有人买房“拼一线”,有人卖房“回二线”?住投分离才能共赢!

真叫卢俊 · 2020-09-23
房产≠工作+生活,这里给你备了最优解

编者按:本文来自微信公众号“真叫卢俊”(ID:zhenjiaolujun0426),作者:六土,36氪经授权发布。

最近一段时间在楼市里面想卖出房产的人逐渐增加,有的是想卖出一线,回二线或者卖出二线回三线生活,也有一些人想卖出二三线的房子来一线。

那么越来越多的人问我这类问题,我们应该怎么思考这个问题?

其实这个问题不光是这轮行情才有的,在过去的十几年中,这个问题也困扰了许多人,我找到了很多相关的例子。

为了说清楚这个问题,我们分开来谈这两种情况,先说卖了二线去一线的,一般分为两种人,一类是年轻人,还有一类是为了孩子的父母。

比如在我的粉丝里面就有一个年轻人,他是在某个省会城市生活,10年前买了一个2室一厅,去年把它卖出,由于省会城市还在涨,现在看可能少卖了20万左右。

他的问题是什么?

就是用卖出二线得到这个钱,在年初的时候在魔都比较偏僻的地方买了个一室一厅,目前没有涨,他感觉也不太好涨,所以他就不知道自己的做法是不是对。

还有一些年轻人也在问我说是我把二线的房产卖了,我到一线来只能付一个首付,这个是不是划算的?

对于那些“父母之爱子则为之计深远”的老人来说,他们有很多是卖了二线仅有的房产,为了孩子在一线发展而拼尽全力。

我们单位就有一个,他的孩子在一线生活买不起房子,他就把他在老家唯一的一套房子卖掉,为孩子做首付在一线买房,而他们老两口自己租房子住,没办法家里面钱都用光了。这种就是非常极端的为了孩子牺牲自己的。

笼统的把卖出二线去一线,这件事来看的话,我们会觉得站在投资的角度上来说,其实这件事情是值得去做的。

原因也是我一直在讲的,只要你在一线不要买错,那么即使暂时不涨,或者说即使短时间内你压力非常大,但长久的看,它的涨幅一定是跑平市场,甚至于跑赢市场。

从一个全周期来看,二线和一线的涨幅往往是一线多一些或者持平。我们不要拿两三年去看说这个城市翻了一番,你的城市没有动,因为这不是一个全周期。我们要从一轮完整的牛熊来看待的话,一线往往是领先或者和市场持平的。

但是如果我们站在投资以外去看这件事情,完全是仁者见仁智者见智的,我们在后面会讲到。

对于另外一类卖掉一线去到二线三线甚至回老家的也分为两种,一种是追逐理想,一种是逃避压力。

我们先说说逃避压力的,逃避压力里面有一些人他真的就是压力太大待不下去了,比如说在上一轮行情暴涨完之后,有很多一线的年轻人他不具备置换房产的能力了,小房子又不可能住一辈子。

在我身边就出现了这样的人,就是把房子卖掉,回到自己家所在的省会城市,找了一份工作,这样的人数还不算太少。

还有一些可能是一线的老人付出钱以后,为了自己的孩子买房,还有是一些年纪比较大的人,他的房子想换好难度很大,可能钱也给了孩子用,这个时候他觉得年纪大了不一定非要在这个城市生活,他可能会卖出房产,去一些比较宜居的二线城市或者三线城市去生活,这种我们把它统统的归为叫做待不下去,有些主动有些被动。

还有一种我们叫急于用钱,急于用钱最常见的就是孩子留学。

比如说我见过一个例子,这个网友2014年把在北京的一套150平米的房子卖掉了,卖了420万,他把其中一半留给孩子出国留学,另外一半放在股市投资。

孩子留学归来以后没有找到非常理想的工作,断断续续的在打工,有一段时间是失业在家的,而投资在股市的200万,经过了2015年这波大跌以后变成了40万。

而他卖掉北京一套房子,大家知道上一波行情很厉害,涨到了1400万,这个网友的损失就很惨重。

那么类似于这样的,比如说为了创业或者为了留学,或者为了其他的一些大的用钱的项目卖出房产的,那么这一类我们也把它规避为逃避压力的,只不过他的压力不是城市给他的,是急于用一大笔钱而造成的压力,导致卖出房产。

这里面有一些人最后就不得不离开一线城市,回到或者去到一些二三线城市生活,那么在卖出一线房产离开的人里面,还有一类人是追逐理想,包含那些在很早的时候有去国外打拼理想的。

比如说在90年代中期就有一些人卖掉了北京城里面的四合院,拿了几百万去国外打拼,一般都是去欧美。

我曾经听到我一个人三百万卖了一套四合院,那么在欧洲奋斗了20年,大概也赚了好几千万,想老了以后,叶落归根,再回到自己的四合院去住,一打听四合院当时的价格比他在20年在国外赚的钱还要多,也就是说他300万把四合院卖掉以后,在国外转了一圈买不回来了,虽然他也奋斗了20年,这种真的是比较惨。

