和塘桥板块的住宅总价中位数和单价都比联洋低了不少。

浦东二梯队的海桐小学、浦明师范的分校在杨东。

在杨东、塘桥购买一个普通的商品房三房,总价在1000-1200万左右,是内环线内的性价比之选。海运新村、西邱小区等刚需上车盘,两房仅400万出头。

塘桥也有高端住宅,如九龙仓滨江壹十八,总价都在3000万以上。

北蔡

北蔡是浦东内中环的大型居住板块,有2、7、13、18多条地铁线路穿过,适合在浦东各地工作的买房人置业。

另外,龙阳路枢纽迎来重大规划,将建成一个全新的CBD,北蔡迎来和花木一体化的机会,利好很大。

北蔡的大华锦绣华城区域由上海本地国企的大华整体开发,小区品质中上,绿化率高,适宜居住。

北蔡的教育资源有二梯队的昌邑小学、竹园小学,另有新开的上实东校锦绣校区。

北蔡的商业配套尚可,有巴黎春天等社区商业,还有一个山姆会员商店,方便周末批量购物。医疗配套有一所三甲专科的一妇婴。

北蔡以普通商品房为主,总价段可控,两房总价500-600万,三房总价在800万左右。

杨思前滩板块

炙手可热的前滩就在杨思前滩板块。

前滩在2035上海中央活动区范围内,也是上海内环外仅有的几个CAZ板块之一。在陆家嘴集团、太古等顶尖开发商的打造下,前滩已经成为上海新的宇宙中心。

另外,前滩有华师大二附中附属九年一贯制学校。在产业和教育的双重利好下,前滩的房价扶摇直上,二手房单价已经在15-16万左右,直逼新天地等传统顶级地段。

前滩除了产业和教育,其他方面也很完善。

东方体育中心站是6、8、11、19号线四轨交汇的交通枢纽,驾车出行可上济阳路高架和中环线,方便通往浦东、浦西的任何区域。

商业配套方面,陆家嘴集团与铁狮门合作的晶耀前滩已经开业,更重磅的前滩太古里即将于2021年开业。整个前滩地区料将成为陆家嘴之外商业第二极。

前滩核心区的房价已经很高,甚至略微透支了未来的预期,而济阳路以东一路之隔,房价就低了很多。

合生时代锦园、尚东国际名园之类的品质次新房,单价在9万左右,两房总价800万,三房总价1200-1300万之间。普通商品房单价7万,三房总价仅800万,和前滩核心区的一房价格差不多。

三林板块

三林拥有得天独厚的交通优势,11号线5分钟前滩、10分钟徐汇滨江、18分钟徐家汇。

三林的住宅产品线丰富,从300-400万的动迁房到600-800万的次新商品房小三房到2000万的别墅应有尽有。

商业配套有总10万方面积的三林印象城、金谊河畔广场,医疗配套有东方医院南院。

距离三林5-10分钟车程就是前滩。坐拥前滩太古里和晶耀前滩,临近的三林板块居民获益匪浅。

三林小学阶段有尚博实验小学,初中有上实南校。

三林有着低容积率的社区,绿化环绕,居住体验良好。

同时,三林也是少有的兼顾浦东和浦西两侧的居住社区,是一个普适性的优质居住板块。

御桥板块

讲到御桥,很多人首先想到的是垃圾焚烧厂,殊不知,这里还有一个强力的初中学区——建平实验地杰校区,在教育实力强大的浦东新区也属于二梯队的学校。

御桥的商业配套很强,以百联东郊购物中心、复地活力城等大型商场为主,医疗配套比较匮乏。

交通也是御桥的强项,强能级的11号线通过板块内部,前往前滩仅需一刻钟时间,20分钟到达徐汇滨江,到徐家汇半小时不到。即将开通的18号线在御桥站与11号线交汇,御桥的交通如虎添翼,4站即达交通枢纽的龙阳路。

