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进退维谷的“京字”房企们

未来城不落 · 2020-10-13
走不出舒适区,迈不进新疆域

编者按:本文来自微信公众号“锋面News”(ID:fengmiannews),作者:刘婷,36氪经授权发布。

1980年,邓小平的一句“房子可以交易”,拉开了40年房地产市场化的序幕。彼时,中国房地产之父骆锦星创办了中国第一家房地产公司,即深圳特区房地产公司(今日为“深房集团”);同年9月,北京市城市建设开发总公司成立,房企江湖南北派系之争由此开启。

京系房企以北京为阵地,以资源优势突围而上,走出了远洋集团、首创置业、首开股份、金融待中国中铁、中国铁建等老牌京企;粤系房企借市场之势,走出了恒大、碧桂园、万科、保利等影响行业发展的企业。

时移世易。粤系房企至今仍在十强榜单中霸屏,而京系房企却日渐式微,在前三十榜单中也难寻踪影。以远洋集团、首开股份、首创置业和金融街为代表的京系国企,坐守“北京大本营”这一舒适区,规模逐渐掉队。

规模化浪潮和掉队危机下,他们亦试图以多元化突围,却遭遇最严调控,如今又有“三道红线”关卡,求稳求安的京城”老干部“们,还能在地产加速洗牌期获得突围机会,重拾往日荣光吗?

下行曲线持续 营收利润双降

闽系崛起、粤系进击、京派踟蹰,曾经领跑江湖的京系房企在今年上半年走出了下行曲线。

京系房企的落寞,首先写在销售成绩单上。今年上半年,首创置业、首开股份、远洋集团和金融街都交出一份不容乐观的成绩单。具体而言,四家房企的销售额分别为337亿元、443亿元、418亿元和157亿元,除了未公布销售目标的金融街,其它三家房企均为能完成销售目标的一半。

放在整个行业视角看,京系式微态势愈发明显。从克而瑞研究中心发布的《2020年上半年房地产销售百强排行榜》看,上半年TOP 30房企未见京系房企身影。远洋集团滑落至35名,首开股份紧随其后位于36名,首创置业踩线进入前50,而金融街则位于75名。

相比赶超同行,京城”老干部“们的首要任务是追回过去的自己。

2018年,首创置业提出“保750亿元冲800亿元,至2019年跻身千亿俱乐部,2020年实现1400亿元”的目标。至今,首创仍停留在2年前的水平。管理层表示,为了保证稳健经营,今年的销售目标为800亿元,这与此前设定的1400亿元目标相去甚远。

另一家房企远洋也面临着相似的境遇。2019年远洋定下1400亿元的目标,最终仅完成1300亿元销售额。而今年,在疫情的冲击下,远洋为给自己设定了最保守的目标——与去年持平,实现1300亿元销售额。尽管如此,远洋距离目标仍有一段距离。

最新数据显示,今年前9个月,远洋系列公司累计实现协议销售额760.3亿元,协议销售楼面面积约385.4万平方米,分别同比下降14%和12%。仅完成年度目标约58.5%。

而对于目前销售不利的原因,上述房企均归因于疫情影响,影响项目施工和竣工进度,进一步给销售端带来压力。

事实上,京城”老干部”们近年来的掉队速度显而易见。由于房企结算周期的特殊性,销售额反应当期表现,而营业收入和归母利润存在2-3年的滞后,可借此倒推此前表现。

今年上半年,京城“老干部”们的营收利润均出现双降,其中部分企业的净利润下滑幅度甚至达到七成。

具体而言,首创置业营收同比下滑12%,净利润下滑28%;首开股份营收下滑22.35%,净利润下滑38%;金融街营收下滑38.36%,净利润下滑76.13%。唯一实现营收正向增长的远洋集团,出现增收不增利的现象。数据显示,上半年远洋实现营收193亿元,同比增长12.23%,净利润为12.23亿,同比下滑35%。

为何会出现营收利润双降的情况?一名资深房地产分析师对锋面News表示,一般而言房企拿地后会在第2-3年进入销售状态,第4-5年进入结算。今年上半年的结算口径为2015-2016年拿的地,2017-2018年卖的地。而2015-2016年期间恰恰是北京卖地的高位,2017-2018年则是北京调控频出,多手段限制房价的阶段。“拿高价地卖地价房,北京房企的营收和利润不如预期是正常的,只要调控不放松,这种趋势或许还会继续延续。”

走不出舒适区 迈不进新疆域

以资源见长的京系房企,在房地产发展的初期占领北京市场,并在此生根发芽,赢得一方领土。也正是因为京城红利过大,使得他们多年来固守城池,不愿走出舒适区。

翻阅财报,不难看出京城“老干部”们仍严重依赖大本营。截至2019年,远洋集团的营业收入中29%来自京津冀。而首创置业的销售额中,有55.5%的贡献来自北京区域。

与此同时,京系房企在外拓时力度也相对保守,步伐较小。

根据公开数据,远洋集团陆续进入华东、华南、华中、华西地区等52个城市;金融街控股已进入五大城市群重点城市/区域16个;首开和首创均有20余个省市的布局。可供对比的是,与远洋集团规模相似的环京房企荣盛发展,已在全国80余个城市布局300多个项目;与首开股份排名接近的中骏,目前已布局全国50多个城市。

