失落的远征:中国房企出海沉浮录

36氪出海 · 2020-08-30
从一拥而上,到一地鸡毛。

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导语:新世纪第二个十年,各大房企历经数波红利,口袋日渐殷实。在国内已成红海,政策面临调整之际,各房企纷纷扬帆出海。从小幅试水,到鲸吞四海,再到遭遇变局,无奈大举出售资产。中国地产企业在短短数年间,经历了一次宛如过山车般的大起大落。为了还原这一场波澜迭起的出海棋局,我们搜索整理了全网和这件事情相关的好文章,推荐给大家阅读。希望能够帮助大家更深入的了解这段往事。

终于,万达还是卖掉了最后一处海外地产。

2020年7月30日,万达酒店发展发布公告称,将以2.7亿美元的价格出售旗下芝加哥地产项目90% 的权益。早前,万达在2014年巨资购入位于芝加哥核心区域的的地块,并计划在此建设芝加哥第三高的建筑。万达酒店发展表示,出售事项将有助降低集团现有及未来债务,并可加强集团财务状况使集团受惠。

界面新闻

卖掉芝加哥新地标,万达清空了所有海外地产

这次出售是万达海外地产投资的绝唱。十年间,从马德里到悉尼,从洛杉矶到芝加哥,曾经在世界范围内广泛布局的万达,分批卖掉了中国本土以外的每一个地产项目,抱憾离开海外市场。

与此同时,1300公里外的纽约曼哈顿中城49街,原华尔道夫酒店内一派热火朝天的开工景象,那些接待过丘吉尔、宋美龄和玛丽莲梦露的客房和餐室,正在被改建成一间又一间的公寓,一切和两年前并无二致,唯有酒店主人“定国安邦”的野望,换成了“大家保险”的低调。

2008年前后,各大房企口袋日渐殷实。这一代中国地产企业,在市场经济的浪潮中奋力拼杀,又在政策利好下激流勇进。当中国市场大业已成,九州之内塔吊林立后,它们不再满足于门口的蛋糕,一场地产出海的冒险之旅就此开启。从谋定后动的财务投资,到一掷千金的“内保外贷”,再到风云突变,资金链吃紧的窘迫。那些进军海外投资地产的中国企业,见证过楼起宴宾客的辉煌,也体会过无米下锅的艰难。2020年,大部分的地产出海故事都已悄悄结尾,而那些攻城略地的传说,也只在世界的些许角落,留下点点模糊的剪影。

试水:闷声发大财

新世纪第二个10年伊始,中国企业开始有意识地培育一批海外项目。早期,中国房企出海的步伐和手段相对稳健,倾向“谋定而后动”。比如,在2011年至2013年,SOHO 中国的潘石屹和张欣夫妇就通过家族信托,以27亿美元的价格分别收购了纽约港务局长途巴士站办公楼、曼哈顿公园大道广场,以及通用汽车大厦部分股权。当然,这位先行者现在被指要清仓中国资产,这是后话。

资本侦探

别让潘石屹“跑”了?SOHO 中国卖身黑石背后的谋划

而其他大企业对于海外却有更大的憧憬。以万达为例, 2013年,刚刚收购了美国 AMC 影院和英国圣汐游艇公司的万达进军海外地产市场。不同于早前中国企业偏重财务投资的导向,万达决定在伦敦自建自营,打出品牌。2013年6月,万达集团宣布投资7亿美元,在伦敦核心区建设超五星级的万达酒店。“海外从来见不到中国五星级酒店。万达决定做先行者,改变这种局面。”当年的首富雄心壮志可见一斑。

2014年初,王健林在瑞士达沃斯会晤时任英国首相卡梅伦。会谈结束后,双方正式宣布,万达将在英国投资20-30亿英镑,启动一项城市改造项目。通过这一项目,万达将在英国落地多个文化旅游商业地产项目。

