全球楼市动荡,中国是涨是跌?

大胡子说房 · 2020-08-26
以下半年哪怕降价潮来临,但捡漏也是门技术

编者按:本文来自微信公众号“大胡子说房”(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子,36氪经授权发布。

全球楼市开始动荡了!

近期,美国纽约曼哈顿高端房地产市场成交量大幅下跌,为了应对楼市低迷,一个新建的豪华公寓楼几乎给出了半价的折扣,相当于单套房产减价近1000万美元。

比起美国的降价抛售,韩国则在上演另一出好戏。

7月韩国房产交易量达14.1万套,较去年同期大幅增长110%,与此同时首尔公寓价格大幅上涨52%,甚至一处预售110套的高层公寓,吸引了37400多人前来预购,竞争比例高达340:1,这是首尔楼盘预售史上的最高纪录。

一边是半价割肉抛售,一边却是恐慌性买入,国际楼市在全球放水和疫情影响下开始走出冰火两重天的态势。

美国疫情严重,富人纷纷逃离曼哈顿去郊区购房,富人区房价暴跌意料之中,而韩国是个疫情控制较好的国家,房价却出现暴涨情况,作为同是东方国家且是疫情控制的典范,我国的楼市接下来会有何反应?是“曼哈顿式”下跌还是走出“首尔式”上涨?

肯定地告诉你:都不是。

稳才是我国调控的重点,除了稳房价,最近还直接对开发商拿地这事进行限制了。

01

8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。

这场浩浩荡荡的进京赶考,其中有条新规传播甚广,以有息负债规模作为融资管理的操作目标,划分了三道红线:

1、剔除预收款的资产负债率大于70%

2、净负债大于100%

3、现金短债比小于1.0倍

根据触线情况分为红、橙、黄、绿四档。

红色:三条红线全中,不得增加有息负债

橙色:触两条红线,有息负债规模增速不得超过5%

黄色:触一条红线,有息负债规模年增速不得超过10%

绿色:触零条红线,有息负债规模年增速不得超过15%

最近的自媒体都在说这事,但只说了一二,很多人看了都云里雾里,这到底是什么意思?和楼市有何关系,又和投资买房有何联系?

要知道有何影响,一定要搞清楚以上指标到底意味着什么。

所谓剔除预收款的资产负债率,就是除去预收款项,也就是购房者在买期房时给的首付和贷款,现在要将这块剔除出去,过去这块算入了负债,这次在负债总额中扣除了预收款来计算资产负债率。

过去是:资产负债率=(负债总额/资产总额)*100%,现在是资产负债率=[(负债-预收账款)/资产]*100%

假设一个房企年底的总资产是5000万,负债2000万,预收款项500万元。

那过去=(2000-5000)*100%=40%,现在则变成(2000-500)/5000*100%=30%,剔除了预收款项还超过70%的房企,说明负债率太高了。

而净资产负债率=(有息负债-货币资金)/合并权益,净资产负债率超过100%,说明这个房企负债总额高过净资产总额,面临资不抵债,这个比例越大,房企高杠杆的风险就越大。

现金短债比率=货币资金/年末短期负债×100%,现金短债比越小,说明企业的短期偿债能力弱,风险性更大。

根据以上的三条指标,分了四个档次,以下是根据“三道红线”分的房企“档次”。

(TOP100上市房企三道红线开发商名单)