而频频出台的调控,也让京城老炮的舒适区不再舒适。2016年开始,北京进入密集调控周期。2016年的“新京八条”、2017年“3·17”最严调控、2018年先后出台27条政策严打炒房,遏制房价过快上涨。直至今日,调控依然没有放松的趋势。

今年9月11日,北京市住建委发布《北京住房和城乡建设发展白皮书(2020)》,表示北京保持房地产调控政策稳定性,全年房地产市场总体运行平稳。连续调控使得房企利润空间减少,房价长期横盘,重仓京城的房企都受到不同程度的打击。

诸葛找房数据分析师王小嫱对锋面News表示,京系房企销售规模放缓多方面原因所致。一方面北京作为中国的首都,吸引了其他区域的房企进驻拿地,瓜分了原本就稀少的土地资源。另一方面,北京的房地产市场已经进入存量房时代,市场交易以二手房为主,调控严格,且2018年-2019年北京新房限价。此外,就房企而言,京系房企拿地比较保守,布局都在一二线城市,错过了在三四线布局的机会。包括京系房企的产品并不鲜明,缺少创新动力

王小嫱认为,京系房企如果想规模增长,必须要走出自身的舒适区,加强自身对市场的敏感度,把握住拿地窗口期,加大全国化布局,分担市场风险。

事实上,北京作为中国经济和政治中心,对于房企而言战略地位不言而喻。2010年开始,泰禾、融创、万科、中海等品牌房企进京赶考,京系房企的市场份额被挤压,市场竞争日渐激烈。

外来房企逆势翻盘,北京国企市场份额逐步反超,市场格局迎来改变。来自CRIC的数据显示,2015年上半年北京房企销售额排名中,首开、北京城建、远洋地产、京投发展等本土企业在前十榜单中国占据4成;而到了2019年上半年,天恒置业、北京建工、远洋集团、首开股份等企业仍占据4席。但排名已经出现变化。最显著的改变是,原来居于榜首的首开股份滑落至第10名,霸主地位不再。

表:2015年-2019年上半年北京房企销售金额排名

数据来源:CIRC数据

多元化突围不易 降负债考题难解

主业艰难,京城“老干部”们都不约而同地选择多元化为突围路径。

2016年,远洋地产更名为远洋集团,开始轰轰烈烈的多元化转型,意图在养老、长租公寓、物流、智能化和大数据五个战略新兴业务发力。首开集团则锚定投资建设(城市开发)、修缮改造(城市更新)、物业经营(城市运营)、资本增值(城市金融)等四大业务板块。

今年大火的物业板块,让首创和金融街看到希望。首创表示,将推进物管业务资源整合,适时以资本力量让物管业务做大。金融街物业则在今年7月6日正式登陆资本市场,在港交所主板挂牌上市。

突围思路一致,结果却不尽相同。过去一年,远洋接连剥离养老、长租公寓等多元战略业务,投入成本高、回报周期长的模式难以为继。疫情重创商业地产,首创置业旗下的奥特莱斯营业额和客流在今年上半年均出现明显下降。从目前情况看,金融街分拆物业上市的打法暂时取得成功,及时上市有利于增厚母公司市值,增加融资渠道。

与高周转收快钱的房地产开发业务不同,多元化业务更考验企业的运营能力、资本运作能力和资金实力。由于多元化需要在前期投入大量成本,且回报周期长,对于房企的负债也带来极大的挑战。

尤其是8月20日,住建部、央行等部门召集房企的座谈会,提出要实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。基本确定了“三道红线” (一是剔除预收款后的资产负债率大于70%;二是净负债率大于100%;三是现金短债比小于1.0倍)融资政策的准确性,房企降负债任务随之艰巨。

来自诸葛找房的数据显示,2020年中期业绩首开股份资产负债率为81%,净负债率为175%,现金短债比为2.58,位于橙色档。远洋表现最佳,仅踩中一条线,位于黄色档位。

首创置业的资产负债率为78%、净负债率为119%,现金短债比为0.95;金融街负债率为77%,净负债率为202%,现金短债比为0.69。以此为标准,首创置业和金融街均位于红色档。

数据来源:各房企年报,诸葛找房整理

“三条红线”之下,首创置业和金融街的融资能力均受到限制,位于红色档位即有息负债不能超过当前水平,融资规模增量有限,也就意味着房企要加强自身创造现金流的能力。显然,现金回流慢且投入成本高的多元化业务与降负债的思路相悖,未来京城“老干部”的多元化之路仍面临巨大挑战。

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