还有一些在国内追求理想的,比较有名的,就是卖掉了北京上千万的房子到大理,在洱海边上开了一个民俗,最后发现民俗并没有想象中那么美好,于是想回到北京又回不去。

网上还有一个很著名的例子就是在2016年年初,把他116平米以40万买入的一套房子,在500万左右的价格卖掉了,然后揣着这500万回去照顾老人,然后盖的房子,把这些钱又存到银行做理财,想过一个财务自由的生活。

但是北京的房价大涨,他的房子从500万涨到了将近900万,仅仅一年时间,他这个时候心里有点不舒服了,又去反思自己这件事儿,发现也不适应在这个小城市的生活。如果再想就业,由于没有互联网这个行业也没有办法去就业等等的很多原因,他又不得不回到自己的小区买了一个更小的房子。

从卖出一线房产到二线和三线生活的例子里面,我们很难找到非常成功的,这里面一个很重要的原因是什么?

很重要的原因就是一线的房产它不仅仅是房子,它还有附加值,包括城市的各种各样的资源,各种各样的便利,还有各种各样的圈子。

而且更为关键的一点是一线城市的房产过去一直在涨,未来大概率还会持续上涨。

所以有一个问题问得特别好,如果你知道你的房子卖掉以后,房价还能翻一倍,你还会不会卖?

你拿这个问题来问问自己,而卖掉以后房价还能翻一倍的城市,一线的概率要大得多。

所以我们说在一线生活或者说买一套房子,其实是需要几代人的努力的,如果在某一代人选择离开或者退回,他的后代想再次进入难度是非常大的。

关于卖掉二线进一线和卖掉一线去二线这件事情应该怎么看?

网上有一句话叫“一二线留不住肉身,三四线留不住灵魂”。

简单的说就是房价高的地方人可以去,但你买不起房子,房价低的地方你买得起房子,但你又不想回去。

就这件事我们用肉身和灵魂去区别,就会发现其实就是在讲买房与生活,而一线和二线代表的是高能级和低能级。

我们如果把它提炼出来,就是在讲高能级城市和低能级城市的转换到底有没有什么规律?

这个规律我想也比较简单,就是我们把投资和生活这两件事要分开来看。

我们要明白的是买房这件事和生活这件事并不是完全划等号的,在高能级和低能级城市的转换里面,我们其实是有两条路径,一条路径是跟我们的财富传承有关的,也就是所谓的买房,还有一条路径是跟我们的生活有关的,也就是我们在哪里去生活。

大部分人把这两件事会混为一谈的,他们认为我就在这个城市买了房,我才能在这个城市生活,或者反之,我在这个城市生活就一定要在这个城市有房。

这是我们中国人大部分人所拥有的理念,如果你把两者统一起来,你就会发现有很多地方非常难以决策。

但如果你把两者能够分开,你就会发现有很多事情就很好理解。

比如说从投资角度来看,我们一定要留好高能级城市的房产,因为这些房产在未来增值保值的概率要大得多,并且一旦失去很难再买回,无论是由于资质还是由于价格,自己很难买回,后代也很难买回,所以房产要尽可能的保留在高能级。

拿我们刚才举的大理的例子来说,你在大理去开民宿,真的就需要把自己的北京的房产卖掉吗?你回到老家去照顾父母,真的就需要把北京116平米的房产卖掉吗?你就不能够在回到老家留着这个房产,然后重新开始生活。

同样反过来说生活与房产并没有必然关系,比如说你现在想去一个二三线城市生活,甚至于你想去到一个非常好的景区去生活,你就一定要通过买房这个形式来确认你的生活吗?难道说租的就不是吗?

所以说当你把生活和房产投资分割开来的时候,你就会发现房产要留在一线,肉身和灵魂可以在任何其他地方,反过来也是一样。

如果你确确实实在一线买不起房产,为什么不能够把自己的钱投资在有价值的二线,然后用二线的租金反过来去租住一线的房产,当然你可能会贴一点钱,但是一样可以让你的肉身留在一线,可以享受到除了学区以外的,包括交通、商业、医疗等等其他的配套。

只有教育配套确实难度比较大,但是由于你没有回到二三线,其实你的事业的发展,你的生活的便利就是等同于在一线。

所以我个人一直非常提倡住投分离的这种理念,就是自己把资产一定要买在最好城市最核心的地段,但是你自己在哪里生活,那是遵循你的内心的。

你认为在哪里生活最好你就在哪里生活,如果你的资金非常的充足,就在你生活的地方买一个还可以的房产,如果不充足,你就去租一套房子去住,又能怎么样?

我觉得不要把房产和自己的事业生活画上等号或者捆绑起来,事业和生活是遵循于内心的,而房产是遵循投资规律的。

以上为正文,来自六土

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