长租公寓怎么就沦为爆雷潮的P2P了

未来可栖 · 2020-09-03
倒下的“尸体”,会不会让行业走得更远

编者按:本文来自微信公众号“未来可栖”(ID:hifuturecity),作者:王露。

16家,是长租公寓在2020年上半年留下的“尸体”数量,而且这个数字还在攀升,并加速。

8月27日,杭州长租公寓友客爆雷。

8月29日,杭州又一家长租公寓巢客跑路。

8月31日,上海岚越宣布资金链断裂,经侦已介入调查。

5天之内,有上万人因为“爆雷”可能面临无家可归。

爆雷,原本指P2P网贷平台因逾期兑付或经营不善问题,未能偿付投资人本金利息,而出现的平台停业、清盘、法人跑路、平台失联、倒闭等问题。

P2P密集爆雷潮过后,长租公寓成为出现“爆雷”频率最高的行业。

曾被视为“风口”,并有政策加持的行业,如今让一批租客、房东谈“租”色变,整个领域进入信任度最低的阶段。

1

“你看中别人的利息,别人看中你的本金。”一句话道破了P2P行业遍地“雷区“的本质。

长租公寓的“爆雷”与之异曲同工。你看中了平台的便捷和低价房,他看中你的现金。

无意苛责租客,普通人只知道掏钱购买服务,越简单越好,本不必理清所有商业逻辑。但现实总是如此残酷,混乱的市场逼迫每个消费者去成为专家或调查员。

据钱江晚报报道,杭州友客公寓去年6月份注册成立之后,在杭州市场“高价收房、低价出租”,用亏本模式圈房圈租客,最后拿着租客的租金跑路了。

两天之后,杭州巢客公寓也跑路了,涉及的房东和租客预计超过万人。

“高价收房、低价出租”这一看上去匪夷所思的经营模式,但在互联网“羊毛出在猪身上”的逻辑下却成为一种新的商业模式被复制到长租公寓领域。

一些创业者把长租公寓当作一个稳定的“融资途径”,用优惠引诱租客“付长租”,再向房东“付短租”,通过账期的时间差打造自己的小金库,然后用这些钱来做其它投资。

一些长租公寓品牌引入第三方金融平台,将模式包装得更为复杂,把租客租金打包成“资产”,抵押给非银金融平台,包装融资之后用来扩张或者做别的投资。

还有一些长租公寓品牌整栋租赁物业之后,进行包装之后,通过“增值”和“减值”经过多次关联交易,把利益输送给自己的“老鼠仓”。

因为有租客的现金流做保证,长租公寓逐渐“雾里开花”。

2

长租公寓是一个进入门槛很低,天花板很高的行业。但因为门槛不高,吸引着房地产、互联网,以及大量“淘金者”进入这个领域。在行业快速崛起的时期,仅深圳2017年就有超过200家长租公寓企业注册成立。

大企业进来了,创业者进来了,资本进来了,“会讲故事的人”也进来了。喜欢刷信用卡的年轻人被盯上了。

行业内的企业在极短的时间内快速壮大,它们的发展速度远远超过了市场本身的增长,开始有人吃不饱,空置率上升,风险聚集;也开始有人高价抢房,想通过快速规模化制造护城河,给投资人一个满意的数据。

在“抢房”价格战之后,2018年、2019年租赁市场租金下降开始出现在越来越多的城市,一些长租公寓又开始打租金价格战,甚至出现“高进低出”的现象。

为了弥补亏损缺口,有的企业跳出合约之外“逼迫”房东降价,有的企业则玩起了财务账期操作,个别没有运营能力的企业则干脆跑路。

为了拿到更多的房源,不惜给房东开出更高的房租。为了抢更多用户,签年付合同降租金也是必选项。为了撬动更多的现金流,现金贷在不动声色中推销给租客。

长租公寓逐渐变成一个“黑洞”,被“劣币”搅乱秩序。

杭州友客公寓跑路之后,有房东才发现,他租给友客的价格是5500元/月,友客转租出去的价格只有3800元/月——每月亏本至少1700元。

而友客在爆雷前一个月,法人代表变更了两次,疯狂成立了8家分公司。巢客曾多次更改公司名称,被指去年爆雷后换个“马甲”继续圈客。表面资金链断裂的背后,是暗流涌动的利益勾连。

到了现金贷、高收低租这一步,长租公寓离爆雷越来越近。更有甚者,做长租公寓为的就是捞一笔快钱,丢下破产的公司和成千上万的房东、租客不管。

3

越来越多的品牌跑路/破产之后,这个行业目前留下一地鸡毛和“不信任”的情绪。

“付了5万多住了4个月就要沦落街头了。”友客的租客李宇说,没想到在杭州能遇到这样的事情,他原来对美丽杭州的幻想都破灭了。

李宇称,他每个月按时交水电费,马桶喷头坏了都是自己修的。在租来的房子里认认真真地生活,到头来却被“教训”了。

租客被卷钱跑路,很受伤,原先希望省事的房东也很失望。

“一套房子往外租,至少有几十个长租公寓的销售来骚扰。”房东叶青表示很无奈。被中介坑过一次后他只想找到真正的租客,但两个月内打来电话的只有“二房东”。

“阵痛期”、“寒冬期”这些2017年就已经套在长租公寓上的标签,被人说了一遍又一遍。真正痛到身上的是那些掏了钱却被扫地出门的租客和收不到租金的房东。

叶青拒绝了十几家长租公寓后,让房子空了快三个月,才通过朋友介绍租给了真正的租客。

李宇所在的几百人维权群,最后变成了房东租客直接对接的租房群。他说,还没有对杭州失去信心,但应该不会再住长租公寓了。

4

从去年7月起乐伽公寓、鼎家、国畅、喔客、德寓、中择房产,加上如今的友客、巢客、沃客等多家“倒掉“的长租公寓总部都位于杭州。据不完全统计,全国爆雷的长租公寓中,杭州地区爆雷的数量占到了1/3。

巧合的是,当年的P2P爆雷,杭州同样是处于风暴旋涡。

这座城市相对开放,有不断涌入的游客和外来人口,人人做生意的创业基因,以及相对宽松的政策环境,给了新生事物更大的可能性。其中包括互联网行业,也包括P2P和长租公寓。

2019年末,杭州全市常住人口突破千万,而杭州二手房均价涨到了35896元/㎡,仅次于北上深,在高房价面前,很多人来到杭州第一课首先是从长租公寓App上看房开始的。

长租公寓在杭州一度发展势头猛进。2018年在杭已开业套数在100套以上的集中式长租公寓有近五十家,共约11000套房源。

随着不断有长租公寓倒闭,杭州市房管部门接连发布市场监管政策,以稳定预期。从8月31日起将长租公寓企业的相关租赁资金均需缴入专用存款账户管理,并最快在9月底公开公示租赁企业白名单——这或将是“爆雷”企业的最后大限,希望杭州不再让年轻人失望。

信任和博弈是经济学的基本功课,商业模式要建立在契约精神的基础上,这是现代社会保持秩序和发展的基础。

如果“劣币”不被及时出清,在只有博弈的市场环境中,没有企业能走得更远,最终所有人都会成为受害者,这种情况在食品等行业也出现过,踏着“尸体”及时、有效地重建,才不至于让行业失去信心。

(文中出现人名均为化名)

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