小渔村用40年逆袭大都市,下一个深圳在哪里?

地产情报站2020-08-27
梦想还是要有的,万一实现了呢?

编者按:本文来自微信公众号“地产情报站”(ID:dichanqbz),作者:可煌,36氪经授权发布。

今天是深圳经济特区40岁生日。40年时间,深圳由一个边陲“小渔村”发展成超过2000万人、具有全球影响力的现代化国际大都市,书写了世界城市发展史上罕有的奇迹。

今年上半年深圳地区生产总值12634.30亿元,是GDP增速唯一实现正增长的一线城市。把时间轴再拉长看看,近10年来,深圳经济复合增速高达11%。

这是属于深圳的传奇。那么,下一个传奇在哪里?

为什么是深圳?

遥想1980年,深圳GDP仅为2.7亿元,人均GDP仅835元;2019年,深圳GDP已高达26927亿元,人均GDP突破20万元。短短40年间,深圳特区GDP增长了近10000倍,人均GDP升至全国城市之首。

站长看来,深圳之所以有今天的成就,有天时地利人和多方面的原因。

首先说天时。1980年8月26日,第五届全国人大常委会第15次会议决定,批准在深圳市境内划出327.5平方公里地域设置经济特区。这一天被称为“深圳生日”,也让深圳赶上了改革开放的红利期。

其次是地利。深圳的地理位置得天独厚,是内地唯一与香港接壤的城市,毗邻优越经济地理区位,自然能承接海量红利。目前深圳与香港的高铁已经开通,进一步方便了两地的交通,提升了深圳的区位优势。

最后说说人和。开放包容的文化是深圳成功逆袭的重要原因,那句脍炙人口的口号“来了就是深圳人”,吸引了来自全国的人才。集大众之力才能成就大时代,对于城市而言,有人口才有未来。

落户深圳在一线城市里算是非常容易的,不像有的城市需要绞尽脑汁花钱、托关系、找代办,在深圳选择学历落户,只需要满足大学本科学历45岁以下,大专学历35岁以下,交6个月社保就OK,超easy。而且,在深圳“学历落户”还能拿一笔额外补贴——

30岁以下的本科学历:15000元/人

35岁以下的硕士学历:25000元/人

40岁以下的博士学历:30000元/人

在城市发展方面,深圳敢闯敢试,敢为天下先,在人事、土地、住房、科技、金融、外贸等领域都进行了一系列制度创新和突破。

深圳从上世纪90年代开始就为高科技发展出台了一系列政策,例如建立和完善不同层次的金融服务体系、人才服务体系、以高交会为主要平台的高科技交易市场体系、以高新园区为平台的区域服务体系、以华强北为代表的为高科技产业服务的产品配套市场体系。

正是因为上述全方位的政府体制创新服务体系,为深圳高科技不断发展壮大提供了重要支撑,让深圳金融及高科技产业发展迅速。深圳特区已经诞生了8家世界500强企业,包括平安保险、华为、正威、恒大、招商银行、腾讯、万科和深圳投资,大多属于金融、电子信息、房地产行业,这些行业正是现在的高薪行业。

高薪的工作机会、包容的城市文化、简单的落户政策,每年吸引了几十万年轻人前赴后继涌入深圳。2015-2019年,深圳常住人口年均增量高达53.2万人。

深圳还能涨吗?

经济发展了,深圳楼市也随之经历了长期上涨,房价位列全国前列。安居客数据显示,深圳今年8月二手房均价为56137元/m²,比2019年同期上涨了3.61%。

回顾发展历程,深圳的高房价起始于2005年,基本上经历了四个阶段:

数据来源:深圳统计年鉴

第一个阶段是2005-2007年,房价小于万元阶段。

2005年下半年深圳房价狂奔,2006年涨幅达31.36%,2007年甚至达到45.48%,当年深圳房价一举跨过万元大关,达到每平方米13370元。

第二个阶段是国家四万亿投资政策和刺激消费政策,将深圳房价带上了2万元的高地。

2008年全球暴发金融危机,经济面临严重衰退,为确保经济迅速回稳,2008年下半年采取了扩大投资、刺激需求的宏观调控政策,四万亿的投资使当年我国投资额增长了30%以上,有一部分钱流入了楼市,导致2010年深圳房价达到20297元/平方米,迈上了2万元大关。

