北漂如何买天津学区房?市内六区最低门槛总价100万

真实买房计划 · 2020-09-18
这是一份天津购房指南

编者按:本文来自微信公众号“真实买房计划”(ID:Hifuture_life),作者:赵晓丽,36氪经授权发布。

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当我们越来越长大,会面临三个最大的问题:买房安家、子女教育、父母养老。这些问题对于二三线城市生活的年轻人还好,对于没有京户的北漂人来说,工作几年后,子女的教育问题成为迫在眉睫的最大问题。

北漂子女在北京的读书、高考,很多时候即使有钱也不能解决。

因此近两年来,身边有越来越多的北漂朋友们开始去天津落户买房。

尤其是天津人才引进政策启动后,根据网上数据显示,从2018年5月天津启动的“海河英才”开始截至今年4月底,累计引进“海河英才”26.9万人,平均年龄32岁,其中本科以上学历的超过74%。

北漂去天津落户买房有哪些优势?

在北京,对于非京籍的孩子读书,即使能顺利读到高中也要返回原籍所在地高考。一部分人会在北京读国际学校至高中毕业出国留学或者回老家读书两个选择。但是国际学校每年学费价格昂贵不是很多家庭能承担得起。回老家也会面临高考竞争更大压力,尤其是来自河南、山东、四川、广东等高考人口大省。

为了下一代教育,于很多无户口的北漂来说,能够落户天津是一个不错的选择,解决孩子北京入学难不能高考问题,甚至能够改变孩子的高考入场模式,同时也能保证家长在北京工作。

而且天津以高考升学率高著称,教育资源非常好,被称作是高考的天堂:2020年,天津一本上线录取率为30.50%,仅次于北京、上海,排在全国第三。再来看2016年-2019年各省市一本上线率,天津也一直排在前四,并且天津高考人数相对其他省市也少很多。

2016年-2019年各省市一本上线率

如果因教育而落户天津买房,该怎么买?

天津的整体规模包括市内六区,环城四区还有远郊的五区。市内6区:河西、和平、南开、河北、河东、红桥;环城4区:西青、北辰、东丽、津南;远郊5区:武清、宝坻、静海、宁河、蓟州;滨海新区。

天津市内有五所高考升学率高的学校,天津人把这几所高中称为“市五所”,分别是:天津一中、耀华中学、南开中学、实验中学、新华中学。这几所学校升学率几乎都是100%,而这五所高中是市内的高中,大部分只在市内六区招生。虽然郊区也有指标,但是名额相对少。

买房,首选市内六区

也就是说,天津市内六区在中考的时候算是一个大学区。市内六区的孩子可以任意选择市内六区的所有高中。

想考这几所学校,首先需要上个市内六区的初中。天津升学制度是:市区幼升小是单校划片,每个房子对应相对固定的公办小学;小升初为多校划片,每个公办小学对应所属学片几所初中,但具体摇到哪个不确定。初中升高中是统一考试,分高者具有市内六区选择好高中的优势。

根据天津的小学划片入学,所以学区房就是孩子能够进入一所好的小学的门票,只有上了好的小学,才有可能上好的中学,好的高中考好的大学。

关于天津市内六区的房子,我们得知,新房比较少,2019年市内六区占全市新房仅5%-6%。而且价格比较贵,所以买房大部分都要考虑二手房。根据链家网当前的二手房数据,目前和平区平均单价5.5万每平米、南开区3.2万每平米、河西区3.4万每平米、河北区/河东区/红桥区分别是2.4万每平米。

很多在天津买房的购房者或许现在还只是未雨绸缪,现阶段买房只能闲置或者用来出租,买房也要看该小区的出租价格,和小区周边的交通、配套、以及房子的户型楼层状况。天津租房大概多少钱?我们和平区的一小区为例:根据网上显示,一室一厅30平左右的房子出租价格是每个月2000—3000元。

图片截自链家

在这里提示,在天津买房需要注意一点,天津有很多公产和企业产的房子会相对便宜一些。但是不建议购买,因为这种房子产权纠纷多,有的能落户,有的不能,公产房需要全款购买。

市内六区学区房分别需要多少钱?

01 和平区

根据天津城内六区的房子均价,可以看出和平区的房子与北京当前刚需房的价格不相上下,如果在学区的基础上加上居住的需求,没有100万左右的首付在和平区很少能买到满意的房子。

因为占据了整个天津的最优质资源,和平区对应的大部分为学区房。而且和平区的房子也是最不会贬值的区域,在市场好的时侯涨价涨的最快,在市场不好的时候最抗跌,甚至还有可能上涨。

和平区学校统计

对于有足够资金的购房者来说,来天津买房最佳的选择就是和平区。最低多少钱可以在和平区买一套学区房?

和平公立校分为三个学区片,其中一片的耀华、二片的一中、三片的二十中,是区域传统意义上的老牌重点校。

“一片”耀华中学周边,以对应的鞍山道小学为例,鞍山道小学也是天津市重点小学,周边对应的社区有:静园社区、庆成里、福缘里、信德楼、四箴北里等几十个,多为八九十年代的老破小,总价格在200——300万的不等,当然也有个别单间在100多万的。

“二片”的一中周边,以和平区岳阳道小学为例,岳阳道小学是公认的和平重点小学,老牌名校、口碑很好。因此周边社区房源少而贵,有福林里、安庆里、云成里、庆合里、永定里等26个社区,一居室到三居室的房源300-500万。

“三片”的二十中周边,以堪比岳阳道小学师资力量的昆明路小学为例,昆明路小学周边社区更是稀缺,多以企业产为主。也有金泉里这样的老破小住宅,30平米左右的一居室老破小在总价在300万左右。当然也有总价500-1500万的这种犀地豪宅,可以兼顾居住改善功能了。

