中国城市经济的奇迹,有着另一幅面貌

大胡子说房 · 2020-08-31
千灯湖的命运在广州人手里

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子看湾区,36氪经授权发布。

千灯湖的命运在广州人手里,北滘却能掌握自己的命运,而佛山新城,却注定是佛山人的新城。

佛山,被各种规划和新城“霸屏”,可惜雨露不能均沾,人造的机会越多,挖出的坑也就越多。

上篇提到,佛山由于种种原因,导致了当下各区独立发展、遍地概念开花的状态,经济面虽然不差,但是难成大气候,基于此,佛山房产的核心逻辑,靠自己,更得靠广州。

当然,佛山本身也意识到了这点,正积极向广州靠拢,佛山五区都有规划地铁线路,除了连通各区之外,未来佛山还可以通过换乘站直接前往广州,编织一个密集的大城市网络。

这一刻的佛山房价非常扁平化,均价1万出头,只有千灯湖板块突破3万,核心原因是靠近广州,所以广佛同城下,当下投资佛山,切记一点:靠广州才有价值。

但靠近广州的区域和板块众多,如何选择呢?牢记以下三点:

1、越近广州越有价值

2、自身产业要强

3、当下价格无透支

遵循以上三点投资逻辑,我们看看各区的一个基本情况。

佛山的发展动向,基本以强核心、多组团的方式,向广州靠拢。

先看经济强区顺德:

顺德区的发展呈点状分布,每个镇街彼此相连又相互独立发展。

重点规划有北滘新城、陈村新城和佛山新城三个新城,还有一个大良容桂组成的城市副中心,除了有概念规划,这几个镇街也是靠近广州的第一圈层,其他如勒流和伦教,也近广州,但没什么概念规划,缺乏卖点、光芒被大良、陈村、北滘所掩盖。

顺德的三个新城规划中,最有价值的就是北滘新城。

因为产值最强,北滘目前有2个世界500强企业、11家上市公司、还有100多万方企业总部经济商圈,强大的产业带来的自然就是庞大的中产人群,大批企业高管、富裕的私企老板,撑起当地的房价根基。

10年前北滘房价仅5909元/㎡,2019年房价22416元/㎡,涨幅高达279%,甚至比千灯湖涨幅还高。

因为和千灯湖房价靠广州客支撑不同,北滘有庞大的本地客户支撑,7-80%的房产基本被本地人消化,整个佛山中,北滘是唯一能靠着自己本事房价能站到2.2-2.8万的板块。

依靠美的总部和碧桂园总部,北滘不仅产业造血能力极强,配套也极为完善,北滘中心区连着4-5个大型商业广场,还有北滘图书馆、北滘文化广场、北滘公园、儿童水上乐园、新活力体育中心等文体,还有一系列教育配套,文体区、商业区、教育区,规划得有序且完善。

(北滘美的置业广场)

考察过那么多城市,就连一线城市的区都无法看到如此密集且完善的配套。

走在北滘新城,道路两旁都是高楼林立,整个片区都是新建小区,这也是北滘新城最大的优势,没有民房,不像陈村和大良,一边是2万的新盘,一边是绵延一片的的小平房,走出小区,就好像走进城中村。

(北滘写字楼)

比起靠广州刚需外溢撑起来的千灯湖,北滘靠自身产业就能掌握自己的命运,何况还有双地铁交汇,未来可以说通吃广佛资源,一条广州地铁7号线西延段直接连接广州南站,一条佛山3号线连接佛山中心城区。

也就是说北滘未来除了本地刚需接盘之外,还有来自广州以及禅城区人口的外溢,从价格上看,和千灯湖也存在价差空间,北滘地铁上盖的物业也就2.4-2.5万左右,还有上涨空间,所以当下的北滘,是最有价值的。

另外一个陈村新城,最大的优势就是离广州非常近,设有陈村新城站,广州地铁7号线西延线开通后,一个站就可以到达广州南站,真正的广佛同城。

但陈村当下最大的问题是城市界面差,民房多,产业风头也被北滘盖过,北滘和陈村距离不过7-8公里,自驾10几分钟,如果要在这两个板块选择,顺德本地人也更愿意选择产业强、配套完善的北滘新城而非陈村。

