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多家房企分拆商业上市,物业股“神话”能否复制?

未来城不落 · 2020-10-15
物业板块备受资本青睐,商业地产板块待遇又如何?

编者按:本文来自微信公众号“锋面News”(ID:fengmiannews),作者:刘婷,36氪经授权发布。

熬过疫情冰封期,商业地产终于等来报复性消费,走出“疫后行情”。

根据商务部消费促进司消息,国庆长假前三天,全国购物中心总客流数达3.05亿人次。10月3日开始,旅游热点城市购物中心客流显著增加,昆明、西安、苏州、桂林等部分城市回暖率达到90%以上;一线城市中,上海、北京回暖率也达到85%以上。

市场渐渐回归正常轨道,商业地产运营商摩拳擦掌,欲借势冲刺。

10月11日,拥有在管总建筑面积约330万平方米的合景悠活正式通过港交所上市聆讯。内地首家在香港上市的商业地产企业宝龙商业(9909.HK)捷报频传,今年以来股价涨幅超192%。近期,华润置地、禹洲地产等房企陆续发布公告,拟分拆旗下商业板块上市。

物业IPO的高光时刻还在延续,同样与住宅开发黏性极强的商业板块也站在聚光灯之下,等待资本审视。

发力冲刺IPO

“北万达,南宝龙。”商业地产界的两大风向标,都已开启资本征程。

2019年12月30日,在大连万达商业地产仍处于“中止审查”状态,排队等待上市之时,后起之秀宝龙商业捷足先登,顺利在港交所成功挂牌交易,成为内地首家在香港上市的商业地产企业。

内地商业地产企业上市的序幕由此拉开。今年1月19日,星河集团旗下“星盛商业”向港交所递交招股书,拟于香港主板上市;8月26日,禹洲地产公告称,披正考虑分拆集团的物业管理及商管服务业务上市;8月 31日,华润置地拆分旗下物业管理及商业运营服务业务,以华润万象生活的新平台向港交所递交了招股说明书。10月11日,拥有在管总建筑面积约330万平方米的合景悠活正式通过港交所上市聆讯。

事实上,近两年房企分拆旗下板块上市的风气渐起,商业领域暗潮涌动。万科和世茂等头部企业均表示有分拆商业上市的意向,旭辉、金科等腰部企业纷纷成为独立部门,将商业地产板块作为独立板块进行运营。

分拆商业上市,有经营层面上的考量。随着融资通道不断收紧,房企减负压力巨大,分拆上市可以为企业开辟新的融资渠道及降低融资成本,从而减轻母公司的负债压力。在现金为王的时代,素有“现金奶牛”之称的商业板块,能为房企带来充足的现金流支撑,减轻销售端的压力。

IP Global 中国区首席经济学家柏文喜对锋面News表示,房企积极分拆商业上市有两个原因,一是商业企业具备了独立上市的条件,分拆上市获得资本支持是旗下商业企业得到更好发展的最佳途径;另一个原因是分拆旗下的商业企业上市有利于提升房企的市值,同时也为房企打造了另一个可以相互策应的资本平台。在对债性融资管控趋严的当下,打造新的资本平台以实现非债性融资非常重要。

复制物业股神话?

商业与物业被称为住宅开发的“左膀右臂”,物业板块备受资本青睐,商业地产板块待遇又如何?

锋面News注意到,目前宝龙商业的是市盈率为68.14,而母公司宝龙地产的的市盈率仅为5.02,与母公司相比,商业板块市盈率远超主业,受资本青睐的特点更为明显。

现阶段赴港上市的内地商企仅有宝龙商业,从估值上看, 资本市场予以宝龙商业的估值水平已经直逼头部物管企业,甚至有超越的势头。公开数据显示,碧桂园服务的市盈率为62.24,保利物业市盈率为56.37,中海物业为36.52。

为何资本市场会给予商业运营类企业如此高的估值?一位TOP 10 商业地产运营人士认为,商业地产与物业板块有较多相似之处,都属于运营板块,考验企业的经营能力。此前商业地产都是重资产投入,近年来企业逐渐向轻资产转型,增加管理输出和打通类REITS渠道,资产逐渐变轻,也更容易获得资本青睐。更重要的是,商业地产还有物业增值的潜力,金融属性更强。

尽管分拆商业时机逐渐成熟,但在柏文喜看来,商业股不太可能复制物业股的神话。首先,商业股无论是规模还是坪效的成长性都无法与物业股相提并论,不具备资本市场太强的成长溢价能力。其次,商业股的平台和入口价值没有物业股的想象力强,增值赋能的潜力小。但是鉴于这些背靠母公司的商业企业的业绩相对比较稳定,且具有一定的抗周期性,还是会持续受到资本市场的欢迎。

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