中环线的上下匝道也设在御桥,开车出行也相当方便。

御桥整体以05年以后的次新房为主,小三房总价800万左右。但由于靠近垃圾焚烧厂,宜居度要打个折扣。

张江板块

张江是上海的互联网、高端制造、医药行业的产业中心,也是新上海人非常认可的一个板块。同时也是国家级规划的张江科学城的所在地。

张江集团中学可能是全市最好的初中学区。近几年中考,地段招生班级的平均分与顶尖民办学校相近。只要进了张江集团中学,半只脚就踏进了“四校八大”。

所以,张江是近十年涨价最迅猛的版块之一,原先没人要的“乡下”地方,房价逼近市中心水平。

张江位于黄金2号线沿线,在罗山路高架和中环线之间,地铁与驾车出行都很方便。

张江的产业地位毋庸置疑,就近工作的机会非常多。商业配套目前有长泰商业广场,张江中区320米双子塔的“科学之门”已经动工,预计将催生周边商业大发展。

医疗配套有三甲综合的中医药大学附属曙光医院。

张江住宅主要集中在东部,东南部以动迁房为主,东北部是次新片区,学区房的张江汤臣豪园在张江的中心区,三房价格大概在1300万左右。

周浦板块

周浦镇是上海著名的城镇,也是当年南汇区经济最发达的集镇,素有“小上海”之美誉。

在解放前,甚至改革开放前物资匮乏的年代,周浦中大街,也就是现在的小上海步行街上,各类粮油百货商店里,凡是浦西能买到的东西在周浦都能买到。

今日的周浦,也延续了昔日的繁荣,配套设施很是发达、与时俱进。

除了小上海步行街,还有万达广场、周浦永乐广场、绿地缤纷广场这样的大型商业综合体。

周浦的澧溪小学、澧溪中学是浦东二梯队的学校。

周浦位于整个浦东新区的中心位置,潜力无限,板块的东侧就是国家级规划的“张江科学城”的南侧,已经有不少附近就业的高薪人士瞄准了周浦板块的住宅。

各大开发商也相继发力,在周浦争相拿地开发,如九龙仓、新城、保利等。

周浦目前存量的二手商品房以2005年前后建造的为主,户型偏紧凑,总价段控制在300-500万左右,是浦东中区就业人士的理想购房板块,兼顾了自住+潜力置换、区域自住和长久居所的三项诉求。