但因为靠着广州的优势,当下陈村的价格也已经突破2万,在2.2-2.3万左右,比北滘房价略低,但价差不大,只能满足选筹标准的一点,近广州,投资价值不如北滘大。

下一个则是这些年热度很高的佛山新城。

佛山新城是佛山市在顺德乐从拿下的地块,本来是想通过“强中心”的战略打造广东的工业服务示范区,可惜发展了10几年,基建是修的非常好,滨江湿地公园、佛山公园、露天泳池、佛山国际文化演戏中心都已经投入使用,写字楼也在密集建设中,但此刻就是房多人少,缺乏人气。

加上佛山新城距离广州南站都要23公里,而价格又因为规划已经去到2-2.2万,和陈村差不多,但又比陈村缺乏地段的优势,广州人外溢也不会舍近求远,居住环境是不错,但基本靠本地人接盘,只能是佛山人的新城,投资角度溢价能力有限。

最后一个可以关注的是大良容桂组成的城市副中心,以组团方式联合谋求发展,大良作为顺德传统中心所在地,还是有优势的,主打产业是新能源汽车小镇、清华科技园等高端产业载体,规划还有顺德欢乐海岸,但劣势是短期和广州的联系主要靠肇顺南城轨线,不如地铁来得快速,大良是顺德老中心,城市界面不如北滘新城和佛山新城好,也缺乏高端配套。

当下大良容桂板块虽然有概念,但兑现周期长,当下新房1.1-1.4万,基本也是本地人的市场。

南海

南海区凭借着千灯湖金融区一跃成为佛山的CBD,千灯湖板块可以说是佛山市的名片,也是当下房价的制高点。

南海的优势简单用三句话总结:

1、金融产业

2、距离荔湾区直线距离不足5公里

3、城市界面最好、配套成熟,人气足

高端的第三产业、距离广州荔湾区近的地理位置优势、加上商业配套和公共配套的完善,辅以广佛线的开通,千灯湖成为了广州人的千灯湖。

早期凭借着和广州的价差空间和交通的便捷性,千灯湖片区80-90%的房子基本被广州人买走,广州人的强大购买力也直接体现在房价上了,现在千灯湖片区除了保利天悦,已经没有新房在售,而且价格已经去到4万以上,其余二手房普遍在2.5-3.8万不等,高品质盘在3.2-3.8万左右。

所以现在千灯湖片区哪怕是整个佛山最有价值的板块,但价格已经站在高位,从投资角度来看,千灯湖片区已经很成熟了,缺乏想象空间,投资暴击的空间也不大。

但依靠千灯湖板块外溢,有一个地方值得关注,那就是沥桂新城。

位置位于大沥的南部,靠近千灯湖D区,只和千灯湖金融区隔了一条河,千灯湖目前没有可开发的土地,扩容之路势在必行,千灯湖扩容之后,这个板块暴击的机会最大。

该板块也是大沥房价最高的片区,现在2.5万,和千灯湖还是存在价差,值得长持投资。

南海还有两个板块可以关注,一个是三山新城,一个是以狮山-罗村组成的大狮山板块。

三山新城地处千灯湖、芳村、白鹅潭三大经济圈交汇处的区域,主打广佛中心地区产城融合的新型滨水居住社区,号称要做下一个千灯湖片区,产业也十分强势,以高端创新集聚区为主,交通上可以直接通过奇龙大桥-魁奇路东延线连接南海,直达广州南站。

所以这个板块也有价值,后势很强劲,但千灯湖的成功并不容易复制,这个板块还需要长时间孵化,当下房价在2.3-2.5万左右,投资兑现周期需要等待。

另外一个狮山-罗村组成的大狮山板块,地理位置上不属于广州人外溢的第一圈层,但作为佛山中部的一个超级镇,大狮山的产业实力还是很强劲的,有100多家大型现代化先进制造企业,交通上是依靠佛山西站的利好辐射,但劣势属于环广第二层,离广州较远,也基本是本地人市场。

