即使你有500万预算,在上海买房也得精打细算

魔都财观 · 2020-10-13
刚卖了二线市中心的房产,在上海如何选房?

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:观观,36氪经授权发布。

在之前的《买完房就后悔,一定是没考虑这三项》、《搞清楚这六点,一定能选到满意的房子》、《从300万到2000万+,最好的买房思路都在这里了》三篇文章中,我们首先总结了自住买房中会遇到的种种困难。

针对这些可能会碰到的购房难题,平米房产咨询集结了上海城市规划方面的专家、K12教育名师、资深老克勒,并发动置业顾问肉身踩盘了上海所有板块的重点小区,开发出了一个自住购房决策体系,对上海的各个居住板块进行评分。

以下是评分体系的具体评判标准:

上一篇《手握300多万,在上海怎么选房?》的文章,我们在300-500万的总价段中,甄选出了十几个板块,作为适合自住的推荐板块。

本篇文章,我们将聚焦500-800万总价段的选择。

500-800万的总价段属于刚需改善阶段的购房预算,可选择的地理位置相比刚需住房广阔了不少,对应的资源也更为优质。

我们收集了该总价段的客户信息,总结出了以下两种普适性的推荐方案。

①学区自住

500-800万的总价段可以买到一些对口学校相当不错、社区环境良好的学区房了,但没办法买在靠中心的位置,所以,交通的便捷程度也是需要重点考虑的。

另外,重视后代教育的家庭收入情况都不会差,未来还有进一步置换的可能性,房产的增值保值属性也是建议考虑进去的。

综上,我们建议学区自住的家庭重点考虑学区、交通、增值保值和自住体验四项因素作为比较各板块的基准。

②非学区高功能性自住

这类需求通常来自于对地段有执念的上海本地购房人,或者是确定孩子走海外路线的高收入群体,对板块自身的交通、配套要求高,不愿意为了学区牺牲太多居住体验。

对于这类的需求,我们建议把居住体验、交通、配套与增值保值纳入考量因素。

我们考察了全上海总价段在500-800万的板块,总结出了以下十几个适宜自住、符合两种推荐方案的板块,希望对你有所帮助。

大宁

大宁是内中环的全能型板块,综合实力无可挑剔,也是我们重点推荐的学区+自住板块。大宁的非学区房可作为非学区高功能性自住的上佳选择。

闸北实验/大宁国际+风华初是全市双一梯队的公办学区,风华初中近年进步明显,已经坐稳了顶级高中预录取成绩的TOP10,大宁的学区也是全上海家长关注的焦点。新房的融创静安映、仁恒静安世纪以及次新的静安府对口的是新成立的大宁国际学校。

配套方面,大宁属于市级商圈,而且,待大宁久光开业后,协同周围的大宁国际商业广场、大宁音乐广场等,将升格为能级较强的市级商圈。另有三甲综合的第十人民医院以及隔壁三甲专科的同济附属口腔医院坐镇,产业重镇的市北高新的一部分也划在大宁街道。大宁的配套即使是放在内环内,也算得上个中豪杰,在内中环的区位无人能敌。

大宁处于上海核心城区的正北位置,占据南北交通要道,驾车通过南北高架、地铁1号线15分钟左右即可抵达市中心。

另外,大宁还坐拥68万方大型公共绿地的大宁公园,城市界面以05年前后的次新板楼为主,品质均属中上水准,密度偏低,宜居度很高。

大宁东部片区是以宝华现代城、金茂府等为代表的纯次新社区,大宁西部片区老公房扎堆,有少量2000年前后建的老商品房。

拥有如此全面的资源禀赋,入住大宁的门槛却不是很高,750万左右可以买到双一梯队次新学区房的两房,500万左右可买到50平左右的一房(可住人)。如果对学区要求不高的,800万以内甚至可以淘一淘三房了。

对于工作、生活在上海偏北部和中心城区的居民来说,大宁是一个绕不开的选项。

七宝

七宝是闵行区外环外的板块,位于上海的西南侧,也是一个历史悠久的社区,历史上也曾繁华过,目前仍保留七宝老街商业街。

七宝虽然在外环线以外,却有着与区位不相称的优秀学区与配套,是上海西南侧一个优质的学区+自住的选择。

闵行区一梯队的明强小学的东西校区都在七宝板块,东校是总校,略强于西校。七宝板块住宅地段对口的七宝二中、七宝三中的升学数据也在闵行区公办校的前列。

配套方面,大型商业综合体有七宝万科广场、宝龙城,次一等的商业有凯德广场、巴黎春天、维璟广场等,人气都很旺。万科广场拥有中环以外唯一的苹果官方店,能级不亚于普通的市级商圈。医疗资源方面,七宝有一个在建的龙华医院闵行院区。

