国庆看房看到吐,我总结出这3条买房秘籍

魔都财观 · 2020-10-09
十一假期泡在售楼处,看懂了几条买房逻辑

编者按:本文来自微信公众号“魔都财观”(ID:moducaiguan),作者:魔都财观团队,36氪经授权发布。

最近听到一个很有意思的说法:假期时间总是过的很快,因为没有上午。

不知道大家这几天时间在忙什么,反正我多数时间都泡在售楼处看项目。

因为这种时候你去售楼处,会发现真的非常有意思——家庭看房团集体出动、洗客中介在路口干劲十足、演员SP重出江湖。

售楼处人潮涌动的氛围、销售员狂轰滥炸的逼定,看着群魔乱舞的样子,似乎做好了准备伸向待宰的小羔羊。

这种时候下的买房决定,很难说清楚是正确与否。

所以今天想和大家聊聊我十一踩盘的一些感悟,每一句都是发自真心的。

1

买房就是取舍的过程

先来说说和大家聊过很多次的感受,有必要重新说一次:

不管在哪座城市,真的没有十全十美的房子。从70分往上,每一分的跨度都需要叠加预算,过了80分,就是另一个维度极高的门槛。

这个感受我有一位朋友很有发言权,十一节前他就找上来问我,和我相比你算懂行的,上海800万预算帮忙给我个参考吧。

我反过来问他:想好要买什么样的房子了吗?锁定区域了吗?

他眨眨眼睛巴拉巴拉说了一堆:地段要好,房子要又大又新,最好带个会所、泳池,离上班的地方近、优质学区、能看到升值潜力...

我惊呼一声:你这是1500万预算该考虑的!好房子一定是百里挑一的,大家都想要,没毛病就代表价格会过于高昂。

其实这种感受我非常能理解,毕竟房产是家庭最大的资产池,很多人在买房时的确有过分完美的心态,这本身是没有错的。

但房产的几个重大要素包括地段、学区、产品力、面积等,是一定要作出取舍的。

买房的烦恼根源永远只有一个:预算不够。

因为买房不应该完全依照自己的偏好,看这个房子价格比较低,看那个房子产品力比较心动,这种单维度的判断逻辑是没有依据的。

而是应该从不同维度和价格段来做理性分析,自己真正需要的是什么。

2

不同维度/价格段核心需求

一般而言,房产有几个核心诉求,每个预算段对于的价值选择空间是不同的。

以上海为例,我们的矩阵号「上海买房攻略」曾经做过专业的解析,可以关注并查看「从300万到2000万+,最好的买房思路都在这里了」。

可以用这个公式来做出浅层判断:地段30%+学区30%+产品力(户型、小区配套等)10%+商业10%+利好(交通、产业、环境)10%+其它(10%)。

我再来做一个通俗版本的简化解读:

1、300-500万的刚需群体。

如果是刚刚迈入社会的年轻夫妻,未来要考虑潜力置换,那么就应该看重房产的金融属性,保证未来有资产裂变和滚动置换的价值。

对于这一批购房人来说,首要关注的就是增值潜力为主,交通、居住为辅。

代表性板块有松江的九亭泗泾、徐泾北城、嘉定江桥、浦东康桥等,板块的单价总价段都比较低,未来的潜力也容易发生资产裂变。

如果是用来自住养老的中高龄群体,现金流不强社会压力不大,那么自住属性应该强于金融属性。

这个群体和价格段就必须在地段、配套、产品力上做取舍,否则就要在社区的品质上作出很大的牺牲。

也就是说不一定非得买在核心区域,一些配套成熟的中外环板块是可以满足综合需求的,代表性板块有浦东三林、浦东金杨新村、宝山淞南、宝山顾村、闵行浦江、嘉定南翔等都是不错的。

2、500-1000万刚改群体

这一价格段属于置换欲望比较强的群体,可以适度看重居住属性。

产品力(品质、学区、房龄等)应该放在首位,因为800万再向上置换的周期可能会比较长,满足第一顺位的居住需求比较重要,地段次之,面积居三。

这一价格段建议重点在学区、交通、增值保值和自住体验四项因素作为比较各板块的基准,代表的优质板块有大宁、七宝、古美、春申、莘庄、唐镇等。

如果学区欲望不强,比如说孩子已经读到大学或者决定未来留学,那么可以把居住体验、交通、配套与增值保值纳入考量因素,徐泾、华漕、三林、周康、中远两湾城、金汇等板块都是合适的选项。

3、1000-2000万改善群体。

这一阶段,已经在上海可以够得到终极改善了,在上海的选择面还是比较多的。

依旧建议以学区兼自住来作为首选,因为上一波上海起势最快、涨幅最好的就是学区自住兼得的房产。

学区房的壁垒太高了,除非政策突然发生大幅度变化。但大家也明白,这里牵涉的民生利益太多了,未来很长时间不可能会有大幅改变。

即使出现了小幅变化,一些优质板块依旧能够对冲风险。上海比较有代表性的是江宁路、世博滨江、源深、花木、联洋、碧云、新江湾城和徐家汇板块等。

如果学区需求不高,单纯自住为主,那么南京西路、新天地、核心滨江沿线的北外滩、黄浦滨江、陆家嘴都是可选项。

这些维度都是上海的例子,大家在各自的城市可以理论套用作出板块初筛,再进一步作出决策。

3

新房还是二手

很多人在买房时,都在问一个问题:到底买新房还是二手房?

