上海住别墅的都是什么人?

36氪的朋友们 · 2020-09-25
驶出别墅,再贵的豪车也会在延安高架上堵到地老天荒

编者按:本文来自微信公众号“谷雨数据-腾讯新闻”(ID:guyudata),36氪经授权发布。

数据&撰文 | 天心街熊饼

设计 | 天心街熊饼

出品丨腾讯新闻谷雨工作室

在恍若隔世的2019年7月,谷雨数据操了一次富人的闲心,推出《北京住别墅的都是什么人》,随即有热心读者建议写写上海的别墅。这篇本该于2019年交的作业,因疫情被搁置了。也正因这不可抗的时间因素,我们得以对比2019与2020年的上海别墅市场,有更多时间观察都发生了些什么。

“上海别墅”,看到这四个字,最直接的印象恐怕就是内环里混杂着硫磺皂香味和微微潮湿的木头气味的老洋房,是属于上世纪动荡年代里的一隅偏安。

当时间来到 2020 年,当我们再谈起上海有钱人会看上什么样的“上海别墅”时,洋房已逐渐退出历史舞台。与这个时代的上海城市版图一样,浦东、松江、青浦等区域成为新焦点。当然,这些人的生活,也就成了另外的模样。

01 关于洋房的故事已经退出历史舞台了吗?

在上海最繁华的内环里,那批建于上世纪20至30年代的老洋房,已经不太在市场上流通了。

在我们最近找到的老洋房交易记录中,最久远的一栋位于1936年建成的上方花园。一栋3层小楼一共6室3厅,房屋面积加起来是244平米,价值4900万元。

一栋2019年在售的1936年建二手老洋房|贝壳找房

贝壳找房简述了这栋老洋房的历史:

"英商马海洋行设计,1941年建成;1916年前这里是英籍犹太人沙发的私人花园,园中布局为西洋园景,有草坪喷水池和小别墅。1933年花园出售给浙江兴业银行,银行用于建造职员住宅。因为战争局势动荡建房断断续续,工期拖得很长,大部分在抗战胜利后建造。"

这栋洋房,和我们印象中的样子别无二致。

从目前仍在流通中的别墅交易上看,内环老洋房的确几乎已经退出房地产交易江湖。

02 走出老洋房,“更远更大更贵"的新上海别墅

在老洋房之外,内环里的别墅就所剩不多了。

2019年7月,我们在上海全城一共采集到了69000余套在售二手房信息,其中包括4750套别墅信息,而到了2020年7年,全部在售二手房数量下降至58000余套,别墅数量则下降至2100余套。

2019年,仅有68套分布在内环以内,其中,浦东新区的43套全都仍在交易中,而已经成交的14套别墅则几乎全部都在徐汇区。到了2020年,内环尚在交易中的别墅仅剩46套,其中76%在浦东。

相较于2019年10月,疫情后的2020年7月,上海二手房整体价格与别墅价格都有明显上升。其中内环内的二手房价格从2019年的6.8万上涨至8.3万,外环外的房价也从3.4万上涨至近3.7万。而内环的别墅房价则已经超过15万元每平。

中环向外,和上海整体房价走势一样,别墅的房价也逐级下跌。但即便如此,外环外别墅每平米价格仍然维持在5万元以上。

不过不论是内环、中环、外环,上海的别墅区都在单价和面积上保持着双重优势,在上海如果想在同一地段选个比普通房源"性价比"更高的别墅房,似乎是件更难的事。

浦东新区的内环至中环区域也是高单价别墅扎堆的地方。浦东新区的别墅们平均建成年份保持在2006年,平均室内面积也达到了319平方米,基本与上海所有别墅338平米的面积平均线持平。

内环内的黄浦区、静安区、浦东新区、徐汇区的别墅挂牌单价均在10万元以上,其中,徐汇区靠着霞飞别墅与复兴西路等地的6套单价40万上下的房源成为内环单价最高别墅区。

虽然越靠近城市中心腹地,别墅单价越高,但如果真正比较整套别墅面积,上千平的别墅还是更多出现在了外环以外的闵行、青浦等区域。

当一部分别墅已经完成交易成为历史,城市另一个区域的别墅正活跃在交易市场上。而它们之间的接力棒,也就成了这座城市的新贵区域转移拼图的一部分。

曾经别墅成交数量最多的松江区已经把第一把交椅让给了浦东新区,原来三倍于浦东的数量优势也消失在了别墅区域的更新换代里。

浦东、松江、青浦、闵行、嘉定、宝山成了目前还在交易中的别墅的主要聚集区域。不论是和自身过去成交的房价和建筑面积对比,还是和其他区县的在售房源对比,这几个区里的别墅样貌都在往"更远更大更贵"的方向努力。

这个趋势与北京相似,别墅的外扩趋势已经非常清晰,即便是有钱,想买个四环边的别墅也是难上加难了。

03 上海别墅人的"金色生活"