房价上的体现也很直接,当前大狮山房价在1.8-2万之间,相比环广区域的第一圈层,狮山板块出现明显价差,预算实在有限,大狮山还是个不错的选择。

禅城

禅城是佛山的主城区,和大多数城市的主城区有一样的问题,配套成熟,但城市面貌老旧,可开发土地不多,新增供应主要来自旧改,而居住人群以老佛山人为主,楼市需求基本以本地人为主。

老城区的第二个问题就是已经很成熟了,房价也相对稳定,可想象的空间收窄了。

房价靠近市中心的房价越高,普遍都在2-2.5万之间,也属于环广第一圈层,祖庙、石湾板块也是广州人会选择的,但不是主流。

禅城的居住氛围还是不错,和广州同属广府文化,考察期间在售楼处还是能听到许多说着流利粤语的阿姨们去看房,且都是本地老佛山人。

三水

三水炒得比较热的概念就是三水新城,佛山各区独立发展,最值得诟病的就是,每个区都不缺概念,也几乎每个区都规划新城,但人造的新城,暴露出来的坑也很多,三水新城算一个。

三水新城其实没太多产业概念,更多是升级老城的配套,打造宜居环境,地理位置上靠近广州的白云区,在交通上主要通过广佛肇轻轨来加强与广州的联系,缺乏强工业的支撑,又没有禅城那样完善的配套,目前新房也就1-1.4万左右,也主要以本地客户为主。

简单来说,就是榜不上广州的大腿,自身也没有强工业支撑,基本是以薅三水人的羊毛为主。

高明

高明离广州就更远了,想傍广州的腿还是挺难的,所以高明的策略也是打算靠自己,搞了个西江新城,打造市政配套“集中营”。

高明花了大手笔去打造人工湖,明湖公园以西还开挖一片新湖域,建筑面积超明湖东,将连通明湖公园与秀丽河,定位是打造一个高尚商住区,让片区更宜居,所以产业方面会稍弱一些,GDP也是全市最弱的一个区,楼市消化也基本以本地刚需为主。

高明的房价也是全市最低的一个区,普遍均价在8千-1万之间,虽然价格低,但不匹配佛山选筹的其他两个标准,也不是个好的投资标的。

最后,当然要给出我们考察后的建议,毕竟不给结论的文章,都是耍流氓。

结合一开始的选筹标准和当下房价上涨空间,我们认为最有价值的板块排名:

一、北滘新城

近广州、产业强、房价仍有上涨空间,三者都满足,此刻的投资价值也就最大。

一个小镇能出两家世界500强企业,简直就是中国县域经济的奇迹。

一个大企业对一个区域的发展往往是颠覆想象的,提供了大量的就业机会,也成就了高薪阶层,对房价上涨有托底的支撑,还能带动片区人气和服务业的发展,给片区带来蓬勃的消费能力,何况还是拥有2家世界500强的北滘。

二、千灯湖、沥桂新城

千灯湖最靠近广州,是整个佛山界面最好的,居住最舒适的区域,但千灯湖的价值也直接体现在房价上了,何况现在片区只有一个新房,且价格已经上4万,以投资目的购买,暴击机会不大,房价天花板很低。

如果是2、3万左右的高品质项目,倒是可以考虑,否则的话建议看看千灯湖D区。

千灯湖D区,也就是大沥南部靠近千灯湖板块的区域,现在房价2.5万左右,和千灯湖片区存在价差空间,只要有价差,就有追涨的空间,投资更有价值。

三、陈村及大良

陈村是有靠近广州的天然优势,大良是顺德老中心,也有产业规划,更重要这两个板块现在房价都比较低,投资门槛低,唯一的问题就是等,陈村等地铁配套,等完善城市基本面,而大良则要等产业转型。

两个区域都有投资价值,只是兑现周期会更长一些。

如果是自住考虑,在哪工作就买哪里,但尽量选择片区内最成熟、生活最方便的区域,尤其要警惕那些根本还不成熟的新城,比如三水工作,应该买更成熟的北江新区,而不是去买三水新城。

佛山考察结束后,车上李老师带着我们总结和复盘,佛山的最大特点是什么,一时语塞。

短暂的思考后,答:当下佛山还是成功的,虽然没有核心,但除了三水和高明,哪里都不算差。

-end-

以上为正文,来自雪莉


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