上海北外滩新房市场燃点已到

真叫卢俊 · 2020-09-28
北外滩将成为浦西的传奇

编者按:本文来自微信公众号“真有好房”(ID:zhenyouhaofang),作者:反射弧,36氪经授权发布。

7月8日,经过数年酝酿修改的北外滩超级规划正式获批。

根据规划,这片土地上建设总规模将达到840万平方米,建造40栋甲级写字楼。

未来这里拔地而起19栋摩天大楼,其中200米以上的13栋,300米以上的5栋,包括浦西新地标——480米的高楼,将成为全球高端楼宇最密集的区域之一。

北外滩目标建成与外滩和陆家嘴错位联动、新时代顶级中央活动区、世界级会客厅,重点发展商务办公、公共文化、商业服务,形成最顶级的城市核心地区。

北外滩的开发规模将远超南京西路、徐家汇这些传统浦西商务区,乃至于前滩、苏河湾这些新兴商务区。

如果说陆家嘴是浦东的神话,那北外滩将成为浦西的传奇。

北外滩的楼市自然也值得十二分的期待。

北外滩鸟瞰效果图(来源:上海虹口官网)

01

半年3块土地成交,7家房企竞拍一块地

自上海北外滩最新规划公示起,北外滩及其周边已有四次土拍,三次成交,共出让土地7.8万方。

北外滩2020年土拍记录(来源:真有好房)

7月份,虹口挂出一块与北外滩一路之隔的嘉兴街道HK271-01地块,吸引到绿城、保利、融创、招商、龙光、华发和融信7家开发商入围竞拍,经过187轮的激烈角逐后,最终招商蛇口以44.04亿元、溢价率28.4%竞得该地块。

剔除不可售的建筑面积,项目实际楼板价将达到8.5万元/㎡以上。

这是虹口区近三年来首次出让的纯住宅地块,也是上海今年以来推出的首个无自持比例要求的纯住宅地块。

北外滩最近一次土拍是9月份,也是北外滩规划公布后核心区域内首次拍地。

出让土地东至旅顺路,南至东大名路,西至溧阳路,北至东长治路,与白玉兰广场和w酒店一路之隔。

这块土地只有4.5万㎡,分为两个地块。要求地块的商业部分不小于35.55%,办公部分不大于20%,商业办公须整体自持不少于20年,以后只能以幢为单位转让出售。

此外地块内还有5600㎡的保护建筑,住宅部分其实不超过2万㎡。

地块如此mini且开发难度大,还是吸引到保利和恒大两家知名房企入围竞拍,最终恒大地产以22.95亿竞得,保利两次陪跑。

北外滩及周边土拍火热可见一斑。

02

北外滩及其周边新房改善为主,5个项目近期将入市

土拍市场活跃,新房市场也很有看点。

根据规划,北外滩地区位于虹口区南部,河南北路、海宁路-周家嘴路、大连路、黄浦江-苏州河围合区域,总面积约4平方公里,陆域面积3.3平方公里。

北外滩规划图(来源:上海虹口官网)

北外滩区域内和其周边在售和待售的一手房项目有9个,粗略统计今明两年,将为北外滩提供3500+套一手房。其中4个项目在北外滩规划内,分别是弘久·新弘北外滩、外滩豪景苑、海泰北外滩、恒大外滩地块。

9个项目位置(来源:真有好房)

从供应面积段来看,北外滩的新房以改善为主,面积在100—150㎡,其中不乏大平层。中小套占比较多的项目是招商外滩玺和保利天汇,分别是70%和80%。

最壕的莫过于海泰北外滩,除了传统的375㎡大平层外,更是强势推出750㎡半层复式和1500㎡整层复式。

从供应节奏来看,目前北外滩内在售的项目只有外滩豪景苑,约186㎡精装3房,均价约10.96万/㎡。

已经开放和近期将要开放售楼处的项目有5个,分别是招商外滩玺、融创北外滩壹号、中粮瑞虹·海景壹号、保利天汇、弘久·新弘北外滩。

预计今年下半年,北外滩及周边新房市场将会燃爆。

03

在今年将要入市的5个“北外滩项目”中,有4个值得重点关注,它们就像四季,各有千秋。

招商外滩玺,它像春。因为它距离北外滩非常近,供应又以中小户型为主,未来客群以年轻刚需为主,代表生机勃勃。

招商外滩玺虽然不在此前北外滩规划的范围之内,但与北外滩核心区之间仅隔了一条周家嘴路,项目距离未来的浦西之巅480米地标直线距离仅550米,7分钟可以到达陆家嘴。

招商北外滩位置(来源:网络)