虽然贵为别墅小区,但这些区域周边同样是高、中、低端消费共存着。

梳理以别墅小区为中心,周边1公里半径范围内的大众点评店铺数据后,我们发现,上海全市的餐饮店铺消费均值为60元,别墅小区周边均价也不过64元;同样,全市休闲娱乐店铺消费均值为142元,别墅小区周边均价为146元,差异并不算大。

我们将高消费区域框定在人均消费200元以上的区域,那么这近600个别墅小区中,也只有区区10个达到标准。

如果我们以人均消费200元和人均消费500元分别作为餐饮与休闲娱乐高消费区域的基准,那么,贝壳找房上出现的584个上海别墅小区中,所谓的"高消费区域"也就10个左右。其中,那些消费最高的休闲店铺大多都是足疗按摩、夜店、DIY手工坊等等,餐饮则聚集在了日本料理、粤菜、火锅,以及本帮菜中。

但另一个事实是,高端消费店铺本身就是少数,上海人均消费500元以上的休闲娱乐与餐饮店铺中,45%已经聚集在了这些别墅所在的地段。

各个上千元的餐厅在这些"富庶之地"开得风声水起。

香山丽舍、霞飞别墅、明申花园三个别墅区周边有着本帮菜荣府宴、日料店鮨一和鮨直輝这三家均价都超过1400元的高消费店铺。正荣·国领和东方别墅小区周边的餐饮类消费水平则是全市别墅小区最高,超过了400元。

大众点评中三处位于别墅小区周边1公里范围内的高消费餐饮店铺|大众点评

04 出行的痛苦并不只是他们在承担,还有他们的孩子们

对于住进别墅里的人,我们去妄谈他们的通勤问题应该就是杞人忧天了。但再贵的豪车也同样会在延安高架上堵到天荒地老,所以我们仍然可以为那些豪车出行的有钱人们操操交通成本的心。

我们选取了静安寺、陆家嘴、淮海中路、徐家汇4个商圈作为上海的典型商业与商务中心区域,以高德导航的驾车路径规划模拟驾车出行的交通时间成本。

虽然所有小区到达每个商圈的平均距离都超过23公里,其中最远的五角场甚至达到32公里,但并没有任何一个商圈的"别墅区到达时间"平均值超过1个小时。

其中,要去陆家嘴或淮海中路上班或者逛街的别墅人相对而言稍惨一些,大约有一半别墅区要花上1个多小时才能到达这两个地点。但只要你的目的地是徐家汇或者静安寺,三分之二以上的人就能在一个小时内到达。

换句话说,住在上海的别墅区,不论你怎么选,都能在1个半小时内到达这个城市的中心腹地,享受最多元的消费服务,或者为实现自己的人生理想而再上几年班。

不过,自己的享乐恐怕并不是这些中年事业有成的权贵阶层最关心的事。

"这是一幢358平米的联排别墅,上下三层,价值600万。这个决定为他们的生活带来许多影响,其中之一,就是他们花在交通上的时间变得更长。女儿的学校离家26公里,房怡与丈夫一起经营的设计公司,也在27公里之外。三点连线,在城市中组成了一个巨大的「Y」字型。

女儿在路上可以打个盹儿。她在一所重点中学的国际部读高二,正值关键期。和普通全日制高中不同,她们学习国际文凭组织开设的IB课程,可以直接申请哈佛耶鲁等世界名校。在毕业之前,她们每人都至少要完成一篇4000字以上的论文,用纯英文书写。"

这是一段来自于虎嗅《中国富人:在云端与泥土之间》中的文字,被采访者是一位住在成都别墅里的母亲,最操心的事情莫过于如何为在国际学校读书的女儿缓解压力。

所以,我们想以《2018胡润百学·中国国际学校百强》中的上海前十所国际学校作为参照,来看看有钱人家孩子的上学路是不是也一样漫长。

比起商务通勤与市中心的娱乐活动,从各个别墅小区到达这些国际学校的时间平均约为46分钟,要略短一些。

其中最便捷的选择是上海市世界外国语中学和上海星河湾双语学校,平均耗时39分钟,耗时最长的是55分钟以上的上海平和双语学校、上海协和国际学校、上海德威外籍人员子女学校,以及复旦附中WLSA国际课程班。

也许这些孩子在所谓"投胎技巧"上更胜人一筹,但这段每天往返1个半小时左右的通勤路并不算短,就像他们在少年时就开始面临的压力一样。

借用虎嗅文章中的一句话,那些住在别墅里的"是一群漂浮在云端的人。"

我们无法通过数据逐一还原他们在"富有"这个统一面貌背后的全部真实人生,但在他们推开别墅大门走向外部世界后,他们同样面对着一座交通拥堵而消费多元的城市。而他们花了大把时间与金钱为自己的下一代铺就了一条看似更辉煌的道路,至于这条路通向的是个更舒适还是更现世成功的人生,我们就不得而知了

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