新的投资风口已经出现,未来十年,买房如何布局?

大胡子说房 · 2020-09-14
跨城地铁的出现,某种意义上打败了空间距离带来的限制。

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子说房,36氪经授权发布。

环一线怎么买房?

这是每篇文章的评论下面,大家经常提到的问题。

一线太贵,让人喘不过气。

三四线买得起,工作怎么办?

于是环一线城市,成为了不少人的心之所向。

“双城生活”在中国已经不是一个新鲜词汇,一天两座城的生活方式成为越来越多人的选择。

但注意,并不是每一个环一线的城市都能买。

对于房产投资来说,环一线最大的价值在于受到核心城市发展红利的辐射,哪里越靠近一线,哪里就越有投资价值。

而跨城地铁的出现,某种意义上打败了空间距离带来的限制。

所以,环一线怎么买房?看有没有跨城地铁!

01

北京—北三县:去北京上班,回河北睡觉

作为全中国面积最大、人口最多的省级区划飞地,贴在北三县身上的标签很多:“睡城”、“环京网红”,无一不折射出它的尴尬;关注北三县发展的目光也很多,但最让人津津乐道的莫过于,伴随着一次次“并入北京”传闻的楼市暴涨都市传说。

一直以来,在产业发展方面,北三县给外界的印象都是:低端无序。

但随着北京加速疏解非首都功能,作为环京产业转移的“第一梯队”,近几年来北三县正在打破这样的印象。

 北三县产业的快速发展几乎是和通州副中心的推进同步的,从 2014 年开始,北三县新注册企业数量就呈现指数级的增长,到了 2019 年更是达到了万级。

在北三县,能看到相比起其他地方更加明显的资本外溢。在吸收外部企业资本投资中,北三县 90%以上的投资都来源于北京的相关区县。

在产业发展上逐渐苏醒的北三县,在“都市圈型”的产业格局上已经初具雏形,产业结构逐步优化。

在 2010 年,北三县的三产占比仅为 34%,到 2017 年已经达到了 46%。整个区域的产业发展格局, 呈现出背靠北京都市圈、服务北京都市圈、配套北京都市圈的“都市圈型”产业特征。

随着北京产业外溢以及副中心功能疏解,大量的人口也开始向北三县流出。

现在整个北三县地区居住着数量庞大的“钟摆人口”,燕郊更是占比高达 80%。

而大量的人口外溢造成了新的问题:北漂们白天在北京上班,晚上回北三县生活,而每天早晨和黄昏,拥挤的跨城公交已经不能满足“双城生活”的需要,对于地铁的迫切需求由此产生。

2019 年 4 月 4 日,北京确定了地铁 22 号线平谷线的最终走向与通车时间。这条线路未来将连接通州副中心,具体走向为东大桥-朝阳路-北京副中心-燕郊南城-高楼南-齐心庄-平谷。

22 号线计划在 2022 年建成,通车后,三河的居民也可以坐地铁直接前往北京市区。

除了 22 号线,未来北京和北三县之间还预计再通两条地铁:

一条是 6 号线东延夏垫,连接通州副中心生活区和北京市政府,是市政府服务线路的核心体现。

另一条是 M101 线路,连接通州副中心和潮白新城的人大项目。

这三条线通车以后都会直通北京市区,更加便利于北漂们的双城生活。

北三县正在不断融入北京都市圈,再加上三条跨城地铁的优势加持,哪怕现在被严限下的北三县,未来房价一定会上涨。

02

上海—昆山,太仓:上海下一站,下一站上海

左手魔都上海,右手天堂苏州,优越的地理位置让环沪很多城市一度对昆山羡慕嫉妒恨。

说实话,上海周边不乏和昆山性质相同的城市,大家都在依附上海,昆山作为承接上海需求外溢的第一站,到底比其他地方好在哪?