七宝有9、12两条强能级地铁线路,未来又迎来了大利好——机场联络线,驾车出行有嘉闵高架、延安路高架等,虹桥机场就在咫尺之遥,也是适合商务人士居住的高功能性板块。

七宝社区环境良好,有闵行文化公园、闵行体育公园两个大型公共绿地,住宅新旧结合,95-05年的老商品房为主,密度偏低,有不少别墅区。缺点是在位于航道下,有飞机噪音影响。

对于追求一梯队学区的家庭来说,七宝是一个不可多得的上车板块,600万不到即可购得一些学区两房。

古美

古美因上海城开整体打造的万源城系列一举成名,目前是闵行区层次较高的中产社区。

古美以其过硬的社区品质以及优良的学区,成为了炙手可热的学区+自住的选择。

古美的南侧就是市级商圈的南方商城,有中庚漫游城、百联南方、莲花国际这几个中大型商业综合体,定位中端,未来万源城地块也会新建商业体。在医疗资源有短板的闵行区内,古美的医疗配套属于上乘,有一所三甲专科的复旦附属儿童医院。

古美的东北侧是浦西IT互联网和科技中心的漕河泾开发区。

古美的交通还是比较方便的,有一条强能级的12号线,驾车出行有中环线和沪闵高架,地铁1号线在古美的最南端。

古美可能是闵行区与【宜居】最搭边的板块,道路上绿树成荫,小区楼间距宽广,次新房占比高,非常适合购买三房学区房的家庭,800万左右可买到万源城社区的小三房。

莘庄

莘庄是闵行区政府所在地,公共资源集中。

闵实验(莘松校区)、莘松中学都是闵行区一梯队的公办中小学,另有莘城学校、莘光学校、上师大附属康城学校这样的九年一贯制公办学区,是闵行区的教育高地,属于典型的学区+自住选择。

莘庄是传统的商业强镇,目前有仲盛世界商城和莘庄龙之梦2个大型综合体,未来莘庄站会有新鸿基的TOD项目,预计将成为莘庄商业标杆。医疗配套有二甲的闵行区中心医院。

莘庄是连接郊区与城区的轨交枢纽,是1号线和5号线的终点站,人流量略杂乱。

另外,莘庄北广场附近老破小集中,南广场范围都是05年左右次新房,城市界面很好。

随着一号线的西延计划,莘庄将于颛桥北部连为一体。

春申

闵行K12教育高手林立,春申是另一个教育重镇,有闵实验(春城/景城/畹町)三个校区和莘松中学春申小区,新房的金辉海上铭著对口新开的复旦附属九年一贯制学校,也是一个典型的学区+自住板块。

春申的配套较弱,只有大润发等一些社区商业,没有医院。南部有大片空地,未来发展具有一定想象空间。

交通依赖驾车出行,目前还没通地铁,不过,即将通车的15号线将打破春申没有轨道交通的尴尬。

春申次新房占比高,城市界面好,居住密度低,宜居度良好。

御桥

讲到御桥,很多人首先想到的是垃圾焚烧厂,殊不知,这里还有一个强力的初中学区——建平实验地杰校区,在教育实力强大的浦东新区也属于二梯队的学校。所以,御桥属于浦东片区学区+自住的一个选择。

御桥的商业配套尚可,有百联东郊购物中心、复地活力城等综合体,医疗配套比较匮乏。

交通是御桥的强项,强能级的11号线通过板块内部,前往前滩仅需一刻钟时间,20分钟到达徐汇滨江,到徐家汇半小时不到。即将开通的18号线在御桥站与11号线交汇,御桥的交通如虎添翼,4站即达交通枢纽的龙阳路。

中环线的上下匝道也设在御桥,开车出行也相当方便。

御桥整体以05年以后的次新房为主,城市界面较好,但由于靠近垃圾焚烧厂,宜居度要打个折扣。

中远两湾城

终于见到了第一个内环内的板块。中远两湾城是内环普陀区一个超大型的高层小区,占地面积很大,独立成为了一个板块,属于非学区高功能性自住的范畴。

中远两湾城南临苏州河,北临三四号线轻轨和内环线,区位的优越性是不言而喻的。中远两湾城曾是闻名上海的群租房小区,不过那都是老黄历了,目前小区的自住率挺高,租住的以市中心工作的白领为主。用脚趾头想想,现在群租的也不会选内环线里的商品房小区了。

