房价连续2年下跌,投资客接连出逃,这个城市还有未来吗?

大胡子说房 · 2020-09-27
这座城市就是中山

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子说房,36氪经授权发布。

这是全国唯一一个以伟人名字命名的城市,可过去很多年都一直默默无闻,直到2015年因为一条桥在全国出尽了风头。

是的,这座城市就是中山。

作为曾经的广东四小虎之一的中山,如今已经落后于佛山和东莞,产业升级找不到好的方向、GDP又一路往下滑、人口基数还小,但看着哪哪都不行的中山,2015年因为深中通道的规划彻底火了一把。

据说当时就连在东北吃烧烤穿貂的东北大妈,都要打飞的来买上一套。

2015-2017年的中山迎来了它历史上为数不多的高光时刻,房价从5-6000元一路飙涨到1万5,几乎全国各地的人都要来中山买上一套房。

结果就是当时多疯狂之后就有多落寞,2018年深中通道热度过后中山房价开启阴跌态势,曾经人满为患的售楼部变得门可罗雀,就在看客们以为要为自己冲动买单时——

最近这两个月,在深莞调控堵死,粤港澳大湾区板块轮动上涨,距离深中通道开通时间越来越近之下,这座湾区之下的城市炒作之风再起,现在到底适不适合入场,这个全国第一个以伟人名字命名的城市,又究竟经历了什么?

上周,千麦房研院再次踏上中山这座城市,站在中山土地上试图挖掘这座城市近些年的跌宕起伏。

01

当下的中山就像是一个迷茫的孩子,旁边几个儿时一同玩耍的伙伴(莞佛)都长高了,它的身高却一直停滞不涨,和朋友们站在一起显得有点格格不入。

2019年广东GDP排行榜中,中山排在第9,不仅落后莞佛,直接低于茂名和江门,而2018年中山的GDP还排在第6,中山不仅没有进步,还退步了,在各市高歌猛进的对比中,中山的确稍显落寞了。

中山的经济失速归结于两点原因:一是产业转型迟迟找不到方向,二是和镇域经济为主的经济模式有关。

产业转型找不到方向,中山直接错失了过去20年两个发展的风口期。

第一个是轻型化向重型化转移的产业浪潮,第二个是互联网浪潮,而在这个过程中,佛山和东莞刚好杀出一条血路,佛山顺德的美的家电企业从小家电生产转型到全品类家电生产,实现转型升级,东莞则把中心放在了外贸经济。

而过去同样都是镇域经济发达著称,东莞和佛山都抓住了两条腿发展,东莞一手便宜卖地给华为,发展松山湖高新产业区,一手大力建设南城CBD,而佛山也是一边搞起了千灯湖,一边还有经济强镇北滘。

而中山呢,主城建设滞后,这些年着力发展的翠亨新区,可惜沦为房产加工区。

(马鞍岛起步区看上去仍然一片荒凉)

跟不上节奏,又抓不住重点,中山确实越来越沉没了。

此次去中山、考察最深刻的感受是:当下的中山有点七零八落,那么多的房子,却不是被338万中山人口买走的,中山卖房,更多还是靠珠海、深圳和广州。

02

从大方向分,中山分为五个组团,而且各组团的特色非常明显。

东部组团依靠翠亨新区概念,吸引深圳及全国各地的人在卖房子,炒的基本是深中通道概念,当下翠亨集中火力在发展马鞍岛,从控规图上看,北部主打综合服务区,南部主打产业区,就是为了衔接珠江东岸的深圳产业外溢,现在有些医疗以及精致表业已经入驻,但定位都是2019年才新做了一次调整,后续还得看如何落实。

(马鞍岛的控规图)

当下马鞍岛上唯一在售的一个项目万科的盘,价格去到3.2万,还是做的刚需户型和复式产品,这个价位和产品,显然也不是为本地人打造的,售楼中心门口各地车牌都有。

中心组团核心是东区、西区、石歧和五桂山,东区主打学校和配套概念,中山新中心,宜居新城区。价格也最贵,基本在2.1-2.7万不等,次之是石歧老城区,中山老城区,城区开发饱和度高,但配套很完善,老中山人也愿意住这,价格在1.7万左右,而西区价格比较低,主要是主打中心区外溢,所以价格比东区石歧要更低,只有1.3-1.5万不等。

(东区主城区)

东北组团:蹭深中通道概念,主打一些产业园区,但目之所及基本是低矮厂房和大片还未动工的工地。民众、三角目前房价在1.2-1.4万不等,虽然靠近广州南沙,可惜也是南沙偏僻的地方,无法吸引南沙人外溢。

西北组团:随处可见的工业厂区,但城市面貌和主城区差距太大,小榄作为曾经的经济强镇,靠近镇政府板块的房子已经要卖1.6万,而镇中心的海港城周末根本没什么人气,周边还是各种上了年龄的老房子,整个镇区城市面貌非常割裂。

