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二线城市库存猛涨,房子卖不动,大转折到了?

地产情报站 · 2020-10-14
楼市热度严重分化,房子流动性差异巨大

编者按:本文来自微信公众号“地产情报站”(ID:dichanqbz),作者:可煌,36氪经授权发布。

不知道你有没有发现,随着调控的逐步升级,楼市热度已经出现了严重分化。有些城市房子流动性好,就容易变现,可是有些城市库存高企,二线城市库存增速甚至已经涨到了11.4%!市场上积压了一大堆待售房源,房子的流动性就令人堪忧。

别以为这事和你没关系,实际上关系可大了。不管有房没房,都值得了解一下。

这些城市,二手房不好卖了

贝壳研究院数据显示,近期厦门、青岛、嘉兴、西安、济南、深圳二手房房源流动性环比有所提升,这意味着,如果你正着急变现,现在算是不错的时机,最起码容易更找到下家。

不过,长沙、石家庄、廊坊、深圳、南京等地的二手房房源流动性指数就比较低了。具体如下图。

通过数据对比可以明显看出,沈阳、石家庄、廊坊、惠州、武汉等城市的二手房流动性正在逐渐降低,其中沈阳的二手房流动性下降幅度最大,一个月降了足有3.91%。沈阳站友们一定要提高警惕,这个信号非常值得研究。

沈阳、深圳、宁波、南京等城市之所以流动性下降,房子越来越不好卖,是因为此前当地楼市过热,这些地区陆续出台了调控政策,抑制房地产市场过热现象,因此这些城市的二手房市场交易活跃度也就随之下降了。

这些城市的朋友,如果有二手房变现需求,那现在不是最佳时期,站长建议你不妨等到春节后的小阳春,趁着购买力比较集中的时机争取脱手,否则只能大幅降价,以便快速变现。

说完了二手房,一起再来看看新房,这部分库存同样不容乐观。

8月24日,上海易居房地产研究院发布的《全国百城住宅库存报告》(以下简称《报告》)显示,截至7月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为48031万平方米,环比增长0.2%,同比增长6.9%。百城库存呈现同比增长态势,这意味着,库存正在逐渐积压。

报告显示,7月份100个城市新建商品住宅供应量为5564万平方米,而成交量为5449万平方米,呈现了“供大于求”的态势。7月份100个城市新建商品住宅存销比(也就是库存去化周期)为11.7个月。

截至今年7月底,100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2923万、24673万和20435万平方米,同比增速分别为8.1%、11.4%和1.8%。可以看出,二线城市的库存量增加幅度最大,比如杭州、郑州、呼和浩特、青岛、南宁、成都、昆明等城市。

这是因为一线城市地价高已经被行业周知,于是很多房企重点在二线城市布局,结果一窝蜂涌入,导致二线城市供给量大增,库存量水涨船高。

武汉供大于求,暗流翻涌

说完了整体,站长想再说说武汉。虽然武汉二手房流动性指数并不突出,基本属于中游部队,不高不低,但实际上平静的湖面下暗流翻滚,当地楼市丝毫不容乐观。

武汉房管局统计数据显示,截至今年8月末,武汉已批准预售尚未网签的商品住房有172308套,面积达1986.21万平方米,新房库存再次刷新纪录。

9月30日,武汉市住房保障和房屋管理局公布了《2020年第四季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单》,预计武汉第四季度还会有180个项目、839.45万平方米的新建商品房达到销售条件。

从各区域可售项目的面积来看,武汉主城区中可售面积前三的区域分别为:汉阳区(面积约为108.37万平方米)、洪山区(面积约为102.84万平方米)和东湖高新区(面积约为95.13万平方米)。

嚯,这住房供给量可以说是太充足了,妥妥的供大于求。

可是在成交量方面,武汉近期又出现了大幅度的下降。武汉房管局统计数据显示,今年1-9月,武汉商品住房共成交101837套、1149.12万平方米,分别比去年同期减少30.4%和29.66%。

