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黄金周北京楼市仍凉凉:旅游抢了地产的生意?

未来城不落 · 2020-10-10
年底降房价可能只是买方的幻想

编者按:本文来自微信公众号“90度地产”(ID:dc90du),作者:朝阳门小姐姐,36氪经授权发布。

2020年黄金周《我和我的家乡》热映的同时,网友们开始晒起了“我和我的账单”并感叹:十一花出了过年的感觉。

经中国旅游研究院(文化和旅游部数据中心)测算,八天长假,全国共接待国内游客6.37亿人次,也就是说,将近一半的中国人都出动了,因疫情憋了大半年的人们终于可以出去撒欢了。

人们都想趁着超长假期出去好好玩耍一番,有多少人愿意留下来买房呢?根据贝壳研究院数据显示,黄金周期间,北京新房成交量不及预期,成交面积下降24%,相较而言,二手房表现好一些。但不管新房还是二手房,短期内都有下降趋势。

新房二手房,一头凉一头热

国庆节对普通人而言是难得的假期,但对小吴来说,却是比平时还忙的日子。

“国庆这几天咨询量明显增多,我们门店大概两天就能成交一套房,整个朝阳门片区的二手房成交量约上涨了10%。”作为一名房产中介,小吴在朝阳门片区已经三年多,国庆这几天,他平均每天都会接待一个客户。一个中介每月成交一两套房就不错了,小吴目前已经成交了一套房,还有不少客户谈的不错。

贝壳研究院数据显示,国庆期间北京二手房日均成交量同比增长约80%,主要是受益于改善型换房需求提升。与去年同期相比,北京新增挂牌量同比明显增长,叠加成交量也较高,表明市场交易主要来自于业主换房需求。

对于今年国庆的北京楼市,小吴深有感触的一点是总价低的房子越来越少。“这两年买房的客户主要是两类,一类是刚需,另一类是改善置换,性价比高的房子好成交,但市场上这类房子越来越少。”

贝壳研究院数据显示,黄金周期间北京300-450万的刚需盘交易占比比去年同期下降,450-600万房源占比上升,这也带动北京黄金周二手房成交均价同比上涨约7%。值得注意的是,北京二手房相较于9月呈现下滑趋势。贝壳研究院数据显示,黄金周日均成交量较9月日均下降22%;成交均价较9月均价微幅下跌0.5%。

“价格基本稳定,一般热门小户型会涨价,大户型价格弹性较高,大部分在降价。”小吴说了一个例子,朝阳门附近有一个热门小区叫怡景苑,其两居室总价从年初的870万左右涨到了925万,但有些大户型从1200万降到1000多万。

国庆期间,很多在外面游玩的人可能会接到推销新房的电话,采取这种方式从侧面说明销售人员时间充裕,售楼处可能比较闲,实际上,这个国庆北京新房的热度不高。

贝壳研究院统计整理数据显示,2020年北京黄金周期间(2020.10.1-2020.10.8)新房住宅成交面积1.8万㎡,成交均价为48204元/㎡。与去年黄金周(2019.10.1-2019.10.7)相较,日均成交面积同比下降24%,成交均价同比上涨4.8%。今年黄金周成交量不及去年同期。

为什么新房价格会涨呢,并非关系市场热度,而主要与成交结构有关。贝壳研究院数据显示,今年黄金周,北京主力成交区域向城市核心靠拢,城六区和近郊区域成交量占比同比去年分别增长10个百分点,成交结构的变化导致整体成交均价小幅上涨。实际上,城六区和近郊区域今年黄金周的成交均价同比分别下滑7%和9%,在促销影响下,实际成交均价下滑。

新盘花式促销手段未超预期

虽然新房成交量不及去年,但经历过疫情及融资收紧后的房地产行业急需通过销售“回血”,当国庆遇上“金九银十”时,众多房企纷纷推出新盘,使出浑身解数,抢收市场。

从机构监测数据看,9月28日至9月30日,北京市12个新盘项目取得预售证,部分项目拿证当日即开盘销售。可见,房企在当前融资及债务压力较大的情况下,“十一”期间出货意愿强烈。