这些排在越前面的开发商,意味着接下来拿地要被限制了,在红线对应的档次中,控制的就是房企的负债规模及增速。

有息负债规模是房企到底能不能拿地贷款的一个影响因素。

银行评估房企偿还贷款的能力,重点看的就是营收,而负债规模放大,营收也跟着放大,意味着你确实把钱投入到生产,这是安全的。

但如果你的营收规模没有扩大,那银行就不可能给你批贷款。

而房企想要制造更大的营收,就要更多的新土地,有了新地,就能顺利拿下更多的新贷款,所以大家看为什么疫情期间,房企销售额低迷,经济行情不好,但房企拿地的热情不减。

谁拿了地,谁就能拿到新贷款,而且可能是更大规模的贷款,有了地还能搏一搏,没地基本连赛场都进不去,赌一赌还能翻身,不赌迟早被高负债给拖死。

但如今给你限定了三道红线,如果你三道红线都中了,就不给你拿地,如果只踩中1-2条,可以拿地,但限制了增速,但哪怕你一条都没中,增速也只能控制在15%以内。

这次央行明摆着就告诉开发商:要借钱,可以,但按照我的规矩来。

02

大家都知道,房地产行业是一个高负债的行业,开发商自有资金非常低,但建设周期和售楼周期比较长,为了周转,房企会向银行借一笔钱来建房。

说白了,这就是一场房地产商捆绑着银行玩的一场房价游戏,房企从银行借个几万亿出来去拿地建房卖房,卖完房回款之后又把欠银行的债还了,开发商赚利润,银行赚利息,之后又不断借钱不断还钱,周而复始。

房企只要永远能利用新的借债来把旧的借债的本金和利息全还了,就不会有问题。如果房价能一直涨,涨速能超过从银行借钱的贷款利息,那么这个游戏能一直玩下去。

但问题就在于,我们有政府这只无形的手在调控。

调控一来,房价不涨,可能某一年的融资规模就出现问题,房企没有实现借债去还债的这个目的,那资金链就可能会断裂。

那些高杠杆的开发商就会面临无法偿还贷款而破产的处境,最典型的就是泰禾。

过去地产大牛市,泰禾积极拿地上杠杠,到处刷新“地王”记录,一下子实现了销售额翻番,结果就是限价之下,房子卖不上价,最终只能高位站岗,哪怕把手头上存的房子全卖了,也还不起款,最后泰禾的信用遭到极大打击,没有金融机构敢对泰禾放款。

借不到钱,对于极度依赖贷款维持资金链的泰禾来说,只能留下一堆烂账等人接盘。

而最惨的还是买房者,大开发商可能还因为实力问题有别人接盘,而小开发商还不起款最终就只能烂尾,只能留下一地鸡毛给购房者。

所以这次座谈会重点就是要房企降杠杆,控制拿地规模,你负债率太高就不给你拿地!

背后的寓意很显然:楼市接下来得稳,市场也得健康发展。

03

之前强调的稳地价、稳房价、稳预期,现在是已经落实到具体细节上了。

前有调控打击炒房稳房价,如今又设置三道红线门槛稳地价,开发商融资收紧,需求端叠加供给端的双重调控,开发商借不到钱,房子怎么卖?有人已经按捺不住想问:接下来房价会暴跌吗?

我的结论是:暴跌机会不存在,但薅羊毛机会多了!

宏观上,今年货币放水基调没变,但我们国家相比美国在疫情方面控制得更好,经济已经开始恢复,降价抛售不可能,但也不可能和韩国一样暴涨,为了防范大涨,我们已经出了多次调控,上了多层锁,哪怕货币放水,水也不见得流入房地产,短期就更不会推涨房价。

而且我们国家调控一直都是为了楼市稳,而不是楼市崩。毕竟我国居民家庭的负债总来源都是房贷,加杠杆买房已经是常态。

普遍的降价潮虽然很难出现,但接下来的几个月确实会是个难得的购房时机。

偿债高峰加上强监管,高负债压力下,部分开发商融资受限,走以价换量,促销回款的情况会增多,开发商的苦日子要来了,但买房者买房的时机却到了。

2019年泰禾就将北京西三环的西府大院以11万/平米的价格清仓甩卖了,而此之前泰禾的计划是以18万的价格出售,可最近西府大院又爆出维权,说是泰禾集团与中建投信托的债务纠纷,导致业主无法网签。

所以下半年哪怕降价潮来临,但捡漏也是门技术,如何捡漏和盯紧那些不容易暴雷的开发商?今晚李老师的直播也会说到,可以扫码文末先关注千麦规划,今晚会收到直播预告推送。

在此大背景之下,恰好也印证李老师之前一直强调的:接下来慢牛行情已经到来。

慢牛之下,不是不能投资,而是不能投机。买房不需要等,但兑现时间得等。投机的暴富、快进快出的机会没有了,但选对资产的长持带来的涨幅会更让你惊喜。

慢牛行情虽然已来,还是那句话,最核心的优质资产仍然在一二线城市以及都市圈内的城市中。

核心城市、核心地段的房子,坚定不移地持有,只有相信才能看见,慢牛永远要比疯牛要来得持久且稳定!

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