配套方面,小区内部就有超市和社区卫生中心。由于地处内环线,前往各大商圈和三甲医院都很便捷,驾车出行比轨交更方便,10分钟左右就可抵达南京西路。

中远两湾城对口的九年一贯制中远实验学校是普陀区二梯队的学校,其实,中远两湾城作为一个学区+自住的选择也未尝不可。

650万的总价在中远两湾城就可拿下一套两居室,三房800万左右,是对区位要求苛刻、预算又没有很高的家庭的优选之一。

中远两湾城是河对岸板块同品质商品房的八折价格,房价有一定上升空间。

大华

大华是宝山区唯一的中环以内部分,与普陀的万里连成一片。轨道交通是大华的最大优势,地铁7号线大华三路站到静安寺只要一刻钟,市中心近在咫尺,是典型的非学区高功能性自住板块。

大华的商业配套尚可,大华虎城嘉年华、家乐福等是区域级的商业中心。医疗配套良好,三公里内有三甲综合的同济医院。

交通方面,除了有南北向,通往市中心的7号线,未来横向的20号线通过新村路站,便于通往大宁、虹口、杨浦等地。

大华东南片区以老破小为主,沪太路对面就是大型综合体的大融城。大华北部中环线外侧主要是以中环一号各期、梧桐城邦等组成的次新房社区,城市界面比较新。

大华延续了宝山区低房价的风格,500-600万左右即可上车两房,以05年前后的商品房为主体,居住密度偏低,宜居度良好,是工作、生活在浦西市中心人群可以考虑的一个板块。

万里

万里毗邻普陀区重点打造的真如板块,是一个城市界面干净整洁的纯居住社区。

万里到市中心很方便,有7号线与11号线双线通过,未来纵向的15号线与横向的20号线也会穿过万里,属于非学区高功能性自住板块。

板块内的配套设施很完善,有大华虎城嘉年华、巴黎春天、家乐福等大型商业。相邻的甘泉地区有三甲医院的同济医院,大宁地区有第十人民医院,万里的居民就医便捷。优质公办教育有九年一贯制的晋元高中附属学校,其实也可以作为学区+自住的一个选择。

万里板块绿化环绕,前往静安寺等城市核心区域在非常短的时间内。而住宅的单价与总价在中环线以内算不上贵,对于习惯地铁出行的人来说,万里是一个比较理想的置业区域。

三林+杨思前滩

三林拥有得天独厚的交通优势,11号线5分钟前滩、10分钟徐汇滨江、18分钟徐家汇。东方体育中心是6/8/11/19四轨交汇的枢纽,机场联络线也会通过三林南站。

三林的住宅产品线丰富,300-2000万总价的房源都有,500-800万的总价段买在三林也是个上佳选择,可选择杨高路以东的商品房片区。

三林小学阶段有尚博实验小学,杨思前滩区域有明珠C校区,初中有上实南校。所以,三林既属于非学区高功能性板块,也可以作为学区+自住的选择。

低容积率的社区与绿化环绕,居住体验良好,三林南部另规划有三林楔形绿地。

商业配套有总10万方面积的三林印象城、金谊河畔广场,医疗配套有东方医院南院。

另外,三林和杨思前滩的居民5-10车程就可以到达前滩核心区。前滩目前已有晶耀前滩商场,在建前滩太古里,将于陆家嘴争雄浦东商业霸主地位,三林和杨思前滩的居民有福了。

同时,三林也是少有的兼顾浦东和浦西两侧的居住社区,是一个普适性的优质居住板块。

浦锦

浦锦在闵行的浦东段,是浦江镇北部的低密度社区,8号线芦恒路站距离前滩的东方体育中心仅两站,距离中央活动区零距离,学区有新开的上师大附属闵行学校,升学数据未知,但被本地居民认可,学区房已有溢价。所以,浦锦是上海正南侧的非学区高功能性自住选择,也可以作为一个学区+自住的选项。

济阳路高架正如火如荼地建设中,将来会承担上海南侧浦东段类似于南北高架的职能。

浦锦与浦江镇共享配套。都说浦江是前滩的影子板块,人们却忽略了浦江本身足够优秀的事实。

浦江自带漕河泾开发园区浦江分园。商业配套有绿地乐和城、浦江城市生活广场等中型社区商业体,另有不亚于世纪公园的大型公共绿地——浦江郊野公园。

浦江的医疗配套尤其强劲,可能是上海外环外医疗配套最好的社区。拥有三甲综合的仁济医院南院和三甲专科的复旦附属耳鼻喉科医院。

前滩的建设进入收尾阶段,浦锦也是前滩辐射力外溢的核心板块之一,一品漫城、华侨城等低密度小区恰好弥补了前滩中产级的产品空缺,商品房主要位于板块的西北部,西南片区都是世博动迁房。