为了吸引趁假日看房的购房者,各项目使劲浑身解数,组织了丰富多彩的线上线下活动。据90度了解,国庆期间,许多项目推出打折房源,折扣普遍在八五折左右,最低可到七八折。例如,大兴金茂悦推出30套87折优惠房源,首开香溪郡推出30套85折优惠房源,电建洺悦湾推出30套78-84折房源等。

90度调查发现,的确有不少楼盘折扣力度较大,但这些楼盘基本是楼层不好或有其他缺点的尾盘,绝大多数位置好、楼层佳的房子并不参与活动。以大兴金茂悦为例,为加速尾盘入市,现推出84平米的特价房,南北向三居,原备案价在355万,目前价格280万左右。不过,这些房源位置一般在二层三层或顶层等位置不太好的楼层,11层相似户型尾盘房源价格要达到308万。

业内人士表示,根据以往经验,降价大多数情况下是一种营销手段,房企会根据自己楼盘或者房源的情况,推出大力度的促销房源,阶段性地造成个别的楼盘价格下调,但不会是整体性的。

此外,多个新盘推出了99折、98折的优惠活动,如与大兴金茂悦同区域的和悦春风,86平户型,原价311万,现在一口价301万,优惠10万元。

不过,整体来看,房企端并未采取超出预期的促销手段。有中介介绍,其实目前看到的这些折扣,国庆之前就一直有,假期也基本没有进行力度更大的促销行为,更多是在宣传层面,希望能多吸引一些购房者来看房。

因此,这些折扣也并未随着国庆假期的结束而停止,中介介绍,大部分项目假期后还在进行折扣活动,什么时候结束还没定。

年底降房价只是买方的幻想?

搅动楼市的并不只是“十一”黄金周这个节点,这不,国庆假期上班第一天,“双十一将成为房企下一个营销点,天猫好房的百亿补贴在路上”的新闻热度紧随其后。开发商们也积极响应,比如,富力就率先表态将携全国优质楼盘项目约500亿货值,加入到这次“百亿补贴”双11购房节活动中。这似乎意味着四季度营销方式仍将继续活跃。

不过,在如今房价预期趋稳,房企促销花样百出的常态化下,购房者似乎不再像多年以前一样为“蹭节”而忙碌。有不少购房者就告诉90度,并不会专门在十一或双十一去买房,看房选房是个长周期的过程,并不急于一时,看中满意的价钱又合适,才会下手。中介小吴的观察结果同样如此。他说,房子买卖是有周期的,业主的房子挂了三个月还卖不出去,一般会考虑降价,这与当前是国庆还是春节,并无那么大的关系,业主卖房,心里一般都有价格预期,不会因为春节就降价,年底房价便宜可能只是买方的幻想。

其实,稳房价基调早在7.24房地产调控会议就已定下。这场会议声势浩大,住建部、人民银行以及自然资源部一并出席,严肃程度罕见,10城市还参与了座谈会。

此后,二季度出现的房价地价过热问题开始降温,十一之前,一些热点城市还紧急调控狂打补丁,调控方式包括限购、限贷、限售等政策,意在降温热度以及保护刚需。当然,与之相配套的金融政策基调也紧随其后,不过,有购房者担心大行压缩涉房贷款“三道红线”叠加,个人房贷或将收紧,对此,业内人士向90度表示,主要控制的是房企端的开发商,个人房贷影响很小。

因此,可以说,7.24会议改变了整个楼市节奏和风向,为下半年或者说为四季度的楼市奠定了基调:一个字,稳。

在此背景下,有行业人士认为,对于购房者而言,感觉合适了就买,房子很多,价格稳定,别着急慢慢选。如果碰到有业主着急卖房,降价销售的,也不失一个捡漏机会。

贝壳研究院高级分析师潘浩预计,尤其随着疫情的缓解,如果后续不出现重大的变化,人们出行和消费的意愿会更加强烈,这对客户置业既是一种激励,也会由于出行、消费的释放拉长购房的周期。在其他因素不发生变化情况下,整个市场将保持平稳状态,不会出现大的涨跌。

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