年底开通的18号线可谓是打通了周浦的任督二脉,6站就可抵达内环线交通枢纽的龙阳路站,打破了原先只有一条16号线的僵局。

康桥板块

康桥是毗邻周浦的兄弟板块,社区本身是平平无奇的,基本都是次新动迁房。

而交通条件的优越是肉眼可见的,11号线秀沿路站经过康桥板块。

秀沿路站到徐家汇33分钟,到前滩20分钟。

商业配套方面,康桥迎来重大利好,上海第二家Costco确定落户康桥,将一跃成为区域商业中心。

医疗配套也比较完善,三公里内有三甲专科的复旦附属肿瘤医院和由三甲医院专家坐镇的国际医学中心,只不过收费比普通医院贵很多,挂号费在300-1200元不等。

秀沿路附近的动迁房得房率高,户型相当好,300万出头就可购得双南户型的两房,400万出头可上车双南一北飞机户型的三房,是11号线沿线工作人群不可忽略的居住板块。

另外,康桥自身就在张江科学城的整体规划内,潜力很大,张江的配套房源供给偏紧张,康桥的住宅同时具有投资属性。

值得一提的是,康桥的产业也很强,作为张江南区的一部分,康桥拥有美特斯邦威、漕河泾康桥商务绿洲、浦东烟草科创园等重磅产业,也不失为一个就近工作的区域自住选项。

唐镇板块

唐镇是一个价位比较高的浦东外环外板块,总价中位数在500-800万之间,1000万以上的住宅也不少。

两大因素支撑起唐镇的房价。

首先,唐镇位于黄金2号线的沿线,2号线是上海能级最强的地铁。

另外,卡园就在唐镇,各家银行信用卡部门都在唐镇集中办公,有大量年薪50万以上甚至100万以上的高薪人士,产业人群的购买力非常强劲。

同时,由于张江住宅很少,与唐镇同处2号线沿线,很多张江IT人士买到唐镇。

唐镇的有阳光天地等商场,属于区域级商圈,医疗配套暂缺。

由于中产人群的入住,福山唐城外国语小学近年进步很快,所以,唐镇也成了学区房的一个选择。

金杨板块

金杨是浦东内中环的居住社区,交通四通八达,配套成熟,住宅新老相间。

原先,金杨板块内只有一条弱能级的6号线,不足以疏解居民的通勤需求。14号线的建成对金杨板块的利好很大。

金杨教育配套很好,浦东一梯队初中的建平实验中学和一梯队小学的六师附小就在金杨(不属于同一学区),致远中学是浦东二梯队的初中。

商业配套方面,拥有金桥国际购物中心的金杨是一个区域级的商业中心。医疗配套有二甲的浦东中医医院。

在金杨,1000万左右可买到一套三房的一梯队学区房,在整个浦东范围性价比是比较高的,缺点是楼龄偏老,在20年左右。

高行板块

浦东北部的外高桥附近有大量的外贸、航运、物流相关工业园区,创造了海量的就业岗位,而可选的居住区域几乎只有高行这一块,高行整个大板块中最高端的要数森兰国际社区。

浦东一梯队的六师附小、明珠小学的分校就在高行。

高行的配套主要集中在6号线洲海路站附近,有社区商业的森兰花园城、森兰花都和阳光天地,有一个三甲的第七人民医院。

森兰片区绿化环绕、住宅密度低,非常适宜居住,缺点在于配套偏弱,交通依赖一条弱能级的轨道交通6号线。

高行是浦东北部唯一成片区的次新,无可替代,外高桥、金桥都有大量的改善人群会在森兰买房。

浦东新区代表性楼盘

浦东新区本身就是一个大型城市,各种住宅包罗万象,按总价段的分割,有以下几个梯队的类型。

第一梯队:一线江景房or独栋庄园

浦东新区是上海豪宅数量最多的行政区,豪宅中的豪宅就是陆家嘴的一线江景房和东郊宾馆附近的独栋花园别墅,总价上亿的不在少数。

代表楼盘:

第二梯队:顶级公寓豪宅or独栋别墅

总价3000万以上,小区品质与第一梯队没有差别,面积比第一梯队要小,集中在陆家嘴南北侧滨江、碧云板块。

代表楼盘:

第三梯队:品质商品房or学区三房

总价1200-2000万之间,大量分布于联洋、源深、碧云、花木、张江等板块,品质相比第一、第二梯队有明显下滑,不过,也有一些兼顾学区与品质的小区,如联洋的仁恒河滨城和碧云晓园。

代表楼盘:

第四梯队:普通商品房

两房总价600万,三房总价800万左右,普遍分布于三林、唐镇、高行、北蔡、御桥等板块,也能买到学区不错的板块如三林和御桥。

代表楼盘:

第五梯队:刚需上车盘

两房总价300万左右,三房总价500万以内,广泛分布于康桥、周浦、高行板块,靠近市中心也有一些老公房和动迁房符合标准。

代表楼盘:

浦东新区总评

浦东新区的经济体量、城区面积本身就是一个大型城市,城市面貌上与上海浦西城区有所不同。

浦西城区路网密集,小马路众多,便于步行;浦东新区有很多世纪大道这样的多车道干道,驾车通行比较方便。

浦西的商业繁华,烟火气息浓厚,医疗资源也更发达;浦东新区这两项资源暂时落后,但产业上的优势是明显的,陆家嘴和张江代表了整个上海的高薪产业。

浦西楼市的定价权在上海土著手里,他们对于地段的认知更为固化,好的板块强者恒强;浦东楼市的定价权属于新上海人。

他们都是靠着上个好大学、进入好的工作岗位才有了购房的实力,所以相比上海土著更看重房子周围的产业能级与学区好坏。这个我们在《浦东楼市定价逻辑》也简述过。

张江的学区房能涨到和南京西路的房子差不多价格是绝大多数上海土著无法想象的,他们对于“好房子”的定义更为苛刻。而对于新上海人来说,只要周边是顶级的产业和学校,那就是顶级地段。

这也成就了浦东楼市与浦西不一样的定价体系——完全的产业+教育导向。

浦东之于上海就好比深圳之于全国,它是上海经济活力最蓬勃、未来发展最有希望的地方。张江科学城、前滩、临港CBD,一个又一个的世纪大规划奠定了浦东下一个辉煌三十年的基础。

以上是正文,来自阿楼。

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