其实没什么值得纠结的,一个成熟的买房人,新房二手房应该都是要看的。

这种时候「比较价值」逻辑很有用,就是单纯的用比较维度测算出评估对象的价值。

比较逻辑套在买房上也很好决策,几个方面的时候可以选择新房。

1、限价逻辑

碰上限价盘或打折盘,如果新房比周边的二手房还便宜,存在套利空间,为什么不买呢?

不过依旧部分人说:投资人几乎不买新房,他们只喜欢二手,可以淘笋。

其实这是一种迷信理论,越来越多的城市正在打破这种逻辑,深圳、上海、杭州、苏州、南京都有不同程度的“打新”行情。

新房如果比二手房还便宜,为什么不值得买呢?

管他房子新旧,哪个能赚钱就买哪个,这是最简单的道理。

2、产品力强势。

相比装修标准这些可以弥补的因素,要更关注那些设计超前,房间数多,功能性变强,总价却在变低的新房项目。

比如说内环内的中海汇德里83平做到了3房2厅2卫,浦西CAZ的苏河湾润府把户型做到了91平3房,首创禧悦繁华里80平3房……

越多越多的新房开始把户型做到极致,同样的地段更小的面积,还能比周边二手房多出一个房间。

当年我们去评判房产性价比的时候往往都是单一的用单价维度,现在其实要用总价、同等价格段房间数、科技住宅、价值动线等逻辑。

当新房在这些逻辑上是远远强于二手房的,就可以毫不犹豫买入。

3、资源要强。

类似前滩、大虹桥这种强学区的新兴板块、张江这样产业集聚的购买力板块、徐汇滨江、北外滩这种高能级规划、供应稀缺的板块。

从资源动线来看,上海是地倾西南的,城市的东西两侧比南北两侧强太多。

比如浦东和大虹桥,就在城市资源发展的动线上,一个契机楼市很容易就会率先启动。

在这条动线上的优质板块,新房是比二手房更吃香的,未来会随着资源的注入逐渐领跑全市涨幅,不管是新房的上车盘还是改善盘,都会持续有上涨潜力。

那么什么时候可以选二手房?

1、急需学区

迫切有学票需求的优先考虑二手,因为新房存在很大不确定性。

现在的新房项目,没有一家开发商会承诺你学区如何如何。就像买入上港星江湾的业主都明白,即使距离新江湾城的复旦二小很近很近,也读不了。

但二手房就是不一样,双学区就是强于单学区、一梯队就是能跑赢二梯队。

学区这个不确定性因素,是直接可以单方面干倒新房的。

2、区域断供

像张江、碧云、正大宁、徐汇滨江、漕河泾等板块,已经很久没有新项目面世了,即使推了凤毛麟角的新房项目,也一定会出现千人争抢的情况。

坚定买这些板块的群体是可以去摇的,摇不到不要等下一批,因为现在的上海个别板块,很容易一等就是5年-10年。

3、总价断层

现在上海有两类购房人群最难受,一类是低总价纯刚需,另一类是改善客群。

对于纯刚需来说,现在200-400万的总价新房已经开始出现断层了,除非你去奉贤、金山、崇明个别远郊板块。

今年改善客群竞争极大的1000万+中环内优质新房,抢也是抢不到的。

4、杠杠需求

其实这么多年,新房的玩法还是这么枯燥乏味。

新房有一个比较大的遗憾,买房人没有话语权,更没有办法把首付比例降低。

反观二手房,你可以有很多杠杆和房票的玩法,可以通过法拍房破限购,也可以先下定金延迟交易,有很多技术处理的办法来把首付资格、比例降低。

对于没有房票首付款也不够的买房人来说,这简直就是救命稻草。

4

我想到一件有意思的事情,其实和买房的逻辑也非常像。

我曾经的一个大学室友,是那种自嘲平庸的人,经常喊着没有什么特长,对自己喜欢什么都不知道,好像什么事情都想去学。

昨天他还沉浸在捣鼓设计,明天就去折腾视频编导。

但就是这样一个瞎折腾的人,最后真的在视频方面小有成就,现在开着专业的MCN机构管理着接近上百个平台账号和网红。

前阵子我和他聊天,说以前看不懂你瞎折腾的性格,现在突然就成功了。

问他什么感受,他给的回答挺让人意外的,尤其是最后一句:

其实大家都可以成功,只是没找到真正的切入点,找到之后沉浸在里面就行了,时间会给我们答案。

我把这句话发给了那个预算800万在上海买房的朋友,因为没别的,买房也是如此。

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