华漕

华漕板块的虹桥商务区是上海top级的商办区域,规划办公面积数倍于陆家嘴,企业总部云集

商务区核心范围为嘉闵高架以东,基本都是办公楼,也有一批住宅,步行可达办公楼、商场等,是在大虹桥工作人士置业的首选,属于非学区高功能性自住板块。

最强能级的2号线的终点站设在虹桥商务区内,还有穿过市中心的另一条10号线和通往青浦郊区的17号线。

虹桥商务区的商业配套强大,有虹桥天地和龙湖天街两个大体量的商业体,另有虹桥英迪格酒店等数所五星级酒店,医疗配套有华山医院西院。

华漕的公办教育一般,民办教育尤其是国际学校可圈可点,有诺德安达双语、上海美国学校等顶尖私立体制外学校以及众多的外籍子女学校,适合外籍家庭或者准备让孩子接受海外教育的家庭。

商务区内城市界面崭新,基本都是2010年后建的次新房,分为动迁房的爱博X村和万科时一区各期、富力等品牌开发商开发的商品房。

商务区东侧的恒基、富力、尚品华庭少数几个小区的最东靠马路一排受到飞机起落噪声干扰,西面的几栋影响较小。

爱博X村性价比颇高,300万可购得一房,420万左右可以买到两房,三房在580万的价位。商品房两房的门槛在550万左右,650万可以买到小三房。

徐泾

徐泾是虹桥商务区西侧的一个大型板块,地处大虹桥的核心区域,它属于非学区高功能性自住板块。

徐泾的学区尚可,徐泾小学是青浦二梯队的学校。

“四叶草”国家会展中心附近的都是别墅,总价很高。适合500-800万预算购买的主要是17号线徐盈路站周围的次新房。

配套资源上,徐泾的国家会展中心附近是整个“大虹桥”规划的核心区域,未来会添置许多商办,徐盈路站的万科天空之城TOD项目自带大型商业综合体。医疗配套目前暂缺。

徐盈路背面以后是个大体量的次新住宅区,徐泾南部也有大片别墅区,外籍人士云集。

徐泾是整个大虹桥规划的核心片区,目前单价和总价都不高,600万左右即可买到次新三房,从投资的角度也是一个优选,增值保值的潜力比较大。

唐镇

唐镇是一个价位比较高的浦东外环外板块,总价中位数在500-800万之间,1000万以上的住宅也不少。

两大因素支撑起唐镇的房价。

首先,唐镇位于黄金2号线的沿线,2号线是上海能级最强的地铁。

另外,卡园就在唐镇,各家银行信用卡部门都在唐镇集中办公,有大量年薪50万以上甚至100万以上的高薪人士,产业人群的购买力非常强劲。

同时,由于张江住宅很少,与唐镇同处2号线沿线,很多张江IT人士买到唐镇。

唐镇的有阳光天地等商场,属于区域级商圈,医疗配套暂缺。

由于中产人群的入住,福山唐城外国语小学近年进步很快,所以,唐镇既能作为非学区高功能性自住板块,也可以作为学区+自住的选择。

森兰

浦东北部的外高桥附近有大量的外贸、航运、物流相关工业园区,创造了海量的就业岗位,而可选的居住区域几乎只有高行这一块,而浦东一梯队的六师附小的分校、明珠森兰小学也在这个片区,所以,高行既符合非学区高功能性自住板块,也属于学区+自住板块。

森兰国际社区也属于高行,只不过总价段不在500-800的区间内,属于更高一阶的中产社区。

高行的配套主要集中在6号线洲海路站附近,有社区商业的森兰花园城、森兰花都和阳光天地,有一个三甲的第七人民医院,其他区域的配套比较匮乏。

森兰片区绿化环绕、住宅密度低,非常适宜居住,是一个中产社区。缺点在于配套偏弱,交通依赖一条弱能级的轨道交通6号线。

高行不算一个很优质的自住选择,但对于在金桥、高桥工作的人来说是为数不多可选的社区。

下一篇我们将带来上海800-1200万总价段适宜自住板块的简要分析。

以上是正文,来自于观观,平米房产研究院亦有贡献。

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