从规划来看,招商北外滩项目规划建设6幢高层住宅和1幢保障房,其中高层住宅为2幢17层和4幢26层,70%中小户型,在限价的环境下,未来总价可控,一个入住北外滩不可多得的机会。

值得一提的是,项目无自持租赁要求,极大保证了未来住户的圈层,可以说是区域近几年的超级稀缺项目。

融创北外滩壹号像夏。建筑外观现代、国际,自带会所,清爽利落。

融创北外滩壹号位于虹口区鲁迅公园板块,紧邻虹口足球场和鲁迅公园,与北外滩直线距离约2.1公里。

项目总共规划为6幢住宅,3幢总高20层、2幢为总高19层、1幢7层,产品是约104-173㎡高层和约126-220㎡洋房。

项目整个建筑外观,运用大面积的玻璃和金属的融合打造出“天幕立面”,让建筑更具现代感和国际范儿,与北外滩的世界级会客厅遥相呼应。

融创北外滩壹号效果图(来源:项目)

与其它北外滩住宅产品相比,融创北外滩壹号自带一所幼儿园,小区内配备有约1500㎡运动会所,这在内环内都是极为奢侈的。

中粮瑞虹·海景壹号像秋,瑞安已经深耕虹口20余年,积累了极好的口碑,紧邻172万方瑞虹新城和A级和平公园,入住即可享受城市发展的果实。

中粮瑞虹·海景壹号(来源:项目)

中粮瑞虹·海景壹号距离北外滩规划核心直线距离约1KM,直面约17.63万方城央绿肺和平公园。

项目筑建在约172万方瑞虹新城上,这里涵盖了购物、餐饮、文化、娱乐等各类功能。

自 1997 年起,瑞虹在虹口已经打造了八期产品,共计推出接近百万方的住宅面积。在见证上海历史变迁的同时,瑞安靠着一己之力,将曾经的滚地龙下只角活脱脱发展成整个北区最为认可的改善板块。

中粮瑞虹·海景壹号是瑞虹系列产品的第九期,由豪宅专家中粮强强联合,主攻168—250㎡的大户型,户型配比高达93%,将成为整个瑞虹系豪宅中的高净值社区。

目前中粮瑞虹·海景壹号样板间已经开放,预计第四季度取证入市,这个节奏也是妥妥的北外滩日新月异的发展节奏。

弘久·新弘北外滩像冬,是北外滩内目前仅有的即将入市的全新盘,且配套成熟,恰似绿蚁新醅酒,红泥小火炉。

效果图(来源:项目)

项目与黄浦江直线距离仅700米,紧邻4/12号线大连路站,是名副其实地铁上盖项目。

项目1公里范围内商业有海上海商业街,宝地广场,学校有市东中学、长青学校、昆明学校(小学部)等优质教育资源。

主力户型有3种面积段选择,99㎡2+1房、115-127㎡三房和184㎡四房,满足各种置业者的购房需求。

04

写在最后:

虹口北外滩新房价格,我们可以先参考下周边的新房价格以及二手房价格。

一手房方面,虹口区在售项目不多,主力在售价格段在约8.9万-10.96万之间。

二手房方面,周边次新房价格普遍在9万+。品质较高的二手房如瑞虹新城悦庭,挂牌均价已经到11.5万/㎡,区域内中介介绍,这里较好的二手房基本上没有议价空间。

所以北外滩和周边项目未来单价卖到10万+/㎡是基本没问题的,但是再看招商外滩玺8.1万/㎡的楼板价,如果想要利润空间还需要更活跃的价格市场。

从1840年开启上海金融之都地位的外滩,到1990年开放之后崛起的世界金融中心陆家嘴,再到将和陆家嘴隔江相对的北外滩摩天群,黄金三角将是上海展示给中国、展示给世界的门面。

相信北外滩的高度将不仅仅是一串数字的规划,更是上海城央,滨江版图,最值得期待的热土 。

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