黄金周楼市普遍低迷,三四线小城却闷声发大财

地产情报站 · 2020-10-10
市场走向就是这么意外

编者按:本文来自微信公众号“地产情报站”(ID:dichanqbz),作者:可煌,36氪经授权发布。

今天是国庆假期走的第一天,想它,想它,想它……

随着工作日的回归,楼市销售数据也火热出炉。数据显示,近期很多城市房价下降,交易量减少,楼市变冷,不过在楼市严重分化的背景下,部分三四线城市却走出了不一样的步伐。

市场分化明显

首先来说说北京。站长此前就多次强调,黄金周期间房企的活动很多,促销力度也很大。进入双节假期后,北京市场上不少前期入市的楼盘推出了打折活动,折扣通常在8.5折左右。有的楼盘虽然在价格上没有明显松动,但推出了买房送车位、送仓储、送家电、送家具的活动,优惠力度相比“金九”期间明显加大了。

开发商们之所以动作频频,很大一部分原因在于监管“三道红线”的影响,房企急需现金回款、降低负债、增加现金流,因此自然会多搞活动。从客户草签到网签大概一个月的时间,加上银行放贷的时间,10月份成功售出房子,基本可以保证年底以前获得回款。

按理说,房子难得促销力度这么大,购房者应该是挤破头去排队买房呀。但实际上,北京新房市场依然不容乐观。贝壳研究院统计数据显示,今年北京“十一”期间新房住宅成交面积为1.8万㎡,成交均价为48204元/㎡。与去年黄金周相比,日均成交面积足足下降了24%,成交量也不及去年同期。

在双节长达8天的假期里,楼市冷淡的不只是北京,深圳、廊坊更惨,两地假期成交量比去年同期分别下降了47%、45%,堪比腰斩。

深圳和廊坊之所以出现“房价打折、销量骨折”,主要是因为这两个城市的楼市调控政策太严厉了。深圳不光出台了“715新政”“730公寓限制建设新政”等条款,针对假结婚、公寓进行严格限制,9月17日还发布了一项征求意见稿,针对二手房高价挂盘、地产商“挤牙膏式卖房”等行为拟进行更严格的监管和处罚,监管进一步升级。

相比于深圳每次调控都要震惊全国的影响力,廊坊楼市算是“于无声处听惊雷”。廊坊今年3月22日起开始对主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县实施限购,非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房。

本地户籍居民家庭购买第1套住房,申请商业性个人住房贷款的,首付款比例不低于30%;拥有1套住房的本地户籍居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的,首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;对购买第三套及以上住房的本地户籍居民家庭,暂停办理商业性个人住房贷款。

对引进的外来人才、取得居住证且自申请购房之日起前2年内在廊坊市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)的非本地户籍居民家庭,凭有关证明文件参照执行本地户籍居民家庭购房信贷政策。

“十一”长假之前,有关部门为“巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展”,还出台了包括“各地要加大贯彻落实房地产市场的宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷的政策、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策、切实增加住房有效供给、加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价等行为”的调控措施。

政策严格,以稳为主,在这种形势下,“十一”期间楼市降温是自然现象。

小城市低调大涨

从总体看,今年的“十一”期间楼市没那么热,期间重点18城二手房日均交易量甚至比9月份还下降了18.6%,18城中13个城市的成交均价比9月份下跌。

不过让人吃惊的是,有些平时不起眼的小县城房价,房价却一直在走高。比如安阳市滑县,从今年2月开始,当地新房价格就一直在上涨。

这是因为,滑县人口是安阳市最多的,2019年已经达到148.17万人。教育方面,滑县农村中小学生生源大量向县城迁移,县城为了满足适龄儿童的涌入,甚至有很多学校进行了扩招。

有同样情况的不仅是滑县,三线城市银川、潍坊、秦皇岛等地的房价也都有所上涨,特别是银川,房价同比上涨幅度高达17.24%。

三四线城市的房价之所以逆势上涨,是因为城镇化一直在继续,人口红利依然存在。

2014年国务院公布的《国家新型城镇化规划》显示,今年要实现常住人口城镇化率达到60%。公安部国庆期间公布的最新数据显示:2019年我国城镇人口占总人口比重(城镇化率)已经达到60.60%,1亿人落户的任务已经提前完成。

结语

但是,站长必须提醒大家,虽然三四线城市走出了短期上涨的行情,不过这类城市的基本面大多一般,很难支持长期大幅度上涨。自住没什么的问题,可是如果投资,还是要慎重再慎重。

因为按照国际经验,在城镇化率超过60%以后,人口会加速往大都市圈转移,尤其是向直辖市、省会城市、计划单列市等中心城市集聚。因为中心城市是政治、经济、文化、医疗、交通等各个领域的中心,各种高端要素都集中在中心城市,而且还有可能从高层获得一些政策支持。

所以说,考虑买房和个人发展时,适宜重点考虑直辖市、省会城市、计划单列市等中心城市。综合考虑经济发展现状、人口流入情况和房价水平,站长推荐浙江省会杭州、安徽省会合肥、江苏省会南京。因为其中有些地区的楼市还有上涨潜力,一些省会城市房价尚处于较低的阶段,随着城镇化的进一步深入,高级别城市会有人口流入,依然会有发展红利。

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