(小榄的新旧对比,割裂的城市界面)

南部组团:基本是靠珠海人在卖房,三乡坦洲基本都珠海人的天下,随处可见的都是粤C(珠海)的车牌,就连路牌都标明前方是珠海情侣路。在考察一个大体量项目时,销售也直接说楼盘7成都是珠海人买来自住,毕竟1.3-1.6万的均价和珠海主城区有明显差价。

(坦洲随处可见都是珠海车牌的车)

当下中山各组团最大的特色是:东部组团炒概念,卖给深圳人,东北部组团蹭概念,希望卖给深圳人。

中心组团价格不低,基本为中山本地改善群体准备的,而南部组团又是卖给珠海人的,沦陷为珠海人的后花园,西北组团靠近顺德,而东北组团又靠近南沙,早期也有广州人前来购买。

所以才说,中山的房子还真不是卖给中山338万常住人口的。

03

中山楼市之所以七零八落,一部分原因归结于地理位置。

地图上看,中山是珠三角的地理几何中心,东北组团和南沙接壤,西北部组团和佛山顺德接壤,南部组团和珠海南屏、香洲接壤,看着都挨着几个不错的城市,可东北和西北靠着的腿并不粗,南沙本身也属于开发阶段,距离主城区又远,能受到广州产业转移非常有限。

佛山顺德虽然是经济强镇,但产业和中山同质化,谈转移不现实,南部的珠海经济体量也有限,更难以带动中山的发展。

另一部分原因还是和中山自身城市规划有关,没有好好发展一个中心,好像镇区有产业,但基本也分散,小榄的家电、古镇的灯饰、大涌的红木、还有各类产业基本散落在各个镇区,没有集中力量发展一个中心。

也就中心组团东西区和石歧,城市面貌不错,但比起同能级的城市,还是差得有点远,和惠城相比都稍显逊色。

东西南北中各个方向,摊大饼式的发展,用地理位置去贴合其他城市炒概念,也确实难为中山,毕竟这也是产业转型失败后不得已的做法。

不论是地理位置的尴尬还是产业的没落又或是规划的混乱,未来中山的唯一希望就是往东拥抱深圳,深中通道就是那个能救命的桥。

所以中山极度渴望抓住深中通道这根“救命稻草”,也想借助大湾区风口,进行转型升级,抓住经济的第二次腾飞,实现彻底的逆袭。

不幸中的万幸,有了深中通道后,中山的尴尬和迷茫,稍微有了方向。

04

所以中山到底有没有投资价值,还能不能买?

想赌一赌的,确实还得往东去翠亨,中山的城市发展路线很明显——东进,马鞍岛起步区是距离深中通道最近的区域,但现在唯一在售的万科已经3.2万,这个价格简直是豪赌,赢面多大不好说。

稳妥一点的是去翠亨新区淘一淘距离深中通道近一点,但价格泡沫还没堆高的项目,赌2点,第一点赌深中通道过后,深圳人会因为一桥之隔和深圳的价差来这里买房。

第二点赌产业吸引过来后,马鞍岛上的高精尖人才的购买力来支撑房价,但这个时间有点久。

稳妥一点的是当下中山的主城区,这基本谈不上赌了,就是稳妥的抵御通胀的投资方式,主城区是本地人最宜居的地方,东区靠着学校的优势在中山本地人中的地位还是很高的,只要项目优质,有足够多的接盘客。

其他的镇区,基本就是本镇区的人慢慢消耗,投资的潜力不大,哪怕挨着珠海的三乡、坦洲和南朗,虽然和珠海存在明显价差,这些年成为珠海的后花园,但很多产品做得并不好,而且周边配套低端,教育也不出彩,顶多是珠海上班的人作为过渡的一站,只要一有钱,他们绝对换回珠海。

所以靠近珠海的南部组团,这种靠珠海人外溢买房,也不见得能持久,中山的困局还在于解决产业瓶颈,从外地吸引更多的人才才是出路。

现在看回中山,敢赌就是翠亨,稳健投资就是东区,至于其他镇区,投资角度建议少碰。

此次考察恰逢周末,几乎每个售楼处人气都不少,和2019年考察时的冷清截然不同,期间在某楼盘还有幸看到了200人的看房团,恍惚间感觉中山又回复了当初的盛景,那种连东北大妈都要跨过大半个中国来买房的火热时期。

作为曾经的明星城市,中山要走的路还很长,但比起边陲小城,这个大湾区内的城市,又拥有天生的好资源。

还有3年深中通道就开通了,中山的未来到底如何,站在翠亨新区规划馆内,我和所有中山人都无比期望,这些画在版图上的规划,能最终一一落地。

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