即使是在传统旺季10月黄金周,武汉的楼市也没热乎起来,虽然武汉不少开发商通过多种促销方式变相降价,但去化率始终不高。

汉阳以前非常火爆的一个项目,过去想买房还得交“茶水费”才能拿到资格,而且价格是没有还价余地的。现在局势逆转,直接92折促销。即便如此,签约情况依然不尽如人意。

汉口解放大道某豪宅项目,2019年均价冲到了39000元/平米,今年先是均价降到35000元/平米,随后又推出了总价优惠39万元的限时一周促销活动,相当于均价降到了29000元/平米。

这都是真金白银的大出血,可见房企为了去库存也是拼了。可是从市场数据来看,成交量还是在降。

武汉房管局统计数据显示,10月1日-6日,武汉新房成交量为1697套,同比下跌高达31.07%,简直腰斩。

从10月1日-10月6日各区域成交来看,除了洪山区、新洲区、蔡甸区、东湖高新区这4个城区成交量破百以外,其余11个城区的成交量都在100套以下——说好的金九银十呢?说好的黄金周大爆呢?

中指研究院华中市场研究中心主任李国政表示,预计到今年年底,武汉存量新房面积将突2000万平方米。按照目前的销售速度,武汉住宅市场的去化周期将超过12个月,达到警戒线水平。

长远来看,武汉楼市不容乐观,房价不跌就不错了。因为,未来武汉楼市依然会呈现供给远远大于需求的局面。

克而瑞武汉区域总经理吴洋预测,如果明年持续高供应,那么武汉到2021年底的新房存量将达到2700万平方米,按照月去化15万平方米的速度估算,需要卖20多个月。

得,一杆子支出去快两年。

综合测算,2020-2021年,武汉楼市都处于大库存期,属于标准的存量市场,房企的竞争势必更加激烈。毕竟房子属于高客单价商品,对大部分人来说属于低频率消费,买这家的房子,就意味着不会买那家的房子,房企无法套现,资金链就可能出问题,后果大家都懂的。

监管层“三道红线”高悬于顶,年底银行贷款额度又都在收紧,房企的经营压力不断加大,竞争已经到了白热化的阶段,市场的决战到了刺刀见红的时期。预计未来武汉各楼盘会加大促销力度,为房企换取现金流。

虽然武汉楼市整体不容乐观,不过并不代表所有项目热度都不行,局部热度还是有的。武汉克而瑞数据显示,9月份当地依然出现了日光盘,白沙洲一个毗邻两个地铁口的项目交通方便,开盘售罄。

所以说,再难做的市场,也有化危为机的可能,关键还是看项目的核心优势到底过不过硬,性价比强不强。

对于刚需来说,现在买房可选余地大,谈判价格优势也大,可以正经琢磨琢磨了。

结语

2008年全球次贷危机爆发,我国启动“4万亿”救市计划,宽松货币环境推动中国楼市进入首次房价暴涨阶段。可以说,2009年是中国楼市“黄金时期”的起点。

后来因为楼市过热,2010年-2011年,国务院决定对“过热”的楼市进行宏观调控,“社保”限购政策首次登场。到了2011年年初,全国有46个城市出台“限购令”。

时隔3年,2014年高层决定启动对楼市的“第一轮去库存”计划,楼市又迎来转机。回想2014-2016年的楼市去库存,是从需求端全面松绑发力的,首先是限购全面解除,然后是连续降息降准,推动住房需求爆发。据统计,2014年就有42个城市全部取消楼市限购。《环球时报》把2014年称为“中国房市的死里逃生之年”。

2015年央行开始从货币政策端发力,五次降准+四次降息,全面把中国楼市去库存推向了最高潮。政策一出利好,效果是很明显的,2017年全国商品房库存量为有5.8亿平米,比2015年减少了1.2亿平米。

然而这些都已经走入历史,只是房地产行业周期性发展的一个篇章。现在房地产已经进入后半场,如今的基调是房住不炒、维护稳定、降负债去杠杆,和以往大有不同。

监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标,可以说从现在到房企降负债截止日期以前的政策主基调,都已经定好了。

以前那种“取消限购+货币大水漫灌”方式推动去库存的模式,预计不会再次上演,不过,“控制供应量+落户松绑+因城施策”的方式保持市场稳定,是大概率的。

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