在华住上市前夜,我们与华住CEO聊了聊

未来可栖 · 2020-09-25
梦想还是要有的,万一实现了呢

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:盐阿白。

9月22日,华住酒店集团正式登陆港交所,实现“二次上市”。

在庆典上,华住集团总裁兼华住中国 CEO 金辉说:“香港二次上市是一个起点,华住勇攀新高峰的征程已经开始。”

“攀登高峰”、“世界第一”,似乎一直以来都是这家企业的执念。

在华住创始人季琦2018年出版的《创始人手记》中,曾经提到过30多次华住“世界第一”的目标。

去年携程20周年庆上,梁建章公布公司目标:“三年亚洲第一,五年世界第一”。同为携程创始人的季琦随即“蹭热点”表示:希望华住五年或三年内实现成世界第一。

为了这个目标,华住不仅选择了“二次上市”,在2018年又启动了“下沉市场”的战略;在长租公寓最火的几年里,华住还与IDG资本共同出资成立了城家公寓。

但在今年,疫情影响了整个酒店行业的营收和净利润,长租公寓的“爆雷”也仍在继续。华住在“世界第一”的目标道路上,走得十分不易。

但华住并没有放弃下沉市场,在长租公寓领域,也开始讲起了“房管”的故事。

1

此次在港二次上市,华住的最终发售价为每股297港元,低于每股368港元的最高公开发售价。

其公开发售仅获3.39倍认购,相比于同期赴港上市的农夫山泉 1148.3 倍超额认购而言,相去甚远。

华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱在接受媒体采访时表示,“市场热情不高,主要是投资者对酒店行业兴趣不大。因为中国的酒店市场竞争激烈,早已不是蓝海,想象空间不如科技、互联网等行业。”

公开数据显示,中国酒店市场已相对饱和,当前中国酒店市场有81万家酒店、2000万间客房,人均客房数与美国相当。而携程等OTA也通过一站式服务和低价优惠吸引了大量用户,还有着外资品牌、连锁酒店等共同争夺市场。

饱和的市场,激烈的竞争,一定程度上使得华住开始触碰价值的天花板。

但华住并没有放弃扩张,截止今年上半年,华住酒店数已经达到了6187家,其中包括758家租赁及自有酒店,5429家管理加盟及特许经营酒店,共59.9万间酒店客房。

华住集团酒店数变化

其招股书显示,截至6月底,华住正在开发2375家新酒店,包括54家租赁及自有酒店,以及2321家管理加盟及特许经营酒店。

从布局上看,华住旗下覆盖了从高端到平价的多个酒店品牌。而中端连锁酒店被视为行业未来发展的机会。根据弗若斯特沙利文的资料,中国连锁酒店渗透率截至2019年年底为24.9%,远低于约41.1%的全球平均水平。

华住也看到了这个机会,在2018年的华住世界大会上,季琦表示:“中国有2000多个县城,我们下一步计划是把汉庭开到中国的每一个县城。”

可以看到,华住在两年之间酒店数量增长了2441家。

2

华住向“世界第一”迈进的另一个方向,在于以酒店的基因打造品质化、差异化的城市公寓。

在2015年,华住与IDG资本共同出资成立了城家公寓,至今已完成A轮融资,投资方包括云锋基金、雅诗阁等。截止目前,城家公寓已签约200家物业,拥有25000间房源,主要布局北上广深,以及杭州、南京、成都等重点城市。

融资历程

但自2018年以来,长租公寓开始遇冷。据机构不完全统计,2018年至今年8月份,全国已有30余家长租公寓相继爆雷。近期,友客、巢客、寓意公寓等也被曝“跑路”。

在接受36氪采访时,金辉说:“我经常害怕外界把城家当做报道中那类长租公寓。长租公寓本质来讲分两类,一类属于资产运营类,一类是分散式长租公寓。”