第三个阶段是2015年下半年到2016年的房价飞涨期。

当时深圳全面放开了对需求侧的调控措施,2015年深圳个人房贷金额达到1万亿元,比2014年翻了一番。深圳2015年房价比2014年增长了43.1%,2016年比2015年增长60%,其中2016年5月全市新房平均价格达到55871元/平方米,同比增长高达96%。

第四个阶段是2016年至今,深圳房价高速增长受到了调控,维持了房地产价格的稳定。

2016年10月4日,深圳出台“深八条”,实施严格的限购限贷政策,并依靠行政审批商品房售卖价格等手段,强行压住了深圳房价迅猛上涨的势头,使2017年深圳的房价实现了“零增长”。

2020年,深圳又出台“715政策”,针对假结婚等买房漏洞进行了封堵,买房条件进一步收紧,有效遏制住了房价过快上涨的势头。

不过,以上都是通过行政手段管控楼市。从供求关系上看,深圳市住房建设规划(2016-2020)文件显示,2016-2020年期间深圳市居住用地供应量为800公顷,也就是8平方公里,数量非常稀少。

没有新增的居住用地,只靠现存供地开发,新房供应自然就少。目前刨去小产权房,深圳有红本的商品房只有180万套,但常住人口已经超过1300多万,而且每年还在源源不断地流入。深圳目前可供开发的土地有限,人口增长的速度远远超过新增供地的数量,只能靠现有的存量房来解决居住需求。

曼昆在《经济学原理》里说过,供求决定价格。所以说,深圳楼市依然有上涨空间,只不过在严厉政策的调控下会涨得慢一些,稳一些,在深圳核心地段买房,依然有上涨潜力。

下一个深圳在哪?

可能很多站友会想,我国有这么多城市,其他城市有可能像深圳这样逆袭成为大都会吗?

一个城市能否发展,取决于它的地理位置和政策红利。目前来看,雄安具备一些“深圳相”。雄安是继深圳特区和上海浦东新区之后的又一个新区。区位上,雄安新区位于北京、天津、保定三大经济强市最中心的位置,距离北京和天津几乎都只有100公里。

目前北京的区域有三个层次:

第一层次:六环沿线以内地区(半径15-30公里),为首都政治文化功能核心区;

第二层次:六环至涿密高速一线地区(半径30-70公里),为首都政治文化功能拓展区;

第三层次:涿密高速以外区域(半径50-300公里),为首都政治文化功能延伸区。

雄安新区位于第三层次,距离北京较近,属于京津冀协同发展范围,有政策红利,相当于有了天时。

在地利上,雄安也有明显的区位优势,交通便捷通畅,现有多条高速公路、地铁,基本形成了与北京、天津、石家庄1小时通勤圈。而且雄安距离大兴国际机场较近。只有55公里,处于大兴国际机场临空经济区范围内。

根据《北京大兴国际机场临空经济区总体规划(2019—2035年)》,这里将发展面向全球市场的临空指向性强、航空关联度高的高端高新产业集群,高端居住、空港物流、国际会展、五星酒店、甲级商务办公以及核心商圈等将一步步落地,成为未来区域经济发展的新中心。

以大兴国际机场为圆心,一小时公路圈覆盖7000万人口,两小时高铁圈覆盖1.34亿人口,3小时高铁圈覆盖2.02亿人口。也就是说,未来大兴国际机场将成为国际物流、信息流、资金流的集聚高地。

雄安官网信息显示,北京大兴国际机场地铁快线涉及北京市大兴区、河北省廊坊市的固安县、永清县、霸州市,雄安新区。随着交通日益方便和北京大兴国际机场的人流带动作用,未来雄安会新增餐饮、酒店等众多机场配套的需求,有利于刺激当地经济增长,所以说雄安的发展潜力还是蛮大的。

想当年深圳就是个小渔村,未来雄安经过发展,可能也会变成大都市。梦想还是要有的,万一实现了呢?

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