而且自2015年开始,和平区在热点或学位短缺学区所涉及的学校实行“六年一学位”制,即同一住房地址自用于登记入学之年起,六年内将提供有限学位,就是说一套房产在6年内,只能有1个直系子女就近在学区内入学,二胎除外。

02 南开区

南开区房价整体比和平区低一些,而且有一定量的新房,新房单价在4-6万多每平米。但是临近学区的房子多集中在二手房社区。南开区比较好的中学有:南开中学、天津中学、四十三中、109中、南大附中、天大附中、三十一中、二十五中。尤其南开中学、天津中学是市直属重点校,而这两所中学对应的小学比较多。

南开区学校统计

南开区学区划分为北片、中片和南片,北区集中优质教育资源比较多,学区房也比较贵。以南开区顶级的小学中营小学为例,学区房价格大概在45000-55000元/㎡。尚佳新苑、龙亭家园、熙园新居等偏刚需的住宅,一室总价能控制在250万-300万,两室都在300万以上;富力城户型稍大、更加改善,适合经济实力较强的客群,主力户型总价在400万以上。

南片区的小学学区属性不强,退而求其次的是南开中心小学,属于后起之秀,周边老社区较多,怀庆里、佳音里、龙德里、紫光苑这类老破小,30—40平米的一居室的总价格在200万以内,50平米以上的两居室在300万以内。当然也有金融街融府、仁恒海河广场这样的次新改善房源,总价格500万起。

03 河西区

河西区分为三个学区片,其中一片区整体小学生生源比较好,其中台湾路、闽侯路、上海道3个小学为市重点小学,周边学区房置业热度相对比较高。

河西区学校统计

首先看台湾路小学,是一个非常低调的老牌重小,以“小班教学“模式著称,管理严格、教学质量高,口碑一直不错。同样对口的学区房也比较稀缺,在解放南路、台湾路、台儿庄路、宁波道这几个区域。多为八九十年代的老破小,单间也在10万元左右一平米,也有大部分公产房和企业产。

闽侯路小学学区房价格在130-370万之间,单价在4-5万之间,价格高但是周边社区会更多一些,多为老破小,如孚德里、敬重里、浦口东里、广田里、福至里。当然也有在100万以内的西楼北里这样便宜的房子。如果有足够的预算,考虑到居住改善,可以选择富邦花园、白楼仕嘉,基本500万起步。需要注意的是,40年产权的公寓不在闽侯路小学招生范围内。

最后看上海道小学,上海道小学学区房,集中在友谊北路校区的西南部,例如向荣里、文静里、新闻里、湛江路新村、元兴新里等一室总价120-250万,两室总价160-300万。稍微新一点的房源比如亚中花园,一室总价190-290万,两室总价400-420万;还有个泉龙公寓,基本都是大户型,总价千万起步。

04河北区/河东区/红桥区

虽然,河北、河东、红桥因为在教育实力相比较上三区弱一些,但是属于市内六区,享受同样的中考报名“市内六区整体锁区”的政策,在价格上会低于上三区,所以这三区域也是外来购房者的学区房选择地。

河北区有三个比较好的小学,分别是昆纬路第一小学、河北实验小学、育婴里小学,这三个小学所对应的房源中,昆纬路第一小学对应的房源比较热门,均价在3万左右。而河北实验小学和育婴里小学对应的房源相对低一些,100万的总价能买到一室一厅的老房子。

河北区学校统计

河东区比较好的小学是河东实验小学、河东第二实验小学。河东实验小学有韶山校区和翰澜校区。韶山校区对应的房源有嘉华里,嘉华新苑,顺泰公寓,卫国道晓德里,单价在3万左右,以嘉华里为例,在链家官网搜索,2室1厅 68.49平米的一个两居室报价在258万。最低一室一厅42平米总价报价100万。而翰澜校区对口房源有晨景花园,晨光楼,彩阳里,大通花园等。最低总价60万以内能买到20平米晨光楼的一居室,但是这样的房子真的惨不忍睹。同样河东第二实验小学周边二手房100万左右可以拿下。

河东区学校统计

最后来看红桥区,红桥区的公里优质小学有两个:红桥实验和师范附小。红桥区在交通上有一个优势,就是离天津西站比较近,天津西站也是通往北京高铁次数较多的站点。

再看看该房价,两所学校所对应的房源均价在2-3万,天津师范附属小学对应的房源有水木天成、龙禧园、燕宇新城、西河名邸等,水木天成也是比较热门房源。红桥区实验小学对应的房源有福源公寓、正东公寓、胜灾楼等。

红桥区学校统计

其实,天津还有一个比较著名的中学,那就是武清的杨村一中,在几年前,武清是北漂人比较热衷的买房区域,从北京坐高铁20分钟左右就能到达,而且房价相对北京便宜很多,很多北京刚需购房者将第一套房子买在了武清。

在价格上,围绕杨村一中,对应小学的均价在3万左右,与市内河西区域的房价不相上下。比如熙和园、富力尚悦居、莱景园这些小区。但是具有优势的是,这些二手房房龄比较新,多为2010年以后的房子,小区的居住环境更是优于市内六区的房子。

整体来看,在天津买学区房,还是看购房者的财力,但是在天津买一套学区房的最低门槛也是100万。如果购房者在30多万的首付,100万总价的预算,通常买河北、河东、红桥区多一些,而且没有太多可以挑选的房子,勉强天津学区房上车。

如果在60万以上首付的财力,200万以上总价的预算,可以够一够和平、南开、河西上三区真正的学区房,当然这个预算也是基本在该三区上车。真正舒适一些需要总价500万起步,在北京也能买一套相对舒适的房子了。

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