金辉认为,分散式的长租公寓,是到各个居民楼里获得房源,装修后再出租的二房东模式。在过去,这类公寓通过租金贷过度杠杆来扩大规模,而其利润额又不足以覆盖它的高速成长。随着规模越来越大,风险也便越大,最后爆雷是必然的。

对于城家的经营模式,金辉定义为“集中式的资产运营型公寓”,即承包整栋楼,或多层楼,配备统一的装修和服务,并进行集中式的管理。这种模式能够清晰地掌控成本的支出与收益。

借助华住的管理经验和系统,城家一方面涉及长租领域,另一方面也可以实现日租、周租和半月租的短租房。据金辉介绍,城家目前的出租率平均可达95%以上。上半年因疫情的爆发有所影响,但也迅速回归该水平。

而在行业中,同样为集中式管理的冠寓,整体出租率为85.3%;泊寓为93.7%。城家的出租率位于行业领先位置。

在如今,城家越来越多的强调自己“资产运营商”的身份。在存量时代下,许多地产商正在从过去纯粹的开发房地产,向经营房地产的过程转型,需要注入更多的运营能力。

金辉说:“(城家能够)以过去沉淀的运营能力,为更多的资产持有人提供高质量的赋能式管理。”

近日,华住、城家、远洋及其旗下亿家物业达成四方战略协议,涉及在各主营业务领域范围内进行项目合作、产品合作,包括酒店及公寓业务合作,不动产投资信托基金合作。

金辉表示:“远洋是一个重资产的企业,我们是一个轻资产的公司。远洋在开发持有资产上有很强的能力,我们在空间运营、提升资产回报率方面有很强能力。双方的合作是一种能力的互补。”

双方的合作将会以怎样方式分成,是否涉及股权方面的合作,暂时没有更多的信息披露。

3

在金辉看来,未来“房+管”的管理合作模式将成为行业的主要趋势,而资产证券化也将让行业将更加重视持有者对资产的管理运营能力。

在过去,存量资产的价值评估主要参照住宅的涨幅,而不是依靠自身的收益和利润,这造成了巨大的资产泡沫,以至于市场上出现“有价无市”的现象。

如今,随着资产证券化的推进,以市场化的标准对存量资产进行估值,主要依靠的是“经营算法”,收益与盈利成为其中重要考核指标。

金辉表示:“目前写字楼的市场化很好,运营标准化很强,同时它的增值保值已经被市场验证,因此资管市场也相对成熟。”通过合理的管理,或者聘请运营能力较强的第三方,提升品质和出售率,写字楼便能获得较高的收益,其资产也能在市场上卖得更好的价格。

“公寓与写字楼的本质是一样的,找到一个好的运营方,把公寓和住宿类的资产收益做高,既能开源又能节流,将来一旦被资本市场认可,它也可以进行一样的逻辑。”

在过去,由于资产证券化的不成熟,许多存量资产被作为房地产公司再抵押的工具,今年以来,国家政策率先对基础设施类行业放开REITs,行业专家预测,长租公寓这类与民生挂钩的行业或许也将在未来不久放开REITs。

从中购联统计的2020年上半年商业地产领域(零售物业、酒店物业、办公物业、长租公寓)证券化产品来看,在成功发行的两单类REITS中,其中便有长租公寓项目。

数据来源:中购联

“未来REITS如果放开,开发商将不用抵押资产,找个人帮忙运营,就能做金融化的投融。”金辉说。

这对被“三道红线”扼住发债红利,需要“降负”“增收”的开发商而言,将是另一种选择。

目前,长租公寓领域已经迎来了万科、龙湖等大型开发商,而在未来或许将有更多房企进入。

但并不是每一家开发商都具备优良的资产运营能力,而以城家为“撬杆”,华住看到了连接资产持有者的可能性。对于未来,金辉表示,城家会继续选择租赁委托管理,实现资产共同持有、合资合作,保持轻资产运行的模式。

“房管”是否能支撑华住讲述“世界第一”的故事,或许只有未来能够解答。

别克制,「关注」就完事了

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