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IPO折戟后再冲刺!四川房企老三领地背水一战,能成功吗

西部城事 · 2020-10-14
路漫漫其修远兮

编者按:本文来自微信公众号“西部城事”(ID:xibuchengshi0518),作者:西部菌,36氪经授权发布。

半年之后,川系房企领地集团的港股上市之路,还是难逃折戟的命运。

10月9日,领地递交的上市申请书,变更为“失效”状态,也就是说,领地未能成功在港交所通过聆讯。

时隔两天,不甘挫败的领地,再次向港交所递交了上市申请,最新版本的招股书,更新了今年截止到5月的数据,同时将领地的各项财务问题一一曝光。

不管是实现扩张野心,还是破解债务压力,冲刺上市,都是领地必须背水一战的任务。但它真的能紧随蓝光发展,成为川内的第二家上市房企吗?

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在领地首次递表时,西部菌曾推文《冲击上市!四川房企老三的千亿野心,到底是不是幻想》,对领地有过分析,这里再做下简单介绍。

领地成立于1999年,起家于四川乐山,2006年总部迁往成都之后,开始向全国扩张。

招股书显示,目前领地专注于成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区,已经进驻了四川的绵阳、乐山、眉山、雅安等,河北的承德、张家口,河南商丘、驻马店,大湾区的惠州、佛山等20多个城市。

来源:克而瑞

虽然规模体量不大,但在本土房企不够突出的四川,领地素来有川系黑马的称呼。

2017年,领地首次跻身克而瑞的销售百榜,2019年其销售额为237.4亿元,位列克而瑞榜单第87位。目前在四川地区,领地的销售额,仅次于蓝光发展和新希望地产

随着规模不断增长,领地的扩张野心也与日俱增。2019年,销售不到300亿元的领地,就喊出了2020~2021年实现千亿规模宏伟目标。

房产降温周期下,千亿规模是绝大多数中小型房企都极力追求的安全线。但对领地来说,则意味着要在短短一两年之内,销售额要翻几番,难度之大可想而知。

正因如此,领地谋求上市的意图相当坚定。上市成功,下一步的规模化扩张,才有足够的粮草弹药支持。如果成功上市,领地将成为蓝光之后四川的第二家上市房企。

02

A股的大门关闭后,房企赴港上市,早已蔚然成风。比如这次上市受挫的房企,远远不仅是领地,金辉、上坤、大唐、三巽等一众房企,都未能顺利通过聆讯,不得不再次递表。

这些房企有一些共性特征,比如普遍规模较小,融资成本高,并且财务结构、债务状况存在着各种各样的问题,上市折戟其实在意料之中。

以领地为例,根据招股书披露的数据,在关键性的盈利指标上,领地近几年的表现可谓是坐过山车,盈利能力极不稳定。

其中营收方面,2017年到2019年分别为53.38亿元、45.13亿元、75.68亿元,今年前5月则为30.27亿元。

可以看到,2018年领地的营收不升反降;今年由于情况特殊,其全年营收不排除在2019年的基础上再次下降。

净利润方面,四个阶段分别为6.49亿元、5.17亿元、6.72亿元和1.66亿元。2018年依旧是下滑。

而且注意,2019年领地营收大幅增长,净利润增幅却不高,只比2017年高0.23亿元。也就是说,领地存在着增收不增利的情况,营收甚至只有销售额更低的川系阳光大地的一半。

来源:网络

在毛利率方面,四个阶段分别为20.1%、35.7%、27.8%和32.2%,同样相当不稳定。至于净利率,分别为12.2%、11.5%、8.9%和5.5%,逐年走低,且远低于行业平均水准。

当然重新递交的申请中,同样不乏亮点。

比如净利润方面,前5月尽管只有1.66亿元,但相对于去年同期净亏9251万元,已经明显改观。另外,经营活动净现金流也在三年之后首次回正。

03

领地的盈利能力不稳定,也是因为这两年进入快速扩张阶段,大大小小的动作不断,经营成本有所提升。

关于这点,比较明显地体现在其拿地力度上。其中2018年上半年,领地先后在成都龙泉驿区和攀枝花拿地,两宗地共花费近17亿,溢价率分别高达70.91%、178.57%。

如此高溢价地拿地,从侧面反映出领地的千亿决心。不过野心还是敌不过现实,领地并没有完成2019年的目标,激进举债扩张,反而进一步放大了其债务压力。

有两项数据值得一提。

第一项是净负债率。随着未偿还的借款滚雪球式的增长到突破百亿元,领地的净负债率不断走高,2017年还控制在60%,2019年飙升到140%,今年前5月,再次上升到150%。

第二项是现金短债比。2019年末,领地一年内要到期偿还的负债为57.63亿元,现金短债比为0.55,短期偿债压力较大。

好的一面是,随着经营活动净现金流转正,今年前5月,领地的现金短债比恢复到1.1,偿债压力有所缓和。

但还得看到,就总体债务情况看,领地依然是压力山大。

来源:网络

对比三道红线中净负债率100%、现金短债比1.0的硬杠杠,领地的净负债率严重超标,现金短债比同样难言足够安全。

正是基于这种局面,领地上市融资补血的需求相当急切。但话说回来,在三道红线的调控背景下,领地并不可观的债务表现,也会给上市之路制造极大的悬念。

04

受疫情的影响,领地今年的千亿销售目标,恐怕要没有悬念地落空了。就算在2021年实现千亿销售额,难度同样极大。

对领地来说,扩张受阻的一个重要体现是,它的业务重心太局限于四川,超过半数的房地产项目在四川省内,全国化布局的推进较为困难。

按照领地的规划,冲刺千亿销售目标,要在重点省份完成70余个核心城市进驻,而目前进驻的城市只有20个左右,且大多数都是三四线城市。

从时机上来讲,不管是基于大环境,还是领地自身的财务表现,大规模地开疆拓土,现在早已过了最佳阶段,更何况上市补血这条路,有着极大的不确定性。

来源:招股书

其实别说是全国扩张,守住四川大本营,都未必容易。

因为伴随着激进扩张,领地近年来陆续出现了各种后遗症:

成都新津区领地天府兰台、眉山领地凯旋府等,因为虚假宣传、质量问题等陆续被投诉;领地旗下的多家公司还遭遇处罚。

在房地产存量时代,头部房企普遍开始精耕细作,它们在品牌、规模和融资各个层面,具备更大的优势,这无疑会挤压领地在川内的生存空间。

因此,这场上市冲刺,对领地而言可谓是背水一战。能不能成功突围,为四川再添一个上市企业,我们拭目以待。

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