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马云的天猫好房?我真不看好的10个理由

未来城不落 · 2020-09-17
将来苦逼的购房者和开发商!

编者按:本文来自微信公众号“大伟看楼市”(ID:zdw123zdw123zdw),作者:张大伟,36氪经授权发布。

基本都昨天好多房地产大佬又井喷站台了,这次是易居和阿里的合作发布会。结果新闻里面铺天盖地的说贝壳的末日到了,转眼资本市场给了这些媒体一个大耳光:

贝壳股价创了新高。可见资本市场根本也没看懂易居的发布会。伟哥简单的从旁观者角度不专业的聊聊这件事:

首先:伟哥肯定不是贝壳粉

但从市场角度看,本来就已经基本垄断的贝壳在打通了融资渠道上市后,在市场层面已经不可能再有竞争,除非将来出现因为开发商感觉渠道费苦逼或者购房者感觉中介费苦逼而闹来雷霆雨露、政策打压。

否则,其他所有企业只能在区域市场做做影响力了,全国性的中介企业只剩贝壳了。

寡头垄断市场,少数企业在某种产品的生产中占据很大的市场份额,该行业的进入壁垒较高。此类行业结构企业估值较高,若企业能依赖技术门槛,形成一定的垄断地位,则很容易获得投资。

其次:规模完全不对等的合作。

阿里是数万亿估值的庞然大物,易居市值150亿,如果说阿里收购了易居我觉得还让人有点信心,花20亿级别的投资,对于阿里来说,连战略的边都算不上。

第三:阿里的角色是什么?

阿里当然是世界级的互联网龙头,但阿里想干什么和阿里要干什么完全不是一个概念。

2019年,阿里有3次大额度投资:阿里巴巴集团以43.59亿元人民币投资红星美凯龙,20亿美元收购网易考拉,总共146亿让阿里变成了申通快递的实际控制人。

所以昨天和易居的10亿20亿的合作金额,对于阿里来说,完全谈不上战略,天猫好房是阿里占绝对控股。

第四:文字游戏:收入100%补贴购房者

天猫好房至少在未来3年内不赚钱,所有收入100%补贴购房者。

这其实就是一个文字游戏,收入与收益完全是两码事,所有收入都补贴,那么意味着严重亏损。

第四:都打着房源系统的幌子干承包商

贝壳的“ACN”,易居也想打造ETC,表面都是学的美国的MLS。

但在中国特色和美国存量时代不一样,其实都在比对开发商的收割。所以贝壳在过去一年无心插柳,在新房渠道市场开了花,一方面,链家在二手房能够养活自己的城市基本已经垄断,基本也就全国只有10个城市左右。

其他城市之前都是依赖资本扶持,但随着过去一年多渠道的打通,贝壳的重要性出现了,从开发商手里打包房源包销,一方面满足了开发商降价走量的需求,另外一方面,做大了GMV。拼大了市场估值。

贝壳2017年至2019年,新房交易服务在当年总营收的占比分别为25.2%、26.1%和44.1%。所以这对于所有行业从业者来说,肯定都是巨大冲击,但对于也一直在讲这个故事的易居来说,冲击肯定最大。

第五:为什么互联网思维绝缘房地产思维?

1:房地产是看供给,房东牛逼。互联网思维是看需求,用户为王。

房地产看地段,好地段再差的产品也值钱,所以以北京为例,四环内的限价房烂户型依然抢光,而六环外的神户型依然鬼要。

互联网发展这么多年,唯一没有彻底颠覆的是金融和房地产,虽然现在支付已经手机化,但是房地产市场看政策的趋势依然不变,房地产满足的是投资需求,而不是刚需,所以大数据对于房地产无效。

大部分互联网大数据都是基于消费而建立模型,实际消费能力与投资能力完全不对等。

2:房地产的最大成本是土地成本、税费、建安、财务成本,营销占比非常小,房地产是吉芬商品,越限价的地方越不需要营销,房地产营销靠天吃饭,严格来说没有刚需。

3:互联网思维对于降低房地产拿地、建安成本毫无影响,互联网思维也基本影响不了获客成本。

4:房地产的数据总结意义不大,就好像易居的丁博士依赖网签数据预测了十几年,预测准确率为零一样。房地产思维目前看,主要还是依赖经验不依赖数据,房地产靠老中医吹牛逼居多。

第六:资本市场只认第一

寡头垄断市场,少数企业在某种产品的生产中占据很大的市场份额,该行业的进入壁垒较高。此类行业结构企业估值较高,若企业能依赖技术门槛,形成一定的垄断地位,则很容易获得投资。

第七:贝壳还有敌人吗?

