买房看颜色最能涨?这张图有点意思

大胡子说房 · 2020-08-27
“我学习经济学是为了不受经济学家们的骗。”

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),36氪经授权发布。

买房套路深,我要回农村。

作为一个没有购房经验的小白,当你踏入售楼处的那一刹那,置业顾问就已经准备好无懈可击的销售说辞、完美的样板间在等着你。

置业顾问拿着激光笔在规划图上圈圈点点,慷慨激昂地跟你吹,项目配建多少所小学和幼儿园,旁边还有几所省一级中学,地铁站开设在小区哪里,周边多少购物商场,多少个规划预计xx年就能落地。

正所谓,挑完产品挑地段,挑完地段挑配套,精挑细选的背后是对举手无悔的热切盼望,毕竟谁也不想吃亏上当,那么选配套的标准,你到底心里有数吗?

可是,你看到的、听到的,都是提前设计好的。这种情况下,如何不被轻易被迷惑?

一个很简单的法子:看规划图。

01

一座城市、一个片区是什么样子,很大程度上就由它的规划图决定。

要清楚,我国的房地产市场受政府的影响很大,这里不是指政策调控,而是指政府对一个地方的经营投入、花费的建设成本,规划不同,直接影响整片区域的房价和升值潜力。

对于我们买房者而言,学会看规划图远比听置业顾问的吹嘘来的靠谱得多。

中介、购房顾问可能会对你吹得天花乱坠,广告五花八门也许会瞒天过海,但是控规图永远不会骗人,规划局一笔一尺丈量测距画出的每一个板块,每一条道路,都是我们买房过程中最真实、最准确、最权威的标准。

那么,什么是土地规划图?

所谓“规划”,一般指的就是政府对城市5年到10年内的土地利用、空间布局、道路规划等做出的指导性政策,就和政府的“十三五”“十四五”规划一样,属于城市发展的纲领性文件,一般在城市规划局的网站就能找到。

土地规划图范围主要有三类:城市总体规划、地块控制性详细规划、项目规划。

通常情况下,政府每开发一片区域,都会相应地绘制一张控规图。

打开百度搜索“土地规划图”,映入眼帘的就是——

可以说是花花绿绿迷了眼。

那么对于我们这些只想买房的普通老百姓来说,规划图怎么看?

很简单——看颜色。

规划图一般都自带图例,里面标注的不同颜色就代表了不同性质的用地类型,而我们只需要重点关注几个颜色:

红色:代表商务、商业用地;

黄色:代表居住用地

棕色:代表工业用地

绿色:代表公园绿地

其中最重要的是红色和黄色,商办用地和居住用地通常都是一个板块中占比最大的两个用地类型,这两类用地的比例,决定了未来这个地块的发展。

原因很简单,我们拿广州珠江新城花城广场来举例:

很明显可以看到,花城广场这一块,中间整个地块全部标红,也意味着这个地方全是写字楼,必定有大量企业入驻和就业人群。而旁边的黄色住宅用地,必然价值上存在不可替代性。

而事实是,这个区域内聚集了广州一大半以上的五百强、金融、大国企总部,而这个地方的房价也是全广州均价最贵的地方。

现在说珠江新城房价贵当然是马后炮,但我们应该清楚的是,当拿到一个区域的规划图时,看第一眼后我们心里就应该有个预期,这个地方板块颜色分布情况怎样,基本上房价就怎么样。

除此之外,我们还要注意一点:

同样是用红色表示,但商业用地和商务用地(也叫商业性办公用地)是有区别的。

一般来说,商业用地主要是用在零售、批发等业态上,而商务用地更多指的是写字楼、公寓用地等等,范围更广,所以含金量比起商业用地来说会更高。

因此,在看规划图的时候一定要注意区分,看看标注的到底是商业用地还是商务用地。

02

对于城市来说,城市规划是它发展的根本。

从规划图看城市,可以从空间规划的角度,大致了解到这座城市的发展情况,搞清楚城市重点发展方向。

而对于买房来说,我们只需要从城市规划图中弄懂:哪里是城市中心。

开发商在拿地的时候,会释放很多的规划利好,砸很多钱炒作区域,对于绝大部分购房者来说,很容易就陷入开发商宣传的美好包装里——

学会看城市规划,哪里是商务区,哪里有什么规划,一目了然。

学会看懂城市中心,才能知道这个城市真正有价值的板块在哪。

比如,北京的城市空间结构是“一核一主一副,两轴、多点、一区”,其中“一副”是新加上去的城市副中心通州,列在“一核”(首都功能核心区)、“一主”(主城区6区)之后,说明通州就是继城六区之后的城市中心,需要重点关注。

再比如,杭州的城市空间结构,已经明确表达市中心有两个主中心——江北的杭州老城区,以及钱江新城和钱江世纪城,即使江北的人对江南再有偏见,也应该知道江南江北的大趋势是平衡发展。

再比如,即使很多人认为深圳的“东进战略”说明向东才是风口,但深圳的城市中心依然是福田和南山,西边要优于东边。

举个实例,我们来看上海中央活动区的布局规划示意图:

很明显可以看到,中央活动区北部黄浦江沿岸一大片红色地块,是整块区域商业分布最为密集的地方。

现实情况是,这个地方囊括了外滩、人民广场、陆家嘴等上海老牌商业活动区,是承载上海金融服务、总部经济、商务办公、文化娱乐、创新创意、旅游观光等全球城市核心功能的主要区域,是上海CBD的核心区。