答案很简单:距离。

来看看环沪地区的情况:

启东:位于上海正北,邻近崇明区、浦东新区,受辐射偏弱;

太仓:位于上海西北,邻近宝山区、嘉定区;

昆山:位于上海正西,邻近嘉定、青浦、松江,甚至整个上海主城区;

嘉善:位于西南,邻近青浦、松江;

平湖:最南,邻近金山区,弱。

显然,昆山地处上海正西居中的位置,离上海市中心最近,这成就了它对于上海的不可替代性。

昆山也因此成为了环沪都市圈第一条跨城地铁的实现之地:2013 年 10 月,上海地铁 11 号线开通了昆山花桥段:苏州轨道交通 S1 号线,从苏州城区到昆山花桥,与上海 11 号线衔接。

这条线也成为了国内第一条跨省地铁线路和世界上最长的地铁线路。开通以后,从昆山花桥到上海徐家汇,不过 70 分钟。

昆山通了跨城地铁,主要是取决了两个方面的因素:一个是经济发达程度和人口数量,另一个则是与上海的来往频率。

首先来看人口。

按照《上海市城市总体规划(2016-2040)》,2020 年上海人口预计 2500 万,2040 年,上海人口要保持在 2500 万。

也就是说,在上海控人控地的大规划,以及与周边环沪区域楼市价格严重剪刀差长期存在的情况下,上海人口会持续外溢。

显然,周边城市将成为上海外溢人口的承接者。不过,城市的经济水平将直接决定其吸引力大小。昆山多年位居全国百强县排行榜第一名,无疑是最合适的上海外溢人口承接者。

这也使得大量的购房需求外溢到了昆山。在昆山买房居住,去上海工作赚钱,成为人们越来越流行的生活方式。加上地价、房价上的巨大差异,使得昆山洼地效应明显,也成为了开发商和投资者的必争之地。

在各种利好的加持下,昆山现在的房价已经从 2 万起步,已经找不到 1 万以下的新房了。

2010 年,昆山的房价还不到 7000;

2019 年,昆山的房价 19258 元/㎡。

不仅如此,在昆山市淀山湖镇总体规划(2018-2035)草案中提到,未来昆山还会开通轨交 S3 号线。最终走向为苏州市-同周公路-跨淀山湖-盈湖路-上海青浦。

也就是说,S3 号线一旦建成,将会进一步拉近苏州、昆山和上海之间的距离,昆山的重要性将会更加凸显。 

除了昆山,上海下一步也将打通与太仓之间的跨城地铁。

9 月 8 号的上海政府新闻发布会上,政府方面明确了一个消息:轨交嘉闵线将于明年启动建设,计划在嘉定新城主城区设站 4 座,并向北延伸至太仓!

届时,从太仓到上海的通勤时间只需要 1 个小时,使得太仓能更加方便地积极参与“大虹桥”国际开放枢纽建设,也有利于吸引更多人才、资金、产业汇聚太仓。

03

广州-佛山:跨城地铁先行者

说到“地铁跨城”,哪能不提到广佛地铁?

作为我国第一条跨城地铁,实现了广佛之间通勤一小时的广佛地铁,是这两座城市之间的一次“强强联合”。

这条线路于 2010 年 11 月 3 日正式开通,标志色为黄绿色。

数据显示,每天至少有 70 万广州上班族居住在佛山南海,这还没有计算居住在禅城、顺德的广州人。据《2018 年城市通勤研究报告》,广州的跨市通勤人群占比高达 6%,稳居全国第一,其中最大的来源地便是佛山,占比超过了 1%。

如此庞大的跨城通勤人口,广佛地铁功不可没。早在 2018 年,广佛地铁日均客运流量已经超过 35 万人次。

广佛地铁的开通,也给佛山的楼市带来了无尽的想象空间。

从地理位置来说,广佛市区之间的距离还不到 20 公里,比起北上深动辄 30、50 公里以上的距离,广州人到佛山买房简直不要太方便。

加上广佛地铁的开通,这几年也成为了佛山房价升值最快的几年。

从 2014 年开始,佛山一手房成交量便超过广州,连续多年稳居全省第一,今年上半年更以 530 万平方米的成交面积名列华南第一、全国第七。

根据《2018 广佛居住报告》的相关数据,有意在佛山买房的人群中,来自广州的客户就占了 26.6%的比例,广佛地铁沿线的一些热门楼盘,广州客户的比例甚至超过了 50%。