赢商网

万达英国再投资30亿英镑 王健林称将收购欧洲一院线

而万达的投资只能算当年中国对外房地产投资的开胃菜,回顾中国企业出海投资地产行业的历程,2014-2015年是不容忽视的关键节点。

猛进:囊括四海

2014年上半年,棚户区改造的大幕还未在中国本土拉开,地产市场历经几年的飞速成长后,出现了一个“市场调整的下行周期”。年初,各地购房政策收紧,多个主要城市房价出现下跌。国内房地产市场的不确定性陡然增加。与此同时,国内一些舆论开始热捧海外投资机遇广阔,法制健全云云。在这种情形下,中国的地产巨头纷纷转向,积极向外扩张。绿地、万科、碧桂园等房企开始在世界范围内一掷千金。这一次出海的中国企业一反先行者的谨慎。越洋代理、收购地标,各种玩法层出不穷。

而作为业内出海的先行者,万达从2014年起正式在世界各地落子。上文提到的芝加哥项目,美国洛杉矶酒店项目,澳大利亚珠宝三塔项目都在这一年相继敲定。而万达集团最耀眼的一笔投资,还是2014年6月对西班牙大厦的收购。

西班牙大厦是马德里的地标,1953-1957年间是西班牙的最高建筑,王健林曾经表示,西班牙大厦的地位相当于马德里的人民大会堂。年中,西班牙大厦被中国人收购的消息甫一公布,对中国依然抱有刻板印象的西方世界瞠目结舌。然而不久后,一家中国企业又一次以豪气冲天的大手笔震动了西方世界。

万达集团

【独家】王健林最新手写工作报告:下半年,万达将在这8件事上出奇招

2014年10月6日,希尔顿全球控股公司宣布,同意将纽约上流社会聚集地、著名的华尔道夫酒店(WaldorfAstoria)出售给中国安邦保险集团,售价为19.5亿美元。消息一出,美国坊间议论颇多,一来华尔道夫酒店在美国颇有传奇色彩,曾经是罗斯福、麦克阿瑟等美国名流经常光顾的场所,另一方面,以19.5亿美元的天价收购一栋酒店也确实吸引了美国人的眼球。

但是从安邦一方来看,收购华尔道夫酒店绝对是名利双收,安邦集团在收购后曾公开表示,“我们收购华尔道夫酒店的消息在整个中国都刷屏了,这就会带来额外的品牌效应和商业机会。”

新京报V房产

4个月、120亿,安邦收购华尔道夫酒店收官

错愕之余的中外民众在一次次刷新三观后猛然发现,中国有实力的地产企业和财团,都把海外当成了扩张的重点方向。根据仲联量行的统计,2014年中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高,达到165亿美元。第二年,各路房企继续发力,戴德梁行《中国对外投资市场报告──2015年回顾》显示,2015年中国海外商用房地产投资总额达213.7亿美元,同比增长41.5%,是2010年全年投资额的6倍。 

自此,中国企业火力全开,成为了世界地产市场不容小觑的重要力量。这一切像极了80年代末的日本,那些年月,日本企业曾经上演过一场疯狂的海外并购,三菱拿下了纽约洛克菲勒中心,日企占据了夏威夷96%的投资份额,美国人惊呼“日本人要买下美国了”。

只是那一次的扩张结果并不美丽。90年代,日本泡沫经济破灭,美洲大陆上耀眼的地标瞬间成了难以出手的包袱。 

折戟:尘归尘,土归土 

中国房企能够在海外意气风发地进击,不仅依托于房企自身实力雄厚。利好的政策,相对宽松的融资渠道都是中国房企在海外能够茁壮成长的阳光雨露。但是,集万千宠爱于一身的中国房企并没有意识到,海外江湖毕竟不同于中国市场,经济制度、文化、政治、民意都在影响着中国资本的盈利水平,那些看惯腥风血雨的老牌市场,未必会有中国企业“割韭菜”的空间。