值得注意的是,从规划图中能看出,中央活动区未来商业发展的一个重要特征,那就是商业沿着黄浦江分布的趋势越来越明显,未来板块的升值潜力很大。

红圈标注的前滩-后滩-徐汇滨江区域,从规划图可以看出,这个地方保留了大量绿地,也是主城区的黄浦江沿线中预留土地最多的。

除了绿地之外,剩下大部分属于商务、商业用地,住宅用地十分稀缺,也说明这个地方未来的规划是建设成为现代化的商业活动中心,既有商业也有绿化,做了很好地结合,房子更宜居稀缺,房价升值空间很大。

而事实也是如此,目前的前滩-后滩-徐汇滨江,是整个中央活动区建设最晚、面积最大、历史负担最轻的区域,也是上海目前重点发展所在,未来将会安排大量重点企业入驻。

而这里的房价也早就闻风而动:前滩某号称“前滩第一盘”的楼盘,三年前开盘时均价67086元/㎡,到了今年,二手房均价已达到134900元/㎡,短短三年涨幅达到了101%。而上海这3年来房价几乎没涨,这里无疑跑赢了上海这个大盘,所以学会看规划图是不是很重要?

03

与看城市总体规划图不同,当我们要具体分析一个板块的发展潜力和投资价值时,通常看的都是地块控制性详细规划图,简称“控规图”。

控规图和城市总体规划图类似,只是范围缩小到某一具体的板块,也更加精准,不仅标注了每块土地的性质,还会标明公园、道路、学校、医院等基础设施。

比起城市总体规划,控规图对我们买房挑选地段的作用更大。

控规图怎么看?

首先,看土地颜色占比。

有些地方红色板块占比大,说明这个地方商业发达、写字楼多,很可能是商业中心。

有些地方黄色板块占比大,那么可能是以居住功能为主,说明这个地方很有可能是刚需市场,如果来这里投资,上涨空间注定不大。

再来看看下面这两个板块的对比,大家就能明白了:

左边这个板块,以黄色居住土地为主,零星分布着几个红色小块。

很明显,这是个以居住功能为主的“睡城”。

而右边这一块,满满的都是商务、商业用地,住宅用地就只有一块,显然就是走商业中心的路线。

如果要买房,选哪边价值更大?

毫无疑问是右边。

买房投资买的是什么——稀缺性。

上面这两张图,都是在广州,左边的是金沙洲,右边的是番禺CBD万博。

从地理位置上来说,两者都离珠江新城CBD不远,金沙洲距离14公里,万博距离16公里,而且金沙洲和老城区荔湾就隔了一条河,在位置上更具有优势。

但实际上,万博土拍现在已经达到3万多,比金沙洲28913元/㎡的房子均价还高,哪个地方的房价成长空间大,一目了然。

为什么?原因就在板块的定位不同。

看控规图就能看出来,金沙洲几乎都是住宅用地,既没有写字楼,也没有工业园区,是典型的“睡城”,加上金沙洲是个岛,和市区隔了一条河,即使位置上更接近,交通拥堵等问题还是拦住了这个地方的价值。

而万博虽然位置上没有优势,但是看规划图中一片红,核心区中只有一块住宅用地,明显的商务中心定位。而事实也是如此,万博商务区中的商业面积还要比珠江新城多,欢聚时代(YY)、携程华南总部等知名企业都驻扎在此。

而区域中这块稀缺的住宅用地,项目单价已经超过6万,商务区住宅的价值可见一斑。

至于金沙洲,并非没有价值,作为刚需上车还是不错的选择,但是如果从投资的角度来看,升值潜力相对会差一些。

04

看控规图第二件事,是看配套。

我们说的配套,包含了内部配套和外部配套两个部分,控规图能给我们提供的是外部配套的信息。

外部配套有多重要?

在生活中,学校解决了孩子的上学问题

商业配套,商场满足了吃喝玩乐的购物需求

交通配套, “地铁房”的价值不用多说

找到想买小区的具体位置,看看周边有没有大型的配套,包括学校、地铁站、公交站、医院、购物商场等。

黄色代表住宅、红色代表商业,绿色代表公园,有些规划图比较细致,还会把中小学的位置也标注清楚。关于地铁、轻轨、高铁的规划,也可以在图例找到,通常用虚线、白色实线来表示。

板块内的配套,给我们带来的不仅是生活上的便利,好的配套也能带给房子更大的溢价空间。

这是长沙梅溪湖国际新城二期的控规图。

作为长沙的“新网红地标”,也是近几年最最热门的购房区域,梅西湖二期凭借着自身良好的生态环境以及优质的学校资源,置业热度一直居高不下。

从整体上能看出,这个地块的商业用地和住宅用地比例适中,从土地规划来看,这个地块不仅有商业和住宅,在文化教育医疗方面也比较完善,文化体育设施、医院比较多,说明这个地方是一个集政治、经济、文化功能为一体的综合性城市区域。

而从实际的规划内容来看,除了商业用地以外,规划落地之后,这个板块将会同时拥有4家医院、4处卫生服务中心、医疗与医疗产业混合用地6处。教育配套包括3所高中、3所初中、9所小学,共计546个班级。从建设规模和覆盖的学制系统来看,并不逊色于几乎人人称道的梅溪湖一期。

自从2017年规划一出,这个地方的房价就一路上涨,2016 年8月的时候,这里的房价是7850元/㎡,到了现在,均价已经达到17233元/平方米。

这个正在建设中的城市副中心,目前已经进入实质性兑现结算,多个项目签约已经落地,随着利好的不断加码,楼市发展潜力充足,后期在多产业项目进驻情形下,价值将进一步凸显。

所以,从17年开始,只要有粉丝问长沙怎么买房,我们的第一推荐就是梅溪湖。

05

英国经济学家罗宾逊夫人讲过:

“我学习经济学是为了不受经济学家们的骗。”

买房同理。

看懂规划图,了解所属区域的未来发展方向,结合实时政策和讯息,不被宣传套路所蒙蔽,我们都可以成为“房产专家”。

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