搜索

在深圳,改善型的尴尬,谁能懂?

未来城不落 · 2020-10-15
改善型刚需有哪些选择?

编者按:本文来自微信公众号“楼市头条”(ID:lsttcz),作者:村长,36氪经授权发布。

这个世界,有人笑,就有人哭。

新政执行后深圳不少楼盘的认筹方式也发生了微妙变化,多数楼盘实行无房者优先选房规则,还有限价楼盘与二手房之间的价格剪刀差,让广大刚需直呼“春天来了”。

可是,另一拨人却要哭了。

他们的名字叫,改善型刚需。

这不,家在深圳论坛上有网友表示,自家的房子卖不出去,又不能降价,十分尴尬。

相比之下,改善刚需大写的惨。

新房已经关了半扇门

8月31日,佳兆业樾伴山花园,认筹数368批,其中无房者327批,有房者41批。

9月16日,光明电建洺悦府483套房当天售罄,均价约5.97万/平,全部卖给了无房者。

9月23日,远洋天著开盘,无房者优先选房,均价约8.38万/平,认筹数1228批,无房者937批。

9月27日,光明金融街二期390套房当天售罄,均价约5.2万/平,无房者优先选房,认筹数2814批,其中无房者2709批,有房者105批。

715新政后,自华强城入市以来,多数热门楼盘都倾向于按“无房优先选房”的方式开盘。参与摇号的名单中,无房者比有房者多出的人数甚至几倍不止。

在这样的情势之下,改善刚需的打新难度反而上升到了前所未有的高度。

以前呢,没有实现无房者优先,刚需和改善型的都在一条起跑线上,可以一起参与认筹,尽管新房还是一房难求,但大家都还有一样的机会,可以一起参与认筹和选房。

但现在,有房者的参与的机会比起无房者少之又少,甚至即便能认筹,也还得让无房者优先选房。

二手追不上,也不敢追

改善刚需,对二手房不敢追的主要原因就是:深圳二手房涨得实在是太快了。

以南山科技园为例,今年1月到今年8月,半年多的时间从参考均价从11.1万/平涨到了13.3万/平,涨幅为19.8%。

其片区典型楼盘华润城一期,今年1月到今年9月,半年多的时间从挂牌均价从11.3万/平涨到了15.5万/平,涨幅为37.1%。

再比如香蜜湖片区,今年1月到今年9月,半年多的时间从参考均价从12.7万/平涨到了15.1万/平,涨幅为18.8%。

其片区楼盘听泉居,今年1月到今年9月,半年多的时间从挂牌均价从12.2万/平涨到了16.5万/平,涨幅为35.2%。

再比如宝安中心区,今年1月到今年9月,半年多的时间从参考均价从9.8万/平涨到了12.3万/平,涨幅为25.5%。

其片区楼盘君逸世家,今年1月到今年9月,半年多的时间从挂牌均价从7.9万/平涨到了11.1万/平,涨幅为40%。

很多人是一觉醒来,房价又涨上去了,首付又不够了,想追都追不上。

还有就是根本就不敢追的。

现在深圳湾的挂牌均价已经到了20万,同样的,宝中片区、香蜜湖片区,凡是好一点的房子,也是涨到了一个天价。

首先是进场的成本很高。

以下图华润城一期房源为例,由于是改善,说明其在深圳至少有过一套房子,那么首付将至少是7成。

1、首付:2860*0.7=2002万

2、税费,以距离上次交易满五计算税费,再加上豪宅税,需要支付的税费已经达到114万。

3、贷款总额及利息

按贷款比例3成计算,改善刚需买这套房需要贷款2860*0.3=858万

按照等额本金还款,利息总额将达到600.12万,贷款还款总额为1458.12万。

如果房价涨了还好,如果三年不涨,每年的房贷就是个天文数字。

种种现实性的原因,导致了深圳二手房从新政实行以来成交量下滑。

乐有家研究中心数据显示,9月深圳二手住宅过户8820套,环比下滑22.1%,成交均价66714元/㎡,环比上涨1.1%。

但即便在这样的情势下,二手房市场却量跌价涨,市场虽然成交走冷,但业主价格始终坚挺。

尽管深圳二手房市场正在冷静下来,但大多数业主仍怀着一颗炒房的心,不愿与市场妥协,更不愿向房价低头。

从案例来看,也明确显示出二手房源市场已经进入了市场下行期。

比如宝安中心花样年花郡,9月只成交了1套,但在7月份新政前半个月就成交了7套。

9月:

7月新政前:

比如南山区香山美墅·果岭,7月份新政前和6月均有成交记录,但从新政至今没有任何成交记录。

豪宅够不上,改善盘看不上

都说吃着嘴里的,看着碗里的,对于深圳人来说,最好的房子永远是下一套房子。

万众期待的华润城润玺一期,确实是改善型的理想目标。

在这个段位,刚需是够不着的,但尽管如此,也仍然是一房难求,很多人都卯足了力气就等着打新润玺一期。

另外,之前华润城三期的8.5万/平带装修,改善刚需还能从容入场。

但到了今年,由于房价的上涨以及限价的放松,润玺一期的价格已大幅飙升。

市场传言润玺一期的价格会在13万/平左右。

如果是这样,一般的改善型购房者同样会被挡在大门外,以一套120平的三房,13万/平为例,总价将达到1560万。

由于是改善,说明其在深圳至少有过一套房子,那么首付将至少是7成,而且由于总价超过了750万,就不是普通住宅了,还得收豪宅税,首付还得升。

所以改善刚需肯定是够不着的了。

但从9月新房住宅数据来看,改善型群体仍然是新房住宅成交主流。

据咚咚找房数据,2020年9月深圳成交4871套新房住宅,其中90㎡以下的产品成交2161套,占全市总量的44.4%;90-144㎡改善型产品成交2534套,占总量的52.0%;144㎡以上的产品成交176套,占总量的3.6%。

但这个庞大的群体,在打新选择上不是一般的挑剔。

近期开盘就售罄的盘,基本是总价在500万以内的纯刚需盘。

而位置还不错、总价偏高、投资性又相较没那么高的改善型楼盘就比较尴尬,虽然看着和周边二手房有价差,但去化相对没那么容易。

据咚咚找房数据,户型100-162平,总价区间在801-1464万的改善盘远洋天著,在经历了深圳史上最长开盘后,最终隔天售罄。

户型118-155平,总价区间在948-1478万的招商臻府,从8月30日开盘至今,目前临近清盘。

从清盘速度中,我们可以看到,改善刚需在面对改善盘时的打新热情,显然没有面对刚需盘时那么高。

这些带有一定投资性的改善刚需们在面对改善盘时,尽管存在一定倒挂空间,但投入资金比较多,再加上打新空间上,未必比得上备受看好的光明,因而改善刚需们在面对改善盘时更加挑剔,难以像光明新盘一样“盘盘日光”。

改善型刚需有哪些选择?

1、关注笋盘

事实上近期大量的新盘入市,让很多人已经有了“打新焦虑症”,在对新盘不够了解的情况下,盲目陪跑打新,不仅浪费时间还浪费精力。

新政出台后增加了二手房的交易成本,有一些急用钱的业主可能会降价出售,二手房市场可能会有一些笋盘出现。

村长建议购房者不妨多留意一下,及时出手,说不定会有意想不到的收获。

2、10月新盘入市,改善型刚需仍可持续关注

国庆过后,仍有不少新盘准备入市,其中不乏备受关注的网红盘,比如沙井海岸城、华润城润玺一期。

从近期各个盘的认筹数来看,尽管已经消耗了一波,深圳的刚性需求仍然很大,接下来新房的中签率估计也不会太高。

如果要打新,建议先做好功课,明确自身需求,仔细对比之后再出手,不要盲目陪跑浪费时间,下图是中原地产总结的10月入市项目,可以参考一下。

+1
2

好文章,需要你的鼓励

参与评论
登录后才能参与讨论哦...
后参与讨论
提交评论0/1000

请回复有价值的信息,无意义的评论将很快被删除,账号将被禁止发言。

文章提及的项目

海岸城

新选择

明电

下一篇

还要转变价值取向

2020-10-15

36氪APP让一部分人先看到未来
36氪
鲸准
氪空间

为你推送和解读最前沿、最有料的科技创投资讯

一级市场金融信息和系统服务提供商

聚集全球最优秀的创业者,项目融资率接近97%,领跑行业