万达的西班牙故事便没能再讲下去,仅仅两年后,万达就对外出售了西班牙大厦全部股权。持有的几年间,西班牙大厦竟然成为了一根鲠在喉咙的鱼刺。当地政府和民意都是万达无法逾越的难关。万达曾提出拆除原建筑,并原址原样复建,遭到政府的断然拒绝,经年累月的拉锯后,万达对这个项目失去了信心,最终草草卖掉大厦。依据当时的汇率计算,这次投资甚至亏损了2亿元。 

腾讯财经

万达集团拟出售西班牙大厦

自此,万达扩张的锋芒开始收敛。万达的挫折并不是个例。某些在美国开发商业地产的中国企业就经常在拿地时遭遇当地居民集体反对,理由是居民认为住宅区不应大规模建设商业。这种企业意愿和当地政府规划、社区利益出现严重冲突的情况时有发生。以中国的思路拓展国外的市场,确实让企业在发展过程中碰壁连连。

以今天的视角回头看,那一次出海,中企普遍显得急功近利,没有充分的市场调研,也没有了解所在国的法律法规。只有资本开路外加大干快上的指标,这路操作手法,既会让企业盲目估计中长期的收益,也势必导致一些企业为规模不顾一切,搞起了“旁门左道”。 

财新网

特稿 | 洛杉矶“土地爷”和他的中国“朋友”们

与此同时,房企带大量外汇出海,却迟迟没有资金回流。这不得不引起监管方的关注。各家企业出海远航的艨艟巨舰,隐隐约约显出了裂痕。愤愤然“再也不向西班牙投资”的万达,撸起袖子准备把纽约地标酒店改成公寓楼的安邦,还有四处收购的其他中国公司,不同的企业马上就要遭遇相似的转折。

2017年6月7日下午,银监会窗口指导各家大型银行,排查包括万达、安邦、海航集团、复星、浙江罗森内里在内数家企业的境外授信及风险分析,重点关注并购贷款及内保外贷的情况。消息一出,被排查企业的相关股票、债券均应声下跌。

腾讯财经

万达复星海航近期密集表态,出啥事了?

政策转向之下,各家房企面前的世界陡然转变,从买到卖,兴于“内保外贷”政策的中国大腕们终于撑不住了,为了回流现金,从澳大利亚悉尼,到英国伦敦,再到美国洛杉矶,就连一向只入不出的万达也不得已走上了出售资产的道路。

胡润百富

王健林29亿出售加州地块,万达退出海外房产市场的决心毋庸置疑

而2018年2月23日,安邦更是因为存在违法违规行为,被保监会直接接管,华尔道夫酒店的雕梁画栋,顿时显得无比刺眼。国内外政策变化,加上之前的种种积累,各个开发商的困难在17、18两年逐步暴露,地产出海的风向瞬间逆转,原本逐年上升的海外地产投资瞬间腰斩。

根据戴德梁行的数字,2018年中国境外地产投资为157亿美元,同比骤降63%,基本回到了2014年前的水平。 

几乎是在一瞬间,一个空气中弥漫着金钱气息的时代,烟消云散。

凤凰 WEEKLY 财经

中国房企海外投资“大溃败”:海外资产清空,千亿投资归零!

尾声

2020年8月10日,2020年《财富》世界500强公布,中国企业上榜数量首次超越美国,位居世界第一。只是这份榜单里,不再有买遍世界的万达,也不再有鲸吞四海的安邦。

几年前那场近乎疯狂的地产出海大戏,叠加近段时间风云变化的国际形势,让中国人终于认识到,财大气粗虽可以解决很多问题,却不能扭转商业世界的规律,也不能造就一批真正拥有国际地位的强大企业,比起天花乱坠的资本游戏,曾经被人忽视的“技术自主”,才是我们这个民族自立于世界的关键砝码。

钱,不是万能的,终究也不是万达的。

文|金恺悦@36氪出海

编|赵小纯@36氪出海

图|Unsplash

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