到了现在,佛山沿线房价和广州的差距越来越小,广佛地铁沿线的房价普遍到了 2 万以上,而靠近广州的千灯湖房价已升至三到四万,和荔湾二手接近持平。

跨城地铁的开通,给环都市圈城市的通勤带来了巨大的便利。除了佛山以外,根据广州的轨道交通规划,未来还将把 18 号线延长到珠海,成为首条连接广州、中山、清远、珠海 4 个城市的跨城地铁。

今年 5 月 23 日,在十三届全国人大三次会议广东代表团分组审议现场,珠海市市长就已经透露,广州地铁 18 号线延长线延伸至中山、珠海已进入实质性操作。

04

深圳—东莞、惠州:只是迟到,不会缺席

9 月 3 日,一份来自深圳的地铁规划,让深莞惠三座城市兴奋起来。

根据这份来自交通运输部的文件,深莞惠之间将会实现地铁互通。届时深圳将会把地铁延长到长安、塘厦、凤岗和惠阳。

东莞和惠州,一夜之间出尽了风头。

但与惠州人的兴奋不同,东莞人对这个新闻的反应有些冷淡,新闻出的那一天,他们反而去关心石龙当街烧纸钱的民生事件。

同样的规划,不同的反应,问题出在哪里?

首先,东莞也是个经济强市,有自己的优势产业而且房价也不输深圳关外,自己也有地铁而且条件尚可,地铁目前运营一条在建一条还规划了好几条,早没了对地铁的新鲜感。要说建地铁,东莞人更希望优先建设市内线路,把松山湖、城区、长安虎门都建设起来。而没有地铁的惠州,这一点就差远了。

而且东莞也担心临深地区的离心力问题。像塘厦、凤岗这些临深地区,交通搞得太好,劳动人口都往深圳跑,东莞也不乐意。

而惠州就不一样了,14 号线的到来,惠州人民等太久了。

惠州通地铁,可以说是一波三折。深惠城际从 2016 年提出以来就一直备受关注,但提出来以后过了 3 年,官方只做出过对于地铁规划“暂不实施”的回应。

2018 年,惠州又一次申请地铁建设,但是因为市区常住人口没有达标而被搁置了。

到了现在,迟到的地铁规划终于定下来了,惠州人民怎么能不开心?

关于这个地铁规划,李老师早在 2017 年就已经明确提出并坚定看好。

在李老师一直以来的观点中,在惠州要选对地方投资,必须满足两点:

一是要紧挨着深圳

二是有没有地铁规划,尤其是和深圳之间的地铁直连

所以只有惠阳白云新城、大亚湾西区最靠近深圳的部分区域符合上述标准。

作为惠州最靠近深圳的区域,惠阳直接和深圳的坪山和龙岗相连,到福田的通勤距离也就 50 多公里。

而且惠阳是惠州交通最好最完善的,惠州连接深圳的 4 条高速都从惠阳经过,惠阳坐高铁到深圳北站只需要 25 分钟,压根不比在深圳坐地铁慢。现在加上深惠 14 号线的连通,两城之间的交通也会更加方便,通车以后惠城区到福田岗厦只需要 40 分钟左右。

深圳调控+地铁利好,未来惠阳将迎来大批深圳人在此安家。

要知道,离惠阳最近的坪山现在的房价已经到了 4 万,而惠阳现在均价不过 1.5 万,一旦 14 号线落地,被深圳高房价挤出的“刚需”甚至“投资需求”都会涌向惠州,惠阳的区域价值必然迎来井喷。因此,还在考虑要在惠阳买房的朋友们要加快脚步,不要错过这个房价的窗口期。

05

对于投资而言,环一线能受到一线城市发展红利的辐射有多大,其中的关键在于交通。

谁能缩短到核心城市的通勤时间,谁就能尽揽核心城市的外溢需求。交通越快,到达核心城市的时间成本越小。

更何况,就现在的城市发展格局而言,都市圈化的特征越来越明显,人口流动、就业通勤、空间扩张、产业联系等等,都开始打破城市间的行政边界,而跨城地铁就是事实上的扩容,就是环一线买房价值的体现。

所以,大家去环一线置业的时候也要认准一点:非地铁盘不买。

愿我们未来到环一线买房,都能坐上跨城地铁。

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