其实贝壳的敌人只剩自己。能影响左盟主江湖大业的可能只有2件事:

1:房价是不是中介炒起来的

未来的某一天,中介费肯定会涨价,中介费涨价了,那么声讨贝壳、链家才会让左老板头疼。

2:单边代理制度

中国的房地产代理制度是类似媒婆,而严格来说,这好像是原告和被告的代理律师是一个人,所以这种商业模式本身就存在问题,这不是什么真房源就能改变的。未来的某一天,这如果改变,影响最大的肯定是链家或者贝壳。

单边代理与双边代理

中介指在不同事物或同一事物内部对立两极之间起居间联系作用的环节。对立的两极通过中介联成一体。

房地产中介自然也就是撮合二手房买卖双方交易,所以如果你通过中介买卖二手房,签署的买卖合同都是三方合同。

但在国外很少有中介,国外叫代理。买卖双方都有一个代理。代理为了佣金自然就会保护自己服务对象的利益。

但在中国,很奇怪,中介费是弱势群体交,而中介还需要帮助强势一方要求更高价格。

中国的中介从根源上的弊端,就是这个双边代理制,在任何情况下,一手托两家,必然都会损害交易中一方利益,中介作为居间方为了撮合成交必然会联合强势的一方去打压弱势一方。

这是一切中介生意的基本原则和逻辑,你只能讨好有话语权的一方,而互联网中介看似无懈可击的生意模式——降价,在中介行业里毫无颠覆能力。

第八:周老板从来也不是干苦活儿的人

周老板值得尊敬是在资本领域,合纵连横,各路资本市场进进退退,所以这在资本市场意义很大。这么多年,周老板已经在无数个资本平台敲钟多次,赚习惯了快钱,不会耐心种粮食。易居肯定是值得尊敬的企业,但这么多年,也没稳稳的做什么,所以这个阿里合作,也就是今年的热点话题,过2月就没人关注了。

第九:互联网大佬最值得期待有可能颠覆房地产的要等头条了

互联网大佬最懂房地产的肯定是万亿估值的头条张一鸣,头条之前他失败的创业是九九房,头条成功了他也没干房地产。对于互联网大佬来说,房地产一直是鸡肋,都尝过了,都退出了。

其实看这些互联网企业是不是重视房地产,只要看,针对衣食住行这个最重的住行业,给的主管经理人职务就知道了。

第十:苦逼的购房者和开发商

严格来说,最近2年中介已经不是中介了,都在干渠道,如果说链家还是传统中介的话,贝壳已经可以定义为“房渠”了。

易居讲故事的能力那绝对的房地产领域一枝独秀,周老板丁博士,那都老厉害了,但这改变不了业务太轻的事实。绑架不了开发商,特别是易居上市一年多,股价从来没有接近过上市当天的价格。

从未来几年来说,房地产还是一个16-17万亿的新房为主市场,二手房只有5-8万亿。所有资本玩家们争抢的其实很简单,就是开发商的渠道费。而如果只是简单的开发商分包渠道,那么按照大部分项目只有30-50%成交渠道看,点位实际平均不高。

我不看好一个享受卖排行榜的百亿上市公司会有颠覆自己的决心!

未来叠加了资本力量的易居与贝壳未来几个月主战场只有一个,抢包销市场,用高定金包销。这个市场未来一方面,开发商利润只能越来越少,阿里能不能成房地产爸爸不好说,但渠道肯定在很多城市已经越来